Architektenhonorar: Fälligkeit der Forderung

Stellt ein Architekt für eine vertragsgemäß erbrachte Leistung eine nicht prüfbare Rechnung, ist diese nicht automatisch unwirksam.

 

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) wird die Forderung vielmehr fällig, wenn ein Prüfungszeitraum von zwei Monaten ohne Beanstandungen zur Prüfbarkeit abgelaufen ist, oder wenn das Ergebnis der Prüfung mitgeteilt wird und keine Rügen zur Prüfbarkeit erhoben werden. Allerdings stellten die Richter auch klar, dass die Prüfung ausreichend beanstandet ist, wenn der Auftraggeber in seiner Rüge verdeutlicht, dass er nicht bereit ist, in die sachliche Auseinandersetzung einzutreten, solange er keine prüfbare Rechnung erhalten hat (BGH, VII ZR 48/07).

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Bauträger: Beschreibung als Seniorenresidenz kann eine Beschaffenheitsvereinbarung sein

Beschreibt ein Bauträger die von ihm erstellte Wohnungseigentumsanlage in der Werbung als „Seniorenresidenz" und bewirbt er die von ihm vertriebenen Eigentumswohnungen mit Prädikaten wie „behinderten- und rollstuhlgerecht", so ist die Übereinkunft des Bauträgers und des Erwerbers dahin auszulegen, dass die Wohnungen und das Objekt „Seniorenresidenz" den Qualitätsrichtlinien der DIN 18025 entsprechen sollen.

Das musste sich ein Bauträger vor dem Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf sagen lassen. Die Richter wiesen darauf hin, dass die Parteien vertraglich vereinbart hätten, dass die zu errichtenden Eigentumswohnungen Seniorenwohnungen sein sollten. Unstreitig bedeute Wohnen in einer Seniorenresidenz barrierefreies und rollstuhlgerechtes Wohnen. Dieses Verständnis ergebe sich auch aus der Verkaufs- und Vermietungswerbung des Bauträgers selbst, die zu Auslegungszwecken heranzuziehen seien. Für die Beurteilung der Frage, welche werkvertragliche Verpflichtung ein Bauträger übernehme, könne auch ein dem Erwerber übergebener Prospekt ausschlaggebend sein. So habe der Bauträger die Wohnungen u.a. wie folgt beworben: „Behinderten- und rollstuhlgerechte Wohnungen, großer Gemeinschaftsraum, Einkaufsservice, Bring- und Holservice, Reinigungsservice." Nach Ansicht der Richter sei die Vereinbarung daher dahin auszulegen, dass die Wohnungen und das Objekt „Senioren Residenz" den Qualitätsrichtlinien der DIN 18025 entsprechen solle. Die DIN 18025 weise als Überschrift genau den Anspruch des Bauträgers auf. Diese vertraglichen Vereinbarungen habe der Bauträger aber nicht eingehalten. Unstreitig würden die errichteten Wohnungen die Anforderungen der Barrierefreiheit nicht erfüllen und nicht rollstuhlgerecht sein. Die Wohnungszugänge würden ebenso wie die Eingänge zur Anlage, die Aufzüge und die Treppen nicht den Kriterien des seniorengerechten und rollstuhlgerechten Wohnens entsprechen, da sie größtenteils zu eng seien. Unterstellmöglichkeiten für Gehhilfen würden gänzlich fehlen. Gleiches gelte für die Möglichkeit, Dienstleistungen innerhalb der Wohnanlage in Anspruch nehmen zu können. Der Bauträger müsse daher Schadenersatz leisten (OLG Düsseldorf, 23 U 11/08).

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Bebauungsrecht: Kein Baustopp für Mobilfunkanlage im Gartenhausgebiet

Die Errichtung eines Mobilfunkmasts in einem Gartenhausgebiet verstößt nicht gegen die Rechte der Grundstücksnachbarn.

Diese Feststellung traf der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg (VGH) und lehnte daher den Antrag eines Nachbarn (Antragsteller) auf vorläufigen Baustopp ab.

In der Vorinstanz hatte der Nachbar noch Erfolg. Das Verwaltungsgericht hatte auf seinen Antrag einen Baustopp angeordnet. Der Bebauungsplan für das Gebiet sehe nämlich vor, dass dort bauliche Anlagen nur in sehr begrenztem Umfang errichtet werden dürften. Eine Befreiung von diesen Festsetzungen für die Errichtung eines Mobilfunkmasts verletze die Grundzüge der Planung. Auf die Beschwerde der Stadt und des zum Verfahren beigeladenen Mobilfunkbetreibers ist der VGH dieser Ansicht nicht gefolgt. Die Richter führten aus, dass die Genehmigung des Mobilfunkmasts vielmehr als Gewährung einer Ausnahme von den Festsetzungen des Bebauungsplans anzusehen sei. Diese sei in der Baunutzungsverordnung auch für sogenannte fernmeldetechnische Nebenanlagen grundsätzlich vorgesehen. Der Mast diene als eine solche Nebenanlage auch der Versorgung der umliegenden Baugebiete und entspreche deswegen dem Wohl der Allgemeinheit. Die für Mobilfunkstrahlungen festgelegten Grenzwerte seien eingehalten. Auf die vom Antragsteller geltend gemachten Verstöße gegen die Landschaftsschutzverordnung komme es im vorliegenden Verfahren nicht an, da diese nur im öffentlichen Interesse erlassen worden sei und keine subjektiven Rechte des Antragstellers begründe (VGH Baden-Württemberg, 8 S 33/10).

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Stromversorgungsleitungen: Straßenanlieger muss Verlegung auf privatem Grundstück dulden

Sind Grundstückseigentümer zugleich Stromanschlussnehmer, müssen sie grundsätzlich dulden, dass auf ihrem Grundstück Stromleitungen verlegt werden, mit denen andere Straßenanlieger versorgt werden. Sie können das Versorgungsunternehmen nicht darauf verweisen, vorrangig öffentliches Grundeigentum (den Straßenraum) in Anspruch zu nehmen.

 

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Grundstückseigentümers, der von der Beklagten, dem örtlichen Stromversorgungsunternehmen, mit Elektrizität versorgt wird. Als das für die Versorgung der Straßenanlieger mit Elektrizität erforderliche Kabel verlegt wurde, erfolgte dies nicht im Straßenkörper, sondern auf einer Länge von rund 20 Metern unmittelbar neben der Straße in einem bereits zum Grundstück der Kläger gehörenden Grundstücksstreifen. Der Grundstückseigentümer verlangt nun die Entfernung der Leitung von seinem Grundstück.

 

Der BGH bestätigte in seiner Entscheidung die Klageabweisung in den Vorinstanzen. Die Richter entschieden, dass der Grundstückseigentümer nicht die Entfernung der Leitungen verlangen könne. Ein solcher Anspruch sei ausgeschlossen, weil er als Stromanschlussnehmer und gleichzeitiger Grundstückseigentümer nach der Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Elektrizitätsversorgung von Tarifkunden verpflichtet sei, die Verlegung der Leitungen unentgeltlich zuzulassen. Sei - wie hier - die Inanspruchnahme von privatem und öffentlichem Grundeigentum beim Verlegen von Elektrizitätsleitungen gleichwertig möglich, sei das Auswahlermessen des Stromversorgungsunternehmens nicht dahin eingeschränkt, dass es öffentliches Grundeigentum vorrangig in Anspruch zu nehmen habe. Auch aus etwaigen Ansprüchen des Versorgungsunternehmens auf Gestattung einer Leitungsverlegung im Straßenraum folge nicht, dass die hier gewählte Inanspruchnahme des Privatgrundstücks ermessensfehlerhaft war (BGH, VIII ZR 223/09).

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Architektenhaftung: Zweitarchitekt haftet auch bei Fehlern des Erstarchitekten

Beauftragt ein Bauherr einen (Zweit-)Architekten umfassend mit Planung und Bauüberwachung, kann sich dieser gegenüber einem Schadenersatzanspruch des Bauherrn nicht damit verteidigen, dass etwaige Baumängel auf Planungsfehler des gekündigten (Erst-)Architekten zurückzuführen sind.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass sich der Zweitarchitekt die Pläne des Erstarchitekten planerisch zu eigen mache, wenn er auf sie zurückgreife. Auch sei es keine Obliegenheit des Bauherrn, dem umfassend beauftragten Zweitarchitekten mangelfreie Pläne zur Verfügung zu stellen. Daher scheide eine Mithaftung des Bauherrn für etwaige Planungsfehler des gekündigten Erstarchitekten aus (OLG Karlsruhe, 19 U 100/09).

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Nachbarrecht: Holzofen beeinträchtigt Nachbarn nicht

Genügt ein in einem Privathaushalt installierter Holzofen den gesetzlichen Anforderungen und erfolgt auch die Nutzung rechtmäßig, hat der Nachbar die von dem Ofen ausgehenden Belästigungen regelmäßig als zumutbar hinzunehmen.

Dies entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz im Falle eines Hauseigentümers, der einen Dauerbrennofen für feste Brennstoffe (hier Holz) in seinem Wohnzimmer eingerichtet hatte. Dazu brachte er ein Edelstahlrohr als Schornstein an der Hauswand an. Der Bezirksschornsteinfeger bestätigte die Vereinbarkeit der Anlage mit den einschlägigen Vorschriften. Der Kläger, Eigentümer eines ca. 5 m entfernten Wohnhausgrundstücks, forderte die Behörde zur Stilllegung des Ofens mit der Begründung auf, die in die Räume seines Hauses eindringenden Abgase führten zu Rauchbelästigungen und gesundheitlichen Beeinträchtigungen.

Mit dieser Klage hatte der Nachbar jedoch auch vor dem OVG keinen Erfolg. Das OVG wies seine Klage vielmehr ab und begründete das damit, dass keine Anhaltspunkte für eine Verletzung immissionsschutzrechtlicher Bestimmungen durch den Betrieb des Ofens gegeben seien. Es bestehe daher kein Anspruch auf ein Einschreiten der Behörde. Den Immissionsvorschriften für Feuerungsanlagen würde die Wertung des Gesetzgebers zugrunde liegen, dass bei ihrer Einhaltung keine schädlichen Umwelteinwirkungen - auch nicht für die Nachbarschaft - zu erwarten seien. Es sei hier auch kein atypischer Fall gegeben, der ausnahmsweise ein behördliches Einschreiten trotz Beachtung der rechtlichen Vorgaben für die Anlage gebiete. Für die Bauweise seines Anwesens, die ggf. das Eindringen der Abgase ermögliche, sei vielmehr der Kläger selbst verantwortlich. Schließlich dürfe der seiner Bestimmung nach geschlossen zu nutzende Ofen (mit Glastür) auch täglich genutzt werden (OVG Rheinland-Pfalz, 1 A 10876/09.OVG).

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Abnahme: Tragwerksplanung kann auch konkludent abgenommen werden

Eine Tragwerksplanung kann auch konkludent - also durch ein schlüssiges Verhalten - abgenommen werden.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH) kann ein solches konkludentes Verhalten darin liegen, dass der Besteller nach Fertigstellung der Leistung, Bezahlung der Rechnung des Tragwerkplaners und mehrere Monate nach Einzug in das nahezu fertiggestellte Bauwerk keine Mängel der Tragwerksplanung rügt.

Hinweis: Eine solche konkludente Abnahme birgt eine besondere Gefahr für den Besteller. Auch hier erleidet er nämlich einen Rechtsverlust, wenn er sich die Rechte wegen der ihm bekannten Mängel nicht vorbehält (BGH, VII ZR 64/09).

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Gewährleistungsfrist: Leistungen von Vermessungsingenieuren

Gewährleistungsansprüche wegen behaupteter Mängel an Vermessungsleistungen verjähren in zwei Jahren, wenn diese lediglich die planmäßige Erfassung des Leistungsnetzes zum Gegenstand haben und nur für die Durchführung zukünftiger Erhaltungsmaßnahmen von Bedeutung sind, aber weder der Herstellung noch der grundlegenden Erneuerung oder Erweiterung des Leitungsnetzes dienen.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Köln in einem entsprechenden Fall und wies eine Mängelanspruchs-Klage wegen Verjährung ab. Die Richter machten dabei deutlich, dass vorliegend die zweijährige Verjährungsfrist gelte. Diese finde Anwendung für Werke, deren Erfolg in der Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache oder in der Erbringung von Planungs- oder Überwachungsleistungen hierfür bestehe. Die fünfjährige Verjährungsfrist gelte dagegen nur für Ansprüche bei einem Bauwerk und einem Werk, dessen Erfolg in der Erbringung von Planungs- oder Überwachungsarbeiten hierfür bestehe (OLG Köln, 11 U 3/10).

 

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Ausschreibungsverfahren: Auch einzelne Einheitspreise können sittenwidrig sein

Ein spekulatives Bieterverhalten (bis zu 560-facher Überschreitung des durchschnittlichen Preises für eine Einzelposition bei einem Einheitspreisvertrag) ist auch dann nicht schützenswert, wenn durch die anstößig überhöhte Position Verluste bei anderen Positionen ausgeglichen werden sollen.

Das verdeutlichte das Oberlandesgericht (OLG) Dresden im Fall eines Bauunternehmers, der bei einer öffentlichen Ausschreibung den Zuschlag für den Neubau einer Halle erhalten hatte. Bei der Position „Unterstützungskörbe“ hatte er für die ausgeschriebene Menge von 5 kg einen Einheitspreis von 843 EUR/kg eingetragen. Der günstigste Bieter hatte 1,34 EUR gefordert, der Durchschnittsbetrag lag bei 6,15 EUR. Diese starke Abweichung fiel auf, weil tatsächlich 530 kg verbaut - und berechnet - wurden. Der Bauherr weigerte sich, die geforderten 509.515 EUR für 525 kg Baustahl zu zahlen.

 

Die Klage des Bauunternehmers blieb erfolglos. Die Richter schrieben ihm ins Stammbuch, dass auch einzelne Einheitspreise sittenwidrig sein können, selbst wenn der Gesamtpreis trotz Mengenmehrung noch nicht anstößig werde. Der Unternehmer dürfe wegen des bauvertraglichen Kooperationsgebots Ausschreibungsfehler nicht zu unangemessenem Gewinn nutzen. Auch wenn er hier bei Zugrundelegung von geringeren Mehrmengen in dieser Position lediglich Wagnis und Gewinn in Höhe von ca. 57.000 EUR oder 2,33 Prozent auf die Gesamtauftragssumme kalkuliert und zum Ausgleich bei allen anderen Positionen auf jegliche Gewinnanteile verzichtet habe, ergebe sich nichts anderes. Er habe damit eingeräumt, das Vergabeverfahren bewusst missbraucht zu haben, um sich regelwidrig einen Vorteil zu verschaffen (OLG Dresden, 4 U 1070/09).

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Mängelbeseitigungskosten: Anspruch auf Rückforderung des Vorschusses

Der Auftragnehmer kann einen an den Auftraggeber gezahlten Vorschuss auf die Mängelbeseitigungskosten zurückfordern, wenn feststeht, dass die Mängelbeseitigung nicht mehr durchgeführt wird.

 

Das ist nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) insbesondere dann der Fall, wenn der Auftraggeber seinen Willen aufgegeben hat, die Mängel zu beseitigen. Nach Ansicht der Richter entsteht ein Rückforderungsanspruch aber auch, wenn der Auftraggeber die Mängelbeseitigung nicht binnen angemessener Frist durchgeführt hat. Welche Frist für die Mängelbeseitigung angemessen ist, sei im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände zu ermitteln. Abzustellen sei auch auf die persönlichen Verhältnisse des Auftraggebers und die Schwierigkeiten, die sich für ihn ergeben, weil er in der Beseitigung von Baumängeln unerfahren sei und hierfür fachkundige Beratung benötige. Der Vorschuss müsse dagegen trotz Ablauf einer angemessenen Frist zur Mängelbeseitigung nicht zurückgezahlt werden, soweit er im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung zweckentsprechend verbraucht worden sei oder es feststehe, dass er alsbald verbraucht werden wird (BGH, VII ZR 108/08).

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Baugenehmigung: Die Rechte sind übertragbar

Da das Eigentum oder ein vergleichbares Recht keine Voraussetzung für die Antragstellung ist, ergibt sich im Umkehrschluss, dass auch derjenige, der nicht Eigentümer ist, Bauherr sein kann.

 

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf in einem Rechtsstreit um Schadenersatz wegen einer zu Unrecht abgelehnten Baugenehmigung für zwei Windenergieanlagen. Geklagt hatte eine Gesellschaft, die sich zuvor alle Rechte und Pflichten aus der Baugenehmigung von dem ursprünglichen Antragsteller hatte abtreten lassen. Die Behörde lehnte den Antrag schließlich u.a. mit der Begründung ab, die Gesellschaft sei nie Bauherrin gewesen. Daher habe ihr gegenüber keine Amtspflicht auf Erteilung der Baugenehmigung bestanden.

 

Das OLG sah das jedoch anders. Die Rechte und Pflichten aus einer Baugenehmigung könnten abgetreten werden. Schließlich sei eine Baugenehmigung nicht personenbezogen, sondern habe eine dingliche Wirkung bezogen auf ein bestimmtes Vorhaben. Sie wirke nach der Bauordnung auch für den Rechtsnachfolger. Weder Antragsteller noch Rechtsnachfolger müssten Grundstückseigentümer sein. Eine Nutzungsbefugnis reiche. Diese sei hier auch wirksam auf die Gesellschaft übertragen worden. Dieser gegenüber hätten daher Amtspflichten bestanden. Die Amtspflichten seien auch verletzt worden. Die Baugenehmigung hätte daher erteilt werden müssen (OLG Düsseldorf, 18 U 73/08).

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Sachverständige: Verlängerung der öffentlichen Bestellung nach Erreichen der Altersgrenze

Die Altersgrenze bei Erreichen des 68. Lebensjahres in der Sachverständigenordnung einer IHK ist mit höherrangigem Recht vereinbar. Eine Verlängerung um weitere drei Jahre ist nur in begründeten Ausnahmefällen möglich. Ein Ausnahmefall liegt vor, wenn der Sachverständige über eine außergewöhnliche Qualifikation auf einem Mangelgebiet verfügt. Ein Ausnahmefall ist dagegen nicht gegeben, wenn auf dem betreffenden Sachgebiet ausreichend Sachverständige zur Verfügung stehen.

 

Diese Klarstellung traf der Bayerische Verwaltungsgerichtshof (BayVG) im Fall eines Architekten, der für das Sachgebiet Immobilienbewertung öffentlich als Sachverständiger bestellt war. Dieser hatte nach Erreichen des 68. Lebensjahres die Verlängerung seiner Bestellung auf weitere drei Jahre beantragt. Die IHK lehnt die Verlängerung ab. Es gebe für dieses Sachgebiet ausreichend Sachverständige. Außerdem sei das Vorliegen einer besonderen Sachkunde zweifelhaft, weil zwei vorgelegte Gutachten fehlerhaft seien.

 

Die Klage des Sachverständigen gegen die Ablehnung der Verlängerung blieb erfolglos. Er habe nach Ansicht der Richter nicht nachweisen können, dass er über eine außergewöhnliche Qualifikation verfüge und sein Sachgebiet Immobilienbewertung ein sog. Mangelgebiet sei. Auch trage er durch den Wegfall der Bestellung keinen Ansehensverlust davon. Für seine noch nicht abgeschlossenen Gutachtenaufträge habe ihm die Kammer eine zusätzliche Auslauffrist zugestanden. Der Erlöschenstatbestand bei Erreichen der Altersgrenze sei rechtlich nicht in gleicher Weise zu handhaben wie das Erlöschen durch Fristablauf mit anschließender Neubestellung (BayVG, M 16 K 09.3043).

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Haftung: Kein Anspruch des Bauträgers gegen Handwerker, wenn Käufer-Anspruch verjährt ist

Der Bauträger hat gegenüber dem Auftragnehmer keinen Anspruch auf einen Kostenvorschuss, wenn feststeht, dass die Ansprüche der Erwerber gegen den Bauträger wegen eines Baumangels verjährt sind.

 

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. Dort hatte ein Bauträger von einem Bauunternehmer Schadenersatz gefordert, hilfsweise als abrechenbaren Kostenvorschuss. Grund war die mangelhafte Abdichtung der Kelleraußenwände.

 

Das OLG wies die Klage jedoch ab. Der Bauträger habe keinen Schadenersatzanspruch. Selbst wenn dieser grundsätzlich bestehe, dürfe er ihn nach Treu und Glauben nicht geltend machen. Es stehe nämlich fest, dass er von den Käufern des Hauses wegen des Mangels nicht mehr in Anspruch genommen werden könne. Der Schadenersatzanspruch dürfe ihn aber nicht besser stellen, als er ohne das schädigende Ereignis stünde. Daher könne er vom Handwerker auch keinen Ersatz mehr fordern (OLG Frankfurt a.M., 10 U 264/07).

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Gewährleistungsbürgschaft: Verjährung beginnt erst, wenn Besteller Anspruch geltend macht

Ein Kostenvorschussanspruch entsteht nicht bereits in dem Moment, in dem der Unternehmer mit der Mängelbeseitigung in Verzug ist.

 

Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Karlsruhe ist der entscheidende Zeitpunkt der, zu dem sich der Besteller entschließt, die Mängel selbst zu beseitigen und er einen entsprechenden Vorschussanspruch geltend macht. Entsprechend beginne die Verjährung des Anspruchs auch erst zu diesem Zeitpunkt. Die Richter wiesen in diesem Zusammenhang darauf hin, dass der Besteller nach fruchtlosem Fristablauf zur Mängelbeseitigung ein Wahlrecht habe: Einerseits könne er vom Unternehmer nach wie vor Nachbesserung verlangen. Andererseits könne er aber auch einen Kostenvorschuss verlangen. Dieser könne erst fällig werden, wenn der Besteller die Kosten der Mängelbeseitigung beziffere (OLG Karlsruhe, 13 U 106/09).

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Architektenrecht: Berufshaftpflichtversicherung ist Pflicht

Es gehört zu den Berufspflichten eines Architekten, eine Berufshaftpflichtversicherung abzuschließen.

 

Verstößt er gegen diese Pflicht, kann dies nach einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts (OVG) Nordrhein-Westfalen unter bestimmten Umständen durch ein Berufsgerichtsverfahren geahndet werden. Das musste sich ein Architekt sagen lassen, der seine Berufshaftpflichtversicherung gewechselt hatte. Dabei war es zu einer ca. dreiwöchigen Zeitspanne gekommen, in der kein Versicherungsschutz bestand.

 

Nach Ansicht des OVG sei dies jedoch nur ein geringfügiges Vergehen. Ein Berufsgerichtsverfahren sei daher nicht erforderlich. In ihrer Begründung machten die Richter deutlich, dass die Einleitung eines berufsgerichtlichen Verfahrens entscheidend von der Art und Bedeutung des Verstoßes abhänge. Anlass hierfür bestehe nur, wenn die Pflichtvergessenheit oder deren Folgen ein bestimmtes Maß überschreiten würden. Solche erschwerenden Umstände könnten z.B. in der Dauer der versicherungslosen Zeit, daraus erwachsenen Vermögensschäden für Dritte, fehlenden Anstrengungen des Mitglieds zur Wiederherstellung ordnungsgemäßen Versicherungsschutzes oder in einer sonst zu Tage getretenen Uneinsichtigkeit ihre Grundlage haben. Grund für die Eröffnung eines Verfahrens könne auch sein, dass es sich um einen Wiederholungsfall handelt. Vorliegend habe sich der Architekt umgehend um die Erneuerung des Versicherungsschutzes bemüht. Zudem habe die Lücke im Versicherungsschutz weniger als drei Wochen betragen. Es sei schließlich weder wahrscheinlich noch durch die Architektenkammer vorgetragen worden, dass ein Schaden eingetreten sei. Ein Berufsgerichtsverfahren sei daher nicht erforderlich. Vielmehr sei es ausreichend, ein Bußgeld zu verhängen (OVG Nordrhein-Westfalen, 6s E 542/08).

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Kaufrecht: Arglistiges Verschweigen einer mangelhaften Außenabdichtung

Arglist erfasst nicht nur ein Verhalten des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist.

 

Erfasst werden nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Koblenz auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines „Fürmöglichhaltens“ und „Inkaufnehmens“ reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss.

 

So stelle nach Ansicht der Richter eine mangelhafte Außenabdichtung bzw. Drainage an einem am Hang gelegenen Hausanwesen wegen der latenten Gefahr eines Feuchtigkeitseintritts regelmäßig einen für den Kaufentschluss maßgeblichen Mangel dar, den der Verkäufer redlicherweise nicht verschweigen dürfe. Er müsse vielmehr ungefragt solche Umstände offenbaren, die auf einen möglichen Feuchtigkeitsschaden hindeuten würden (OLG Koblenz, 2 U 422/08).

 

Wärmedämmung einer Grenzwand: Nachbar muss Überbau nicht hinnehmen

Die Wärmedämmung einer Grenzwand über die Grenze hinaus muss vom Nachbarn nicht hingenommen werden.

 

Diese Entscheidung traf das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe im Streit zweier Nachbarn. Das Haus des Beklagten B ist bis an die Grundstücksgrenze zum Nachbarn und Kläger A gebaut. Auf dem Grundstück des A führt seine ca. 4,50 bis 5,00 m breite Grundstückseinfahrt an der Grenze entlang. Ohne Genehmigung des A begann B damit, auf der Außenwand seines Gebäudes eine breite Isolierung aufzubringen. Diese würde an der Seite zu A nach dem Aufbringen des Putzes mit einer Gesamtdicke von 15 cm in dessen Grundstück hineinragen und die Einfahrt verengen. Nachdem A den Dämmmaßnahmen erfolglos widersprochen hatte, erwirkte er beim Landgericht (LG) Karlsruhe den Erlass einer einstweiligen Verfügung. Hiernach hatte B es zu unterlassen, auf der Außenfassade eine in das Grundstück des A hineinragende Außenisolierung anzubringen. Die hiergegen gerichtete Berufung des B zum OLG blieb ohne Erfolg.

 

Die Richter bestätigten vielmehr den Unterlassungsanspruch des A gegen B. A müsse die in sein Grundstück hineinragende Isolierungsmaßnahme nicht als Überbau dulden. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch müsse ein Nachbar den Überbau nur dulden, wenn der Bauherr bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut habe, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last falle. Hier habe B jedoch grob fahrlässig oder vorsätzlich gehandelt. Wer im Bereich der Grundstücksgrenze baue und sich nicht gegebenenfalls durch Hinzuziehung eines Vermessungsingenieurs darüber vergewissere, ob der für die Bebauung vorgesehene Grund auch ihm gehöre und er die Grenzen seines Grundstücks nicht überschreite, handele gegebenenfalls grob fahrlässig. Nach Ansicht der Richter sei B bewusst gewesen, dass sein Gebäude unmittelbar an der Grundstücksgrenze stehe und dass die Dämmplatten zwingend in das Grundstück des A hineinragen würden.

 

Eine Duldungspflicht ergebe sich auch nicht aus dem nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnis. Sowohl der Bundes- als auch der Landesgesetzgeber hätten entsprechende Überbauregelungen getroffen, nach der nur ausnahmsweise von einem Eigentümer ein Eingriff in sein Eigentum hinzunehmen sei. Deshalb würden allein das grundsätzliche Interesse des Eigentümers oder das Gemeinwohlinteresse an einer verbesserten Wärmedämmung als energetische Maßnahme nicht zu einer Duldungspflicht führen. Andere besondere Umstände seien im Streitfall nicht vorgetragen. Es sei nicht geltend gemacht worden, dass die Wärmedämmung zwingend vorgenommen werden müsse, oder dass sie aus technischen Gründen nur außen an der Fassade erfolgen könne (OLG Karlsruhe, 6 U 121/09).

 

Verwaltungsrecht: Umnutzung einer Grenzgarage zu Wohnzwecken darf untersagt werden

Die Umnutzung einer Grenzgarage in eine Küche mit Durchgang zu einem Wochenendhaus ist wegen Verstoßes gegen die Abstandsflächenvorschriften der Landesbauordnung unzulässig.

 

Dies entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz im Fall eines Wochenendhauses mit grenzständiger Garage. Der Eigentümer hatte die Garage in eine Küche umgewandelt und einen Durchgang zu den übrigen Räumen des Hauses hergestellt. Die Bauaufsichtsbehörde hatte ihn daraufhin verpflichtet, die umgewandelte Garage wieder ihrer genehmigten Nutzung zuzuführen und den Durchbruch zu schließen.

 

Die Klage des Eigentümers blieb ohne Erfolg. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass eine Garage (bei Einhaltung bestimmter Maße) zwar nach dem Bauordnungsrecht an der Grundstücksgrenze privilegiert ohne die Einhaltung von Abstandsflächen zulässig sei. Dies gelte grundsätzlich aber nicht für eine Wohnnutzung. Deshalb dürfe eine an der Grenze genehmigte Garage nicht nachträglich in eine Küche umgenutzt werden. Aufgrund der Umnutzung gehe das Privileg einer Bebauung ohne Grenzabstand verloren. Die Bauaufsichtsbehörde habe daher gegen die veränderte Nutzung der Garage einschreiten dürfen (OVG Rheinland-Pfalz, 8 A 10925/09.OVG).

Baumangel: Geringfügige Mängel rechtfertigen keine Minderung des Werklohns

Geringfügige, kaum wahrnehmbare Mängel am Bodenbelag eines Wohnhauses rechtfertigen keine Minderung des Werklohns.

 

So entschied das Kammergericht (KG) in einer Baurechtsstreitigkeit. Stein des Anstoßes waren leichte Unebenheiten im Estrich. Nach Ansicht der Richter könne der Bauherr die Kosten der Mängelbeseitigung für das Spachteln und Grundieren des Estrichs nicht als Mängelbeseitigungskosten verlangen. Eine solche Forderung sei unverhältnismäßig, wenn das Bestehen auf ordnungsgemäßer Vertragserfüllung im Verhältnis zu den dafür erforderlichen Aufwendungen unter Abwägung aller Umstände mit Treu und Glauben nicht zu vereinbaren sei. Davon sei hier auszugehen. Es gebe kein vernünftiges Interesse der Bauherren an der Beseitigung der Unebenheiten des Estrichs, die mit der kostenaufwendigen Erneuerung des Fußbodenbelags einhergehen. Diese Unebenheiten würden optisch nicht ins Gewicht fallen. Auch würden sonst keine Beeinträchtigungen davon ausgehen. Verlangt werden könne in solchen Fällen nur der technische Minderwert, der sich aus der Beeinträchtigung der Nutzbarkeit des Gebäudes ergebe. Eine solche Beeinträchtigung sei hier aber nach den Ausführungen des Sachverständigen nicht festzustellen (KG, 7 U 120/08).

 

Produktempfehlung: Hersteller von Baumaterialien kann aus Beratungsvertrag haften

Zwischen einem Hersteller von Baumaterialien und einem Bauherren kommt ein Beratungsvertrag zustande, wenn der Hersteller auf Wunsch des Bauherren ein Produkt für eine konkrete Baumaßnahme empfiehlt.

 

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart in einem entsprechenden Fall. Nach der Entscheidung muss der Hersteller in einem solchen Fall prüfen, ob das empfohlene Produkt für das konkrete Bauvorhaben geeignet ist. Unterlässt er diese Prüfung und stellt sich das empfohlene Produkt als ungeeignet heraus, ist er dem Bauherren zum Schadenersatz verpflichtet (OLG Stuttgart, 12 U 76/09).

 

Einstweilige Verfügung: Nicht dringliche Abbruchverfügung darf nicht sofort vollziehbar sein

Eine Verfügung zum Abbruch von Gebäuderesten auf einem Grundstück kann nicht für sofort vollziehbar erklärt werden, wenn sich der Abbruch nicht als dringlich erweist.

 

Dies entschied das Verwaltungsgericht (VG) Koblenz im Rahmen eines vorläufigen Rechtsschutzverfahrens. Geklagt hatte der Eigentümer eines Grundstücks, auf dem sich Gebäudereste befanden. Er war vom Landkreis verpflichtet worden, diese Gebäudereste sofort vollziehbar zu beseitigen.

 

Sein Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz war erfolgreich. Zwar bestünden, so die Richter, keine Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angeordneten Abbruchs. Das Anwesen werde seit Jahren nicht mehr zweckentsprechend genutzt und sei ebenso lange im Verfall begriffen. Im Eilverfahren dürfe aber die Dringlichkeit der angeordneten Maßnahme nicht außer Betracht bleiben. Eine Dringlichkeit des Abrisses sämtlicher Gebäudereste ergebe sich vorliegend weder aus der Begründung der Abbruchverfügung noch aus den Verwaltungsakten. Unklar bleibe, weshalb entgegen früherer Einschätzungen des Landkreises ein Komplettabriss statt sonstiger Sicherungsmaßnahmen notwendig sei. Der Antragsgegner habe auch nicht nachvollziehbar dargelegt, dass eine Gefahr für Leib und Leben von Personen nur durch den sofortigen Abriss des gesamten Gebäudetorsos gebannt werden könne. Vielmehr spreche sein bisheriges Verhalten gegen die Annahme einer akuten Gefährdung. So sei nach einer Ortsbesichtigung noch eine mehrmonatige Frist zur Beseitigung eingeräumt worden. Gegen die Annahme der Dringlichkeit spreche zudem die weitere Zwei-Monats-Frist in der Verfügung. Außerdem sei der Landkreis selbst nach Ablauf dieser Frist untätig geblieben und habe bis dato keine Vorkehrungen für die Durchsetzung der Abbruchverfügung getroffen (VG Koblenz, 7 L 850/09.KO).

Abschlagszahlung: Anspruch erlischt mit Abnahme und Stellung der Schlussrechnung

Der Anspruch auf Abschlagszahlung kann nicht mehr geltend gemacht werden, wenn die Bauleistung abgenommen ist und der Auftragnehmer die Schlussrechnung gestellt hat.

 

Mit dieser Entscheidung bestätigt der Bundesgerichtshof (BGH) noch einmal seine bisherige Rechtsprechung. Gleiches gelte nach der Entscheidung, wenn die Abnahme erfolgt sei, die Leistung des Auftragnehmers fertiggestellt und die Frist abgelaufen sei, binnen derer der Auftragnehmer die Schlussrechnung einzureichen habe. Daran ändere nach Ansicht der Richter nichts, dass eine Klage auf Abschlagszahlung bereits erhoben worden sei. Diese Klage könne, auf eine Schlussrechnung gestützt, fortgeführt werden (BGH, VII ZR 205/07).

 

 

Hauskauf: Baujahr des Hauses ist kaufentscheidend

Bleibt ein Haus über Jahre im Rohbau stecken, muss der Verkäufer den Käufer hierüber unterrichten.

 

Das musste sich der Verkäufer eines Hauses vor dem Oberlandesgericht (OLG) Rostock sagen lassen. Er hatte ein Haus verkauft und dabei das Baujahr mit 1989 angegeben. Tatsächlich war der Bau jedoch bereits 1976 begonnen worden. Wegen statischer Mängel stand es über 10 Jahre als Rohbau leer, bis der Verkäufer den Bau 1989 fertigstellte.

 

Die Richter gaben dem Käufer recht, der sich arglistig getäuscht fühlte und die Rückabwicklung des Kaufvertrags forderte. Sie verurteilten den Verkäufer zur Rückzahlung des Kaufpreises. Es liege auf der Hand, dass das Alter eines Hauses einen erheblichen wertbildenden Faktor darstelle. Dieser habe regelmäßig maßgeblichen Einfluss auf die Willensbildung des Käufers bezüglich des Kaufpreises, eines abzuschließenden Kaufvertrags und auf den Kaufabschluss selbst. Das gelte in besonderem Maße, wenn es sich wie hier um ein zu DDR-Zeiten errichtetes Gebäude handele. Aus dem Zeitraum der Erbauung könnten nämlich Rückschlüsse auf Qualität, Werthaltigkeit und Baustandard im Allgemeinen hinsichtlich der vorhandenen und verwandten Baumaterialien gezogen werden (OLG Rostock, 3 U 229/08).

 

 

Haftungsrecht: Beweis des ersten Anscheins für Risse durch Abbrucharbeiten

Beim Abbruch eines Gebäudes müssen Nachbarhäuser besonders gesichert werden.

 

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. in einer aktuellen Entscheidung hin. In dem Streitfall waren in engem zeitlichen Zusammenhang mit Abbrucharbeiten auf einem Grundstück (Hausabbruch einschließlich Beseitigung der Bodenplatte) bei einem Nachbarhaus, das 28,5 m entfernt war, Risse an der zugewandten Außenwand aufgetreten. Diese gingen von einer Absenkung im Bereich des Kellers aus. Die Richter entschieden, dass der Beweis des ersten Anscheins für eine Verursachung der Risse durch die Abbrucharbeiten spreche. Könne der Bauherr dies nicht widerlegen, müsse er für den Schaden aufkommen (OLG Frankfurt a.M., 4 U 264/08).

 

 

Niederschlagswasserkanal: Grundstückseigentümer muss für erstmalige Herstellung bezahlen

Grundstückseigentümer müssen nicht erst dann einen Beitrag für die erstmalige Herstellung eines Niederschlagswasserkanals zahlen, wenn sie ihr Grundstück an die Entwässerungseinrichtung tatsächlich angeschlossen haben. Für die Beitragspflicht genügt bereits die Anschlussmöglichkeit.

 

Dies entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz in Koblenz im Fall einer Gemeinde, die im Zuge der Erneuerung einer Landesstraße mehrere Teilkanäle zur Beseitigung des Niederschlagswassers der angrenzenden Grundstücke verlegt hatte. Gegen die hierfür erhobenen Vorausleistungen setzten sich mehrere Grundstückseigentümer zur Wehr. Sie wandten ein, die Teilkanäle seien zur Entwässerung ihrer Grundstücke nicht erforderlich. Das Regenwasser könne an Ort und Stelle versickern.

 

Das OVG verneinte jedoch nur in einem Fall wegen der besonderen Umstände eine Beitragspflicht. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass die erstmalige Herstellung der Teilkanäle erforderlich sei. Mehrere Grundstücke seien zur ordnungsgemäßen Beseitigung des anfallenden Regenwassers auf die jeweilige Teileinrichtung angewiesen. Vier der Kläger hätten auch einen beitragsrechtlichen Vorteil von dem entlang ihres Grundstücks verlegten Kanal. Ein solcher Vorteil liege nicht erst vor, wenn die Grundstücke tatsächlich an den Kanal angeschlossen seien. Vielmehr bestehe die Beitragspflicht nach der ständigen Rechtsprechung des OVG bereits, wenn das Grundstück tatsächlich an den Kanal angeschlossen werden könne. Diese Voraussetzung sei insbesondere auch bei den Grundstücken erfüllt, die derzeit noch nicht bebaut seien, aber Baulandqualität hätten. Insoweit komme es nicht allein auf die momentane Grundstücksnutzung an. Vielmehr seien die zukünftig zulässigen Nutzungsänderungen zu berücksichtigen. Der Beitragspflicht stehe auch nicht die Möglichkeit entgegen, das Regenwasser auf einzelnen Grundstücken versickern zu lassen. Die Versickerungsmöglichkeit schließe die Beitragspflicht für die erstmalige Herstellung eines Niederschlagswasserkanals nur aus, wenn das Regenwasser nach den bauplanungsrechtlichen Festsetzungen auf den Grundstücken eines Baugebiets versickern solle und ein erstmals hergestellter Entwässerungskanal deshalb nicht erforderlich sei. Soweit die Klage eines Grundstückseigentümers Erfolg habe, beruhe dies auf dem besonderen Umstand, dass ihm in der Baugenehmigung für sein Wohnhaus aufgegeben worden sei, das Oberflächenwasser gerade nicht der Landesstraße zuzuführen, in welcher der neue Entwässserungskanal verlegt worden sei (OVG Rheinland-Pfalz, 6 A 11161/08.OVG, 6 A 11162/08.OVG, 6 A 11163/08.OVG, 6 A 11164/08.OVG, 6 A 11165/08.OVG).

 

Vergaberecht: Auslegung der Klausel zum Baubeginn in öffentlichen Ausschreibungen

Wird in den Ausschreibungsbedingungen eines öffentlichen Vergabeverfahrens die Klausel „Beginn der Ausführung spätestens 12 Werktage nach Zuschlagserteilung“ genutzt, knüpft der Baubeginn an die ausgeschriebene Zuschlagsfrist an, wenn der Zuschlag erst nach Ablauf der in den Ausschreibungsbedingungen festgelegten Zuschlagsfrist erfolgt.

 

So legte der Bundesgerichtshof (BGH) die zwischen den Parteien umstrittene Klausel aus. Der Auftragnehmer hatte von der beklagten Bundesrepublik Deutschland eine Mehrvergütung verlangt, weil sich nach seiner Auffassung infolge einer Verschiebung des in einer öffentlichen Ausschreibung vorgesehenen Zuschlagstermins um mehrere Monate auch die vorgesehene Bauzeit geändert habe. Die Baukosten seien infolgedessen gestiegen. Die Beklagte vertrat demgegenüber die Auffassung, die vorgesehene Bauzeit habe sich nicht geändert. Der Beginn der Ausführung solle nach dieser Klausel an die tatsächliche Zuschlagserteilung geknüpft sein. Der Auftragnehmer meinte hingegen, Anknüpfungspunkt für den Baubeginn sei der in der Ausschreibung vorgesehene Zuschlagstermin. Dessen Verschiebung habe auch zu einer Verschiebung der vertraglich vorgesehenen Bauzeit geführt.

 

So sah es auch der BGH. Eine andere Auslegung sei nach Ansicht der Richter nicht möglich, weil sie gegen § 9 Nr. 2 VOB/A verstieße. Nach dieser Regelung dürfe dem Bieter kein ungewöhnliches Wagnis aufgebürdet werden für Umstände und Ereignisse, auf die er keinen Einfluss habe und deren Einwirkung auf die Preise und Fristen er nicht im Voraus schätzen könne. Ein derartiges unwägbares Risiko hätte die Beklagte den Bietern auferlegt, wenn der vertraglich an den Zuschlag gekoppelte Ausführungsbeginn über den in den Ausschreibungsbedingungen vorgesehenen Zuschlagstermin hinaus völlig offenbliebe. Denn dann könne eine Preiskalkulation nicht mehr auf verlässlichen Bauterminen, sondern nur auf Mutmaßungen aufbauen. Auf dieser Grundlage sei es vorliegend zu einer Verschiebung der vertraglich vorgesehenen Bauzeit gekommen. Der Vertrag sei daher durch eine nachträgliche Vereinbarung der Parteien oder durch ergänzende Vertragsauslegung an die tatsächlichen Verhältnisse anzupassen. Entsprechend sei der Mehrvergütungsanspruch dem Grunde nach gerechtfertigt (BGH, VII ZR 152/08).

 

 

Architektenhaftung: Zuziehung eines Spezialisten lässt Haftung nicht automatisch entfallen

Schlägt ein mit der Bauüberwachung eines Spezialgewerks (hier: Glasfassade) beauftragter Architekt vor, Sonderfachleute zur Bauüberwachung beizuziehen, wird er hierdurch nicht ohne Weiteres von seiner Haftung freigestellt.

 

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. in einem Rechtsstreit. Die Richter machten deutlich, dass der Architekt weiterhin für die Bauüberwachung verantwortlich bleibe, wenn die Sonderfachleute nur einmal monatlich Stichproben durchführen würden. Notfalls müsse sich der Architekt die notwendigen Fachkenntnisse durch Befragen der Sonderfachleute beschaffen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun die Nichtzulassungsbeschwerde gegen diese Entscheidung zurückgewiesen und die Entscheidung damit bestätigt (OLG Frankfurt a.M, 23 U 138/01; BGH, VII ZR 192/06).

 

 

Haftung: Schäden, die der von Bäumen ausgehende Wasserentzug am Nachbarhaus verursacht

Wer sein Haus neben einem Grundstück mit umfangreichem Baumbestand errichtet, muss selbst Vorsorge treffen, dass der Wasserbedarf der Nachbarspflanzen sein Gebäude nicht schädigt. Denn wenn der „Durst“ der Bäume zu Setzungsrissen am Haus führt, kann er vom Nachbarn nicht mit Erfolg Schadenersatz verlangen.

 

Das entschied das Landgericht (LG) Coburg und wies die Klage einer Hausbesitzerin gegen die Eigentümerin eines mit Eichen bewachsenen Grundstücks - eine Gemeinde - auf Schadenersatz in Höhe von rund 21.500 EUR ab. Als diese ihr Haus errichten ließ, standen auf dem Nachbargrundstück im Abstand von ca. 10 Metern zum Haus bereits etliche Eichen. Diese waren im Bebauungsplan als erhaltenswerter Baumbestand ausgewiesen. Im Laufe der Jahre bildeten sich am Haus der Klägerin Risse, für die sie den Wasserbedarf der Bäume und damit die Gemeinde verantwortlich machte.

 

Das LG konnte aber schon kein schuldhaftes Fehlverhalten der Gemeinde erkennen. Vor dem Eintritt des Schadens hätten keine konkreten Anhaltspunkte für eine von den Eichen ausgehende Gefahr für das Anwesen der Klägerin bestanden. Ohne derartige Anzeichen einfach ein vorsorgliches Fällen der Bäume zu verlangen, würde die Grenze des Zumutbaren überschreiten. Ebenso wenig hätte eine vorbeugende Sichtung oder gar Kappung der Wurzeln verlangt werden können. Im Übrigen hätte es der Klägerin oblegen, beim Bau durch entsprechend tiefe Fundamente von den bereits vorhandenen Bäumen ausgehenden Setzungsgefahren zu begegnen (LG Coburg, 12 O 399/07).

Bauüberwachung: Besondere Sorgfalt bei wichtigen Bauabschnitten

Bei wichtigen Bauabschnitten muss derjenige, der die Bauüberwachung innehat, sich persönlich oder durch erprobte Erfüllungsgehilfen unmittelbar von der Ordnungsmäßigkeit der Ausführung der Arbeiten überzeugen.

 

Dabei muss er nach Ansicht des Oberlandesgerichts (OLG) Frankfurt a.M. gerade bei gefahrträchtigen kritischen Bauabschnitten seine Verpflichtung besonders sorgfältig erfüllen. Dies habe der Architekt im vorliegenden Fall gerade nicht getan. Nachdem bei dem Altbau für längere Zeit das Dach abgedeckt war, hätte er für eine Abstützung der Giebelwände sorgen müssen. Dass eine Abstützung der Giebelwände notwendig war lag auf der Hand. Der Architekt hätte daher ausdrücklich darauf hinweisen müssen, dass die Giebelwände schon einer üblichen Windbelastung möglicherweise nicht standhalten würden. Er hätte auch gegenüber dem bauausführenden Unternehmen ausdrücklich darauf dringen müssen, dass entsprechende Sicherungsmaßnahmen unverzüglich getroffen werden. Schließlich hätte er zeitnah nach einem entsprechenden Hinweis überprüfen müssen, ob das bauausführende Unternehmen entsprechend tätig geworden war. Da er jedoch untätig geblieben war, verurteilte ihn das OLG zum Ersatz des Schadens, der dem Bauherrn durch den Einsturz der Giebelwand entstanden war (OLG Frankfurt a.M., 4 U 149/08).

 

Architektenrecht: HOAI-Mindestsätze können bei Freunden unterschritten werden

Eine Unterschreitung der HOAI-Mindestsätze kann durch Umstände gerechtfertigt sein, die das Vertragsverhältnis deutlich von durchschnittlichen Vertragsverhältnissen unterscheiden.

 

Derartige Umstände können nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm in einer bereits bestehenden und auf Dauer angelegten engen sozialen und freundschaftlichen Beziehung liegen, wenn sie das Vertragsverhältnis geprägt hat. Allerdings machten die Richter auch deutlich, dass eine bloß über Dritte zum Zweck des Vertragsschlusses vermittelte Bekanntschaft, die sich erst im Lauf einer bereits bestehenden Geschäftsbeziehung entwickelt hat, hierfür nicht genügt (OLG Hamm, 17 U 1/08).

 

Vergaberecht: Neue Fristen im Zuschlagschreiben gelten als neues Angebot

Enthält das Zuschlagschreiben des öffentlichen Auftraggebers nach verzögerter Vergabe neue Fertigstellungsfristen, handelt es sich um eine modifizierte Annahme des Bietergebots und damit unter Ablehnung des ursprünglichen Angebots um ein neues Angebot.

 

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Celle. Die Richter machten deutlich, dass es in einem solchen Fall Sache des Bieters sei, auf während der verlängerten Zuschlagsfrist eingetretene Preiserhöhungen hinzuweisen. Er müsse also gegebenenfalls das neue Angebot ablehnen und einen neuen Preis verlangen. Versäume er dies, könne der öffentliche Auftraggeber davon ausgehen, dass der Bieter trotz der eingetretenen Preiserhöhungen auskömmlich kalkuliert hatte. Der öffentliche Auftraggeber sei dann nicht verpflichtet, sich nach Ablauf der Annahmefrist auf einen geänderten Preis einzulassen (OLG Celle, 14 U 62/08).

 

Denkmalschutz: Kunststofffenster in Denkmalzone sind nicht per se verboten

Eine denkmalrechtliche Verfügung kann im Einzelfall rechtswidrig sein, wenn die zuständige Denkmalschutzbehörde das ihr zustehende Ermessen nicht ordnungsgemäß betätigt, weil sie nicht hinreichend ermittelt hat, ob die Maßnahme verhältnismäßig ist.

 

Dies ergibt sich aus einer Entscheidung des (VG) Verwaltungsgerichts Koblenz. Geklagt hatte die Eigentümerin eines Fachwerkhauses, das innerhalb der Denkmalzone „Altstadt Linz“ steht. Sie hatte beantragt, ihr den Austausch von Fenstern zu genehmigen und hierbei angegeben: „Erneuerung der Fenster wie vorhanden in weiß“. Der Landkreis erteilte daraufhin eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung. Nachdem er festgestellt hatte, dass die Klägerin einflügelige Kunststofffenster ohne Sprossenteilung in ihr Haus hatte einbauen lassen, verlangte er die eingebauten Fenster durch Holzfenster, weiß lasiert mit Sprossenteilung, auszutauschen. Die hiergegen erhobene Klage war erfolgreich. Der Landkreis holte in der Folge die Stellungnahme der Generaldirektion Kulturelles Erbe ein. Nach deren Eingang forderte er die Eigentümerin auf, den ursprünglichen Zustand durch Austausch in zweiflügelige Holzfenster, weiß lasiert, wiederherzustellen. Hiergegen erhob die Eigentümerin nach erfolglosem Widerspruchsverfahren wiederum Klage, die erfolgreich war.

 

Die Verfügung, so die Richter, sei rechtswidrig. Es sei bereits fraglich, ob die Kunststofffenster im Haus der Klägerin die Denkmalzone „Altstadt Linz“ überhaupt beeinträchtige. Im Kernbereich der Altstadt von Linz seien Fenster unterschiedlichster Art eingebaut, u.a. bereits in mehreren Gebäuden Kunststofffenster. Jedenfalls habe der Landkreis das ihm zustehende Ermessen fehlerhaft ausgeübt. Die Forderung nach zweiflügeligen Fenstern sei nicht gerechtfertigt, wenn derselbe Erfolg durch weniger belastende Maßnahmen hätte herbeigeführt werden können. Dies sei vorliegend nicht auszuschließen. Der Landkreis habe sich nicht damit auseinandergesetzt, ob der Einbau anderer Fenster eine denkmalschutzrechtlich ausreichende und für die Klägerin kostengünstigere Alternative hätte sein können. Eine Auseinandersetzung hiermit sei notwendig gewesen. Denn der Vertreter des Landkreises habe in der mündlichen Verhandlung eingeräumt, dass aus denkmalschutzrechtlicher Sicht durchaus auch einflügelige Fenster in das Haus der Klägerin eingesetzt werden könnten (VG Koblenz, 1 K 221/09.KO).

Vertragsinhalt: Schallschutz für die Errichtung von Eigentumswohnungen

Welcher Schallschutz für die Errichtung von Eigentumswohnungen geschuldet ist, ist in erster Linie durch Auslegung des Vertrags zu ermitteln. Wird ein üblicher Qualitäts- und Komfortstandard geschuldet, muss sich das einzuhaltende Schalldämm-Maß an dieser Vereinbarung orientieren.

 

Diese Grundsätze stellte der Bundesgerichtshof (BGH) im Streit zwischen Bauherrn und Bauunternehmer auf. Die Richter machten deutlich, dass die vertragliche Bezugnahme auf eine „Schalldämmung nach DIN 4109“ nicht die Annahme zulasse, es seien lediglich die Mindestmaße der DIN 4109 vereinbart. Diese Werte seien nämlich üblicherweise keine anerkannten Regeln der Technik für die Herstellung des Schallschutzes in Wohnungen. Sie genüge den üblichen Qualitäts- und Komfortstandards nicht, da sie lediglich Eckwerte für unzumutbare Belästigungen für Menschen in Aufenthaltsräumen betreffe. Der Bauherr könne also nach den Umständen erwarten, dass die Wohnung in Bezug auf den Schallschutz üblichen Qualitäts- und Komfortstandards entspreche (BGH, VII ZR 54/07).

 

Architektenrecht: Haftungsbegrenzung bei Beauftragung eines Sonderfachmanns

Hat der Auftraggeber für einen konkreten spezifischen Bereich oder ein bestimmtes Gewerk einen Sonderfachmann mit der Objektüberwachung beauftragt, scheidet eine Haftung des Architekten in der Regel aus.

 

Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf ist die Haftung des Architekten jedoch weiterhin möglich, wenn Mängel für ihn offensichtlich werden oder das jeweilige Gewerk oder die betreffende Ausführung (zum Beispiel unzureichende Isolierung des Kachelofens im Bodenbereich) auch in seinen Wissensbereich fällt oder die Überprüfung einer fachgerechten Ausführung keine besonderen Kenntnisse erfordert (OLG Düsseldorf, 21 U 21/08).

 

Werkvertrag: Kostenvoranschlag schützt nur eingeschränkt vor Preissteigerungen

Überschreitet die Schlussrechnung des Bauunternehmers den Kostenvoranschlag um ca. 10 Prozent, berechtigt dies den Bauherrn nicht zur Kürzung der Rechnung.

 

Das entschied das Landgericht (LG) Coburg und gab der Zahlungsklage einer Fensterbaufirma statt. Diese hatte einen Kostenvoranschlag über 22.400 EUR erstellt. Am Ende belief sich die Schlussrechnung jedoch auf 27.100 EUR. Der Bauherr bezahlte daraufhin nur den Angebotspreis, der Fensterbauer forderte die seiner Meinung nach offenstehende Differenz.

 

Das LG gab dem Bauunternehmen weitgehend recht. In der Schlussrechnung waren auch Arbeiten im Wert von 2.300 EUR abgerechnet, die im Angebot nicht enthalten waren. Sie beruhten auf Zusatzaufträgen des Bauherrn. Bei der Frage, ob eine wesentliche Überschreitung des Kostenvoranschlags vorlag, die einen Schadenersatzanspruch des Bauherrn hätte begründen können, mussten diese zusätzlichen Arbeiten unberücksichtigt bleiben. Die maßgebliche Preiserhöhung belief sich damit auf 2.400 EUR oder rund 10 Prozent. Darin sah das Gericht noch keine wesentliche Überschreitung. Es kürzte den Klagebetrag lediglich geringfügig, weil ein Teil der in Rechnung gestellten Stunden nicht nachgewiesen war (LG Coburg, 12 O 81/09).

 

Abwassergebühren: Gartenbewässerung muss bei Gebührenberechnung berücksichtigt werden

Kann ein Grundstückseigentümer mithilfe eines Wasserzählers nachweisen, dass ein Teil des bezogenen Wassers für die Gartenbewässerung verwendet wurde und nicht in die Kanalisation gelangt ist, darf die Gemeinde ihn - wenn sie die Abwassergebühren aufgrund ihrer Satzung nach dem Frischwassermaßstab bemisst - für diese Wassermenge nicht zu Abwassergebühren heranziehen.

 

Diese bürgerfreundliche Entscheidung traf der Verwaltungsgerichtshof (VGH) Baden-Württemberg. Die Richter strichen heraus, dass eine Abwassersatzung, die solche Wassermengen erst ab einem Umfang von 20 m³ gebührenfrei stelle, gegen den Gleichheitsgrundsatz verstoße. Der Grenzwert von 20 m³ führe dazu, dass diejenigen, die bis zu 20 m³ des bezogenen Frischwassers zur Gartenbewässerung, zum Befüllen von Teichen oder Ähnlichem verwendeten und nicht in den Abwasserkanal einleiteten, schlechter gestellt würden als solche Personen, bei denen fast das gesamte Frischwasser als Abwasser in den Kanal gelange. So habe ein Grundstückseigentümer, der 60 m³ Frischwasser beziehe, davon aber nur 40 m³ dem Kanal zuführe und die restlichen 20 m³ zur Gartenbewässerung verwende, ebensoviel zu zahlen wie ein Grundstückseigentümer, der die 60 m³ komplett als Abwasser in den Kanal einleite. Diese Ungleichbehandlung sei nicht durch sachliche Gründe gerechtfertigt. Im vorliegenden Fall müsse daher die beklagte Gemeinde die zur Bewässerung des Gartens verwendete Frischwassermenge in voller Höhe absetzen und den Gebührenbescheid entsprechend reduzieren (VGH Baden-Württemberg, 2 S 2650/08).

Baumangel: Folgen der Beseitigung von nachteiligen Auswirkungen

Lässt der Besteller nur die nachteiligen Auswirkungen eines Baumangels auf die Gebrauchstauglichkeit des Gebäudes, an dem die Bauleistungen erbracht werden, durch bauliche Maßnahmen beseitigen, so liegt darin keine Ersatzvornahme im Sinne des § 633 Abs. 3 BGB a.F.

 

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Bauherrn, der längere Türen bei einem mit zu geringer Höhe eingebrachten Estrichbelag eingebaut hatte. Die Richter wiesen darauf hin, dass der Unternehmer in einem solchen Fall zur Mängelbeseitigung verpflichtet bleibe. Ausnahme sei lediglich, wenn die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart hätten (BGH, VII ZR 15/08).

 

Werklohn: Skonto ist auch bei etwas zu hohem Einbehalt zulässig

Der Auftraggeber von Bauleistungen darf ein vereinbartes Skonto auch bei einem etwas überhöhten Mängeleinbehalt abziehen.

 

So entschied das Landgericht (LG) Coburg im Fall eines Bauherrn, der auf Klempner- und Dachdeckerarbeiten rund 61.000 EUR bezahlt hatte. Knapp 6.400 EUR hatte er einbehalten, weil wegen eines Fehlers der klagenden Baufirma während der Bauarbeiten Regenwasser in das Gebäude eingedrungen war und einen erheblichen Schaden verursacht hatte. Letztlich stellte sich eine Schadenshöhe von knapp 6.000 EUR heraus. Trotz des Einbehalts wollte der Bauherr von der Schlussrechnung rund 2.200 EUR abziehen, weil der Bauunternehmer ihm im Vertrag das Skontorecht eingeräumt hatte. Dieser wiederum war der Ansicht, die Rechnung sei nicht vollständig binnen der Skontofrist bezahlt. Seine Forderung könne sich darum nicht um die drei Prozent Skonto reduzieren.

 

Das LG gab jedoch dem Bauherrn recht. Dieser hätte die Schlussrechnung nicht vollständig bezahlen müssen, weil er den weitaus größten Teil der Gesamtforderung rechtzeitig bezahlt hatte. Dabei habe er vom Bestehen einer entsprechenden Schadenersatzforderung ausgehen dürfen, als er den Einbehalt vornahm. Dass sich die Schadenersatzforderung letztlich als geringfügig niedriger als der Einbehalt herausstellte, sei für die Skontoberechtigung unschädlich (LG Coburg, 14 O 712/07).

 

Baugenehmigung: Pferdehaltung und Wohnnutzung

Eine Pferdehaltung ist in Gebieten, die einem reinen oder allgemeinen Wohngebiet entsprechen, regelmäßig unzulässig. Hingegen kann sie in einer Umgebung, die keiner Gebietsart zuzuordnen ist, sondern sich als Gemengelage darstellt, zulässig sein. Dies ergibt sich aus zwei Entscheidungen des Verwaltungsgerichts (VG) Koblenz.

 

Im ersten Fall wandte sich ein Hauseigentümer gegen eine Baugenehmigung, die seinem Nachbarn für einen Pferdestall erteilt worden war. Er machte geltend, dass die Zulassung des Stalls angesichts eines Abstands von zirka 10 m zu seinem Wohnhaus rechtswidrig sei. Seine Klage hatte Erfolg. Die Zulassung des Pferdestalls, so die Richter nach einer Ortsbesichtigung, verletze den Hauseigentümer in seinen Rechten. Der Stall solle nämlich in einer Umgebung verwirklicht werden, die einem allgemeinen oder reinen Wohngebiet entspreche. In solchen Gebieten sei eine Pferdehaltung regelmäßig nicht genehmigungsfähig. Außerdem seien mit der Pferdehaltung typischerweise auch Nachteile für die Umgebung durch Gerüche sowie durch Fliegen und Ungeziefer, mit denen selbst bei sorgfältiger Pflege der Pferde zu rechnen sei, verbunden. Von daher sei die Baugenehmigung gegenüber dem Ehepaar auch angesichts der geringen Entfernung des Stalls zum Wohnhaus rücksichtslos.

 

In dem zweiten Fall klagte der Eigentümer dagegen, dass ihm die Baugenehmigung für fünf bereits errichtete Pferdeboxen und eine Sattelkammer auf seinem Grundstück versagt wurde. Die Boxen standen neben einer Reit- und Longierhalle, die ihm bereits 1983 genehmigt worden war. In diesem Fall gab das Gericht der Klage statt. Der Eigentümer, so die Richter, habe Anspruch auf die Erteilung der Genehmigung. Die Umgebung, in der die Halle und die Pferdeboxen stünden, könne weder als allgemeines oder reines Wohngebiet noch als Misch- oder Dorfgebiet qualifiziert werden. Es stelle sich vielmehr als Gemengelage dar. Wie die Beweisaufnahme ergeben habe, seien in der Nachbarschaft des Grundstücks bauliche Anlagen vorhanden, in denen eine hobbymäßige Tierhaltung von Pferden, Ziegen, Schafen oder Hühnern stattfinde. Zudem befänden sich in der genehmigten Halle zeitweise Pferde. In einer derartigen Umgebung könnte eine Pferdehaltung zugelassen werden. Zudem ließen es die fünf Pferdeboxen und die Sattelkammer aufgrund ihrer konkreten Lage auch nicht an der gebotenen Rücksichtnahme gegenüber der vorhandenen Wohnbebauung fehlen (VG Koblenz, 1 K 1256/08.KO und 1 K 1257/08.KO).

VOB/B: Verweigerung der Mängelbeseitigung bei unterlassener Sicherheitsleistung

Leistet der Besteller auf ein berechtigtes Sicherungsverlangen nach der Abnahme die Sicherheit nicht, ist der Unternehmer berechtigt, die Mängelbeseitigung zu verweigern.

 

Das gilt nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) auch, wenn die Parteien die Einbeziehung der VOB/B vereinbart haben. Die Richter wiesen in ihrer Entscheidung weiter darauf hin, dass die Abtretung der Gewährleistungsansprüche auf das Recht des Unternehmers, von seinem Besteller Sicherheit zu fordern und bei Nichterbringung der Sicherheit die Leistung zu verweigern, keinen Einfluss habe (BGH, VII ZR 9/08).

 

Werklohnforderung: Selbst ein individuell vereinbartes Aufrechnungsverbot ist unzulässig

Ein Bauherr kann gegen die Werklohnforderung eines Unternehmers mit einem Anspruch auf Ersatz der Kosten einer Mängelbeseitigung selbst dann aufrechnen, wenn die Parteien individualvertraglich ein Aufrechnungsverbot vereinbart hatten.

 

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Hamburg im Fall eines Bauherrn, der einen Architekten beauftragt hatte. Als sich am Bau Planungsmängel zeigten, kam es zum Streit zwischen den Parteien. Der Architekt verlangte sein Honorar. Im Prozess wies er darauf hin, dass die Aufrechnung des Bauherrn mit Schadenersatzansprüchen unzulässig sei. Eine Aufrechnung gegen Honoraransprüche sei nach dem Vertrag nur mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung möglich.

 

Das sahen die Richter jedoch anders. Sie gaben dem Bauherrn recht und erklärten die Aufrechnung für rechtmäßig. Es sei nicht interessengerecht, wenn ein Unternehmer die Möglichkeit habe, seine Werklohnforderung ohne ordnungsgemäße Erbringung der Gegenleistung durchzusetzen (OLG Hamburg, 11 U 41/08).

 

Abrechnung: Abgezeichnete Stundenzettel reichen als Nachweis aus

Vom Auftraggeber abgezeichnete Stundenzettel gelten als Schuldanerkenntnis. Kann er nicht beweisen, dass die Zettel unrichtig sind und er deren Unrichtigkeit bei der Unterzeichnung nicht erkannt hat, ist er hieran gebunden. Einwendungen gegen die Angemessenheit und Erforderlichkeit der Stundenzahl kann er jedoch nach wie vor geltend machen.

 

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Köln im Fall eines Bauherrn hin. Dieser hatte ein Bauunternehmen mit dem Bau einer Mauer beauftragt. Die vorgelegten Stundenzettel über 258 Stunden hatte er abgezeichnet. Allerdings weigerte er sich, den abgerechneten Betrag von 9950 EUR zu zahlen. Es seien unangemessen viele Stunden aufgewendet worden. Bei einer Abrechnung nach Einheitspreisen hätte die Vergütung höchstens 2400 EUR betragen.

 

Die Richter machten deutlich, dass sich der Auftraggeber an den abgezeichneten Stunden festhalten lassen müsse. Allerdings beziehe sich dieses Anerkenntnis nur auf die Anzahl der dokumentierten Stunden. Einwendungen gegen die Angemessenheit der aufgewendeten Stunden seien ihm damit nicht abgeschnitten. Er könne daher geltend machen, dass der Bauunternehmer zu langsam gearbeitet und damit seine vertraglichen Pflichten verletzt habe. Das müsse er allerdings nun beweisen. Hierfür müsse nun ein gerichtliches Sachverständigengutachten eingeholt werden.

 

Hinweis: Durch das Abzeichnen der Stundenzettel hat sich der Bauherr erhebliche Nachteile im Prozess eingehandelt. Kann er nicht nachweisen bzw. bleibt unklar, ob die Stundenanzahl unangemessen war, geht der Prozess für ihn verloren. Ohne das Anerkenntnis wäre es Sache des Bauunternehmers gewesen, die Angemessenheit der Stundenanzahl zu beweisen. Hätte der Unternehmer den Nachweis nicht erbringen können, wäre der Prozess für den Bauherrn gewonnen gewesen (OLG Köln, 24 U 167/07).

 

Bebauungsplan: Kein Dorfgebiet ohne Landwirtschaft

Die Ausweisung eines Dorfgebiets in einem Bebauungsplan ist nur zulässig, wenn in ihm auch land- oder forstwirtschaftliche Betriebe untergebracht werden können.

 

Mit dieser Begründung erklärte das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) einen Bebauungsplan für unwirksam. Dieser wies in der Ortsmitte eines landwirtschaftlich geprägten Ortsteils u.a. ein Dorfgebiet mit drei Bauplätzen aus. Hierauf sollte ausschließlich der Bau von Wohngebäuden möglich sein. Die Vorinstanz sah hierin keinen Rechtsverstoß. Der Plangeber könne sich darauf beschränken, ein vorhandenes (faktisches) Dorfgebiet in der Weise zu gliedern, dass nur ein Teil mit bestimmten, im Dorfgebiet zulässigen Nutzungen (hier: Wohnnutzung) überplant wird. Voraussetzung sei, dass der überplante Teil mit dem in der Planumgebung weiterhin vorhandenen faktischen Dorfgebiet (hier: außerhalb des Plangebietes gelegene landwirtschaftliche Betriebe) eine Einheit bildet und in dieser Einheit die allgemeine Zweckbestimmung eines Dorfgebiets gewahrt ist.

 

Das BVerwG ist mit seiner Entscheidung dieser Auffassung jedoch nicht gefolgt. Es hat den Bebauungsplan vielmehr im Hinblick auf das festgesetzte Dorfgebiet für unwirksam erklärt. Die allgemeine Zweckbestimmung eines Dorfgebiets sei nach Ansicht der Richter nur gewahrt, wenn im Plangebiet auch Wirtschaftsstellen land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe untergebracht werden könnten (BVerwG, 4 CN 5.07).

Aktuelle Gesetzgebung: Energieeinspar-Verordnung gilt ab dem 1. Oktober 2009

Ab dem 1. Oktober 2009 gilt die Energieeinspar-Verordnung (EnEV). Wer ab diesem Zeitpunkt als Bauherr oder Eigentümer im Baubestand einen Bauantrag einreicht, eine Bauanzeige erstattet oder bei nicht genehmigungspflichtigen Baumaßnahmen mit dem Bauen beginnt, muss die dort festgelegten Energieeinsparmaßnahmen beachten. Dabei gelten die folgenden Eckwerte:

 

Einsparungen beim Energiebedarf

Gebäude müssen gegenüber der alten Regelung (EnEV 2007) um durchschnittlich 30 Prozent sparsamer im Energiebedarf sein.

 

Neubauten

Die Obergrenze für den zulässigen Jahres-Primärenenergiebedarf von Neubauten wird durchschnittlich um 30 Prozent gesenkt.

Die Wärmedämmung der Gebäudehülle von Neubauten muss um durchschnittlich 15 Prozent mehr leisten.

 

Modernisierung von Altbauten

Der Bauherr hat bei größeren Umbaumaßnahmen die Wahl zwischen zwei Alternativen:

• Bei größeren baulichen Änderungen an der Gebäudehülle (z.B. Dach, Fassade, Fenster) werden die Anforderungen an diese Bauteile um durchschnittlich 30 Prozent verstärkt.

• Nach Sanierung muss der Jahres-Primärenenergiebedarf des Gebäudes um 30 Prozent weniger sein und die Gebäudehülle um 15 Prozent besser gedämmt sein als bisher.

 

Nachrüstpflichten in Altbauten

Für bestimmte Maßnahmen gilt eine Nachrüstpflicht:

• Dämmung des Daches oder:

• Wärmedämmung oberster nicht begehbarer Geschossdecken: Verschärfung der Qualität der Wärmedämmung (statt bisher 0,30 Watt/(m²·K) künftig mindestens 0,24 Watt/(m²·K)),

• Wärmedämmung oberster begehbarer Geschossdecken (Pflicht bis spätestens Ende 2011).

• Für Klimaanlagen besteht eine generelle Pflicht zum Nachrüsten von automatischen Einrichtungen der Be- und Entfeuchtung

 

Außerbetriebnahme von Nachtstromspeicherheizungen

Stufenweise ab dem 1. Januar 2020 besteht die Pflicht zur Außerbetriebnahme von elektrischen Speicherheizungen (keine Fußbodenheizungen) mit einem Alter von mindestens 30 Jahren in größeren, ausschließlich mit solchen Heizungen beheizten Gebäuden (Wohngebäude mit mindestens sechs Wohneinheiten, Nichtwohngebäude mit mehr als 500 qm Nutzfläche). Die Pflicht entfällt, wenn

• das Gebäude das Wärmedämmniveau nach der Wärmeschutzverordnung 1995 erfüllt,

• öffentlich-rechtliche Pflichten entgegenstehen (z.B. Festsetzungen im Bebauungsplan) oder

• die erforderlichen Aufwendungen für die Außerbetriebnahme und den Einbau einer neuen Heizung auch bei Inanspruchnahme möglicher Fördermittel nicht innerhalb angemessener Frist durch die eintretenden Einsparungen erwirtschaftet werden können.

 

Regelungen zur Verbesserung des Vollzugs der Verordnung

• Einführung von Unternehmererklärungen (Bestätigung des Unternehmers gegenüber dem Eigentümer, dass die EnEV bei der baulichen oder anlagentechnischen Modernisierung von Altbauten eingehalten wurde),

• Pflicht zur Vorlage der Unternehmererklärung auf Verlangen der zuständigen Behörde. Die Nichtausstellung einer Unternehmererklärung ist eine Ordnungswidrigkeit,

• Beauftragung der Bezirksschornsteinfegermeister mit der Durchführung von Sichtprüfungen an heizungstechnischen Anlagen (z.B. Prüfung, ob alter Heizkessel pflichtgemäß ausgetauscht wurde),

• Einführung von Ordnungswidrigkeiten für vorsätzliche und leichtfertige (d.h. grob fahrlässige) Verstöße gegen bestimmte Neubau- und Modernisierungsanforderungen der EnEV sowie bei Verwendung falscher Gebäudedaten bei Ausstellung von Energieausweisen.

 

Aktuelle Gesetzgebung: Neue Honorarordnung für Architekten und Ingenieure

Das Bundeskabinett hat jüngst die 6. Novelle der Verordnung über die Honorare für Architekten und Ingenieurleistungen (HOAI) verabschiedet.

 

Mit der Neugestaltung der Honorarordnung sollen u.a. Anreize zum kostengünstigen Bauen und zur Baukostenbegrenzung erreicht werden. Gleichzeitig soll die HOAI vereinfacht, transparenter und flexibler gestaltet werden. Zudem wurden die Honorare pauschal um zehn Prozent angehoben. Wesentliche Änderungen sind:

 

• Der Anwendungsbereich der HOAI wird auf Planungen von im Inland ansässigen Büros beschränkt. Damit wird der allgemeinen Dienstleistungsfreiheit gemäß der europäischen Dienstleistungsrichtlinie Rechnung getragen.

• Mit einem neuen Berechnungsmodell und einem Bonus-Malus-System werden die Honorare von den Baukosten abgekoppelt und Anreize zum kostengünstigen Bauen geschaffen.

• Gutachterliche und beratende Tätigkeiten werden ebenso behandelt wie bei der Rechtsberatung (Mit der Novellierung der Gebührenordnung für Rechtsanwälte ist seit Juli 2006 nur noch die gerichtliche Tätigkeit an verbindliche Gebühren gebunden). Die Regelungen bleiben aber als unverbindliche Vorschriften erhalten und stellen für unerfahrene Planer und Auftragnehmer ein Orientierungsgeländer dar.

• Mit dem Wegfall verbindlicher Stundensätze wird mehr Vertragsfreiheit ermöglicht. Gleichzeitig entstehen mehr Anreize für die Büros zu wirtschaftlich vernünftigem und marktgerechtem Kalkulieren.

• Die seit fast 14 Jahren unveränderten Tafelwerte werden pauschal um 10 Prozent angehoben. Die Mehrkosten für die öffentlichen Haushalte betragen rund 290 Millionen Euro, davon tragen der Bund 80 Millionen Euro, die Bundesländer 35 Millionen Euro und die Kommunen 175 Millionen Euro.

• Der Entwurf enthält außerdem systematische Verbesserungen und Vereinfachungen. Es bleibt bei den bisherigen Tafelendwerten (unter anderem 25,56 Millionen Euro im Hochbau).

 

Nachunternehmer: Leistungsverweigerungsrecht bei Abnahme durch Bauherrn

Dem Unternehmer kann gegenüber seinem Nachunternehmer wegen der Mangelhaftigkeit von dessen Leistung auch dann ein Leistungsverweigerungsrecht zustehen, wenn der Bauherr abgenommen und gezahlt hat.

 

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. in einem jetzt veröffentlichten Urteil hin. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass ein Zurückbehaltungsrecht allenfalls unter dem Gesichtspunkt der Vorteilsausgleichung nach Treu und Glauben ausgeschlossen sein könne. Mache der Unternehmer jedoch einen Anspruch auf Nachbesserung durch das Zurückbehaltungsrecht geltend, trete bei ihm keine finanzielle Bereicherung ein. Die Nachbesserung komme vielmehr unmittelbar dem Auftraggeber zugute (OLG Frankfurt a.M., 4 U 15/07).

Festpreisvereinbarung: Anspruch auf Preisanpassung ist regelmäßig ausgeschlossen

In der Vereinbarung eines Festpreises liegt eine stillschweigende Übernahme des Risikos von Leistungserschwerungen durch Erhöhung der Selbstkosten im Sinne einer Preisgarantie. Ein Anspruch des Auftragnehmers auf Anpassung des Vertrags ist daher regelmäßig ausgeschlossen.

Das musste sich ein Bauunternehmer vor dem Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf sagen lassen. Er hatte für Stahlbeton- und Maurerarbeiten ein Festpreisangebot abgegeben. Als nach Vertragsschluss die Stahlpreise stark stiegen, verlangte er eine Vergütung der Mehrkosten.

Die Richter wiesen seine Klage jedoch ab. Der Bauunternehmer habe keinen Anspruch auf Vertragsanpassung. Durch sein Festpreisangebot habe er eine Preisgarantie abgegeben. Er müsse daher das Risiko für unerwartete Kostenerhöhungen selbst tragen. Dieses unternehmerische Risiko könne er nur durch eine andere Vertragsgestaltung vermeiden. Er hätte beispielsweise hinsichtlich des Stahlpreises einen Preisvorbehalt vereinbaren können (OLG Düsseldorf, 23 U 48/08).

 

Architektenvertrag: Festgelegter Kostenrahmen gilt als vereinbartes Kostenlimit

Gehen in einem Architektenvertrag sowohl der Architekt als auch der Bauherr gemeinsam von einer bestimmten Kostenbasis aus und machen diese unter der Überschrift "Kostenrahmen" übereinstimmend zur Grundlage ihres Vertrags, handelt es sich nicht lediglich um eine Berechnungsgrundlage zur Honorarermittlung, sondern um die vertragliche Vereinbarung eines Kostenlimits.

Hierauf machte das Oberlandesgericht (OLG) Celle aufmerksam. Könne der Architekt das Bauvorhaben innerhalb des vereinbarten Kostenrahmens nicht realisieren, liege ein Mangel vor. Der Bauherr könne in einem solchen Fall das bereits gezahlte Honorar für die Leistungsphasen 1 bis 4 der HOAI zurückfordern. Er habe weiterhin einen Schadenersatzanspruch in Höhe seiner Aufwendungen für Statik und Baugenehmigung (OLG Celle, 14 U 115/08).

 

Immissionsschutzrechtliche Anlagen: Keine Anordnung regelmäßiger umfassender Eigenüberwachung durch externe private Sachverständige

Eine immissionsschutzrechtliche Nebenbestimmung, die dem Anlagenbetreiber eine Eigenüberwachung mittels turnusmäßiger Überprüfung des laufenden Betriebs anhand sämtlicher rechtlicher Anforderungen durch einen externen privaten Sachverständigen auferlegt, ist rechtswidrig.

Mit dieser Entscheidung hat der Bayerische Verwaltungsgerichtshof (BayVGH) ein Urteil des Verwaltungsgerichts München bestätigt. Geklagt hatte die Betreiberin einer Asphaltmischanlage. Im Rahmen einer Änderungsgenehmigung gab die Landeshauptstadt München ihr in einer Nebenbestimmung auf, die Asphaltmischanlage in regelmäßigen Abständen durch einen externen privaten Gutachter vor Ort umfassend auf Übereinstimmung mit sämtlichen rechtlichen Vorgaben, nicht nur des Immissionsschutzrechts überwachen zu lassen.

Nach Auffassung des BayVGH war die Nebenbestimmung aufzuheben, da die Verpflichtung zu einer Eigenüberwachung durch externe Sachverständige einer gesetzlichen Ermächtigung bedürfe, an der es jedoch fehle. Eine rechtliche Grundlage hierfür finde sich weder im Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) noch in einer aufgrund des BImSchG erlassenen Verordnung. Vielmehr bestehe hinsichtlich der behördlichen Anordnungen zur betrieblichen Eigenüberwachung ein sehr ausdifferenziertes Regelungssystem, das den Schluss auf eine abschließende gesetzliche Regelung nahelege. Dadurch seien die zuständigen Landesbehörden gehindert, über die gesetzlich vorgesehenen Fälle hinaus weitergehende Anforderungen zur betrieblichen Eigenüberwachung im Wege von Einzelanordnungen festzusetzen, wie dies im zu entscheidenden Fall geschehen sei. Abgesehen davon bleibe es den Immissionsschutzbehörden grundsätzlich unbenommen, sich aus fiskalischem Interesse mit dem Ziel der Personaleinsparung für die Überwachungsform mit geringerer behördlicher Beteiligung (Anleitung zu betreibereigener Überwachung) zu entscheiden, die - im Gegensatz zur regelmäßigen umfassenden Eigenüberwachung durch externe private Sachverständige - auch im Gesetz vorgesehen sei (BayVGH, 22 BV 08.1164).

 

Bauträgervertrag: Vorgesehene Abnahme durch Sachverständigen des Bauträgers ist unwirksam

Die in einem Bauträgervertrag vom Bauträger vorformulierte Klausel "Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt für die einzelnen Käufer durch einen vereidigten Sachverständigen, den der Verkäufer auf seine Kosten beauftragt" benachteiligt den Erwerber unangemessen und ist daher unwirksam.

Zu diesem Ergebnis kam das Oberlandesgericht (OLG) München im Streit um eine entsprechende Vertragsklausel. Der vom Bauträger beauftragte Sachverständige sei nicht neutral. Werde dem Erwerber das Recht genommen, selbst oder durch einen Sachverständigen seines Vertrauens über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu entscheiden, sei eine solche Vereinbarung unwirksam. Selbst wenn der vom Bauträger beauftragte Sachverständige die Abnahme erkläre, würden die Abnahmewirkungen nicht zulasten des Erwerbers eintreten. Eine schlüssige Abnahme durch Ingebrauchnahme komme ebenfalls nicht in Betracht. Der Erwerber habe insofern kein erkennbares Erklärungsbewusstsein (OLG München, 9 U 4149/08).

 

Architektenrecht: Verjährung von Honoraransprüchen

Eine Schlussrechnung muss als solche nicht gekennzeichnet sein. Es reicht aus, wenn aus der Rechnung nach Inhalt und Aufbau erkennbar wird, dass der Architekt sein Bauvorhaben abschließend abrechnen wollte.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Celle im Streit um die Verjährung einer Architektenrechnung. In dem betreffenden Fall stammten die Architektenhonoraransprüche aus einem vor dem 1.1.2002 geschlossenen Architektenvertrag. Die Richter führten aus, dass die Ansprüche hier in der zweijährigen Verjährungsfrist des § 196 Abs. 1 Nr. 7 BGB a.F. verjähren würden. Das gelte auch, wenn die Rechnung erst nach dem 1.1.2002 gestellt worden sei (OLG Celle, 14 U 55/08).

 

Immobilienbewerter: Kein geprüfter Sachverständiger trotz IHK-Lehrgang

Auch wenn ein IHK-Lehrgang für Immobilienbewerter mit einer Prüfung endet, darf sich der teilnehmende Sachverständige nicht als geprüfter Sachverständiger bezeichnen.

So entschied das Landgericht (LG) Kiel in einem Rechtsstreit. Die Richter machten allerdings deutlich, dass der Sachverständige dagegen in der Werbung die Bezeichnungen "Gutachter mit Zertifizierung durch die IHK N.N." oder "durch die IHK zertifizierter Sachverständiger" verwenden dürfe, wenn ihm die IHK ein Abschlusszertifikat erteilt habe (LG Kiel, 14 O 59/08).

 

Nachtragsangebot: Konkludente Annahme durch Abrufen der Leistung

Fordert der Besteller zusätzliche Leistungen und unterbreitet der Werkunternehmer hierfür ein Nachtragsangebot, kann eine konkludente Annahme des Nachtragsangebots dadurch zum Ausdruck kommen, dass der Besteller die Leistungen abfragt und entgegennimmt, ohne dem Nachtragsangebot zu widersprechen.

Das sei nach einer Entscheidung des Kammergerichts (KG) jedenfalls für den Fall anzunehmen, in dem der Besteller dem Nachtragsangebot erst widerspreche, nachdem die zusätzliche Leistung ausgeführt worden sei. Dann müsse er auch die im Nachtragsangebot enthaltenen Kosten tragen (KG, 7 U 169/07).

 

Werklohn: Abrechnung eines gekündigten Pauschalpreisvertrags

Bei der Abrechnung eines gekündigten Pauschalpreisvertrags kann der Auftragnehmer in besonderen Ausnahmefällen die ihm zustehende Mindestvergütung in der Weise abrechnen, dass er die gesamte Leistung als nicht erbracht zugrunde legt und von dem Pauschalpreis die hinsichtlich der Gesamtleistung ersparten Aufwendungen absetzt.

Das Oberlandesgericht (OLG) Celle verweist in seiner Begründung auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Danach ist eine solche Abrechnung ausnahmsweise zulässig, wenn nur ein kleiner Teil der geschuldeten Leistungen erbracht worden ist. Im vorliegenden Fall habe der Auftragnehmer gar keine Eigenleistung erbringen wollen. Der Auftrag sollte vielmehr ausschließlich mit Subunternehmern erbracht werden. Damit würde der Wert der nicht erbrachten Leistungen den Aufwendungen entsprechen, die nach den Angeboten der Subunternehmer insgesamt hätten erbracht werden müssen. Da es über die Subunternehmerleistungen hinaus keine (abzurechnenden) eigenen Leistungen gegeben habe, sei die Summe der zu erbringenden Subunternehmerleistungen mit der Gesamtleistung des Auftragnehmers identisch. Der Differenzbetrag zum vereinbarten Gesamtwerklohn könne damit als Vergütung verlangt werden (OLG Celle, 14 U 79/08).

 

Sachverständigengutachten: Vergütung kann bei Unbrauchbarkeit gekürzt werden

Begeht der Sachverständige Regelverstöße im Zusammenhang mit der Annahme des Gutachtenauftrags, kann dies schon bei leichter Fahrlässigkeit zum Verlust des Entschädigungsanspruchs führen.

Deshalb muss er nach einer Entscheidung des Landgerichts (LG) Karlsruhe damit rechnen, für seine Arbeit nicht bezahlt zu werden, wenn er nicht sorgfältig genug prüft, ob der Gutachtenauftrag in sein Fachgebiet fällt und seine Arbeit deshalb nicht verwertbar ist. Eine Vertretung in der Ausarbeitung des Gutachtens ist ausgeschlossen. Ist seine Arbeit nur teilweise nicht verwertbar und beziffert der Sachverständige nicht die darauf entfallende Vergütung, ist das Gericht befugt, insoweit zu schätzen (LG Karlsruhe, 3 OH 15/05).

 

Bebauungsplan: Befangenheit eines betroffenen Ratsmitglieds

Ein Ratsmitglied kann wegen Befangenheit von der Mitwirkung über die Aufstellung eines Bebauungsplans ausgeschlossen sein, wenn er Pächter von Grundstücken im Plangebiet ist.

Dies ergibt sich aus einer Entscheidung des Verwaltungsgerichts (VG) Koblenz. Geklagt hatte ein Ratsmitglied, das gleichzeitig Pächter eines Jagdreviers war. Teile der Flächen lagen in einem Gebiet, das für die Erweiterung eines Golfplatzes vorgesehen war. Bei der Entscheidung über den Bebauungsplan wurde das betroffene Ratsmitglied wegen Befangenheit von der Mitwirkung ausgeschlossen. Der Rat beschloss anschließend, den Bebauungsplatz zur Erweiterung des Golfplatzes aufzustellen. Hätte das betroffene Ratsmitglied mitstimmen dürfen, wäre es zu einer Stimmengleichheit gekommen. Der Bebauungsplan hätte dann nicht verabschiedet werden dürfen. Das Ratsmitglied erhob daraufhin Klage mit dem Ziel festzustellen, man habe ihn zu Unrecht ausgeschlossen, der gefasste Beschluss sei rechtswidrig und die Beschlussfassung sei mit ihm zu wiederholen.

Die Klage blieb jedoch ohne Erfolg. Der Ausschluss wegen Befangenheit sei nach Ansicht der Richter zu Recht erfolgt. Es habe ein gesetzliches Mitwirkungsverbot bestanden, da die Entscheidung dem betroffenen Ratsmitglied selbst einen unmittelbaren Vor- oder Nachteil bringen könne. Bei der Aufstellung des Bebauungsplans müsse der Rat auch die privaten Belange des Betroffenen als Pächter von Grundstücken im Plangebiet und des Jagdreviers in die Abwägung einstellen und gewichten. Von daher könne dieser die Wirksamkeit des Bebauungsplans in einem Normenkontrollverfahren überprüfen lassen. Dies rechtfertige das vom Rat ordnungsgemäß beschlossene Mitwirkungsverbot, auch wenn der Betroffene die von ihm gepachteten Flächen weiter landwirtschaftlich oder zum Zwecke der Jagdausübung nutzen könne. Andernfalls käme man zu dem widersprüchlichen Ergebnis, dass der Betroffene wegen seiner privaten Interessen gegen einen Bebauungsplan gerichtlich vorgehen könne, über dessen Zustandekommen er selbst als Ratsmitglied mit entschieden hätte (VG Koblenz, 1 K 922/08.KO).

Gewährleistung: Ersatzansprüche bei falscher Farbausführung der Dachziegel

Werden Dachziegel in der Farbausführung "tiefschwarz" anstatt in dem bestellten Farbton "brillantschwarz" geliefert, ist dies ein Sachmangel.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe. Die Richter machten deutlich, dass das auch gelte, wenn die Farbunterschiede kaum erkennbar seien und die Ziegel keine Funktionsunterschiede aufweisen würden. Allerdings schulde der Verkäufer der mangelhaften Dachziegel im Rahmen der Nacherfüllung nicht die Neuverlegung der ersatzweise gelieferten Ziegel. Ein solcher Anspruch des Käufers ergebe sich nur unter den Voraussetzungen eines verschuldensabhängigen Schadenersatzanspruchs. Ein Verschulden des Verkäufers hätte der Käufer hier jedoch nicht nachweisen können (OLG Karlsruhe, 10 U 68/07).

 

Abbrucharbeiten: Für Wärmedämmung des Nachbarreihenhauses muss gesorgt werden

Reicht die nach dem Abriss eines Hauses verbliebene Nachbarwand nicht mehr aus, um für eine ausreichende Wärmedämmung des stehen bleibenden Nachbargebäudes zu sorgen, muss der Eigentümer des abgerissenen Hauses für eine Wärmedämmung des Nachbarhauses sorgen.

Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Dresden muss er dabei die Wärmedämmung der Nachbarwand so verbessern, dass eine Tauwasserbildung in den Räumen des stehen bleibenden Gebäudes ausgeschlossen ist (OLG Dresden, 11 U 19/07).

 

Hauskauf: Käufer muss nicht mit extremer Durchfeuchtung der Kellerwände rechnen

Zwar müssen Kaufinteressenten bei älteren Gebäuden mit einem gewissen Maß an Feuchtigkeit rechnen, nicht aber mit einer extremen Durchfeuchtung der Kellerwände.

Dies gelte nach einer Entscheidung des Saarländischen Oberlandesgerichts (OLG) erst recht, wenn die Kellerwände aufgrund kurz zuvor erfolgter Renovierungsarbeiten einen äußerlich trockenen Eindruck vermitteln und der Verkäufer die Durchführung der Renovierung und deren Anlass dem Kaufinteressenten trotz entsprechenden Wissensvorsprungs nicht mitgeteilt habe. In einem solchen Fall könne der Käufer den Vertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten (Saarländisches OLG, 4 U 90/08).

 

Baugenehmigung: Erteilung ist unzulässig, wenn Bauwerk nur den Nachbarn ärgern soll

Es ist rechtswidrig, auf einem großen Wiesengrundstück die Errichtung eines Schuppens unmittelbar vor der Terrasse und dem Wohnhaus des Nachbarn zu genehmigen, wenn der Bauherr damit nichts anderes bezweckt, als seinen Nachbarn zu schädigen.

Das hat der Verwaltungsgerichtshof (VGH) Baden-Württemberg nach einer Verhandlung vor Ort entschieden und auf die Berufung des geschädigten Nachbarn die Baugenehmigung aufgehoben. Stein des Anstoßes war ein 12 m langer und zwischen 4 und 5 m hoher Geräte- und Brennholzschuppen. Diesen hatte der Bauherr auf der ca. 3000 qm großen Wiese hinter seinem Wohnhaus so errichtet, dass er zwar den gesetzlichen Mindestabstand von 2,50 m zum Nachbargrundstück einhielt. Der Schuppen war aber exakt so vor dem Wohnbereich seines Nachbarn platziert, dass diesem dadurch der Ausblick in die freie Landschaft verbaut wurde. Der Nachbar wehrte sich mit Widerspruch und Klage zunächst erfolglos gegen die Baugenehmigung. Nach einer Besichtigung vor Ort änderte der VGH das Urteil der Vorinstanz und hob die Baugenehmigung auf.

Der genehmigte Schuppen halte nach der Entscheidung des VGH zwar die Abstandsvorschriften ein, sei aber gegenüber dem Kläger schikanös und rücksichtslos. Der Bauherr habe mit dem unmittelbar vor dem Wohnhaus seines Nachbarn errichteten Schuppen nur dessen Schädigung bezweckt. Es sei kein auch nur entfernt schutzwürdiges eigenes Interesse an dem gewählten Standort zu erkennen. Auf dem großen und über 20 m tiefen Wiesengrundstück habe es eine Vielzahl möglicher Standorte für den Schuppen gegeben, die hinsichtlich ihrer Erreichbarkeit und auch sonst vorteilhafter gewesen wären. Auch die Gefahr einer Überschwemmung des Geländes, das in nördlicher Richtung an einen Bachlauf grenze, werde vom Bauherrn offensichtlich nur vorgeschützt, um seine Schädigungsabsicht zu verschleiern. Die Baugenehmigung verstoße daher gegen das auch im öffentlichen Recht geltende Schikaneverbot sowie gegen das Gebot der Rücksichtnahme und müsse aufgehoben werden (VGH Baden-Württemberg, 8 S 98/08).

 

Architektenrecht: Kopplungsverbot greift nicht in jedem Fall

Tritt ein Bauwilliger an einen Architekten mit der Bitte heran, ein passendes Grundstück für ein bestimmtes Projekt zu vermitteln, und stellt er ihm gleichzeitig in Aussicht, ihn im Erfolgsfall mit den Architektenleistungen zu beauftragen, ist der in der Folge abgeschlossene Architektenvertrag nicht unwirksam.

Der Bundesgerichtshof (BGH) präzisiert diese Entscheidung zudem dahingehend, dass auch kein Verstoß gegen das Kopplungsverbot vorliegt, wenn der Architekt zu einem späteren Zeitpunkt die Vermittlung des Grundstücks davon abhängig macht, dass ihm der zuvor in Aussicht gestellte Architektenauftrag erteilt wird (BGH, VII ZR 174/07).

 

Bauausführungsplanung: Bedenken des Auftragnehmers gegen Umsetzbarkeit

Äußert ein Auftragnehmer technisch begründete Bedenken gegen die Umsetzbarkeit der Bauausführungsplanung des Auftraggebers, so rechtfertigt dies grundsätzlich keine Kündigung aus wichtigem Grunde, insbesondere nicht wegen eines Vertrauensverlusts.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Naumburg im Rechtsstreit eines Bauunternehmers, der seinen Auftraggeber auf Zahlung von entgangenem Gewinn verklagt hatte. Der Auftraggeber hatte den Werkvertrag über den Bau einer Brücke aus wichtigem Grund gekündigt, nachdem der Bauunternehmer Bedenken gegen die Bauausführungsplanung geäußert hatte. Er hielt den vorgesehenen Kran nicht für leistungsfähig genug.

Nach Ansicht der Richter rechtfertigen diese Bedenken jedoch keine Kündigung des Werkvertrags. Zwar möge es dem Auftraggeber unangenehm sein, wenn seine technischen Planungen infrage gestellt würden. Einen Vertrauensentzug rechtfertige das aber nicht. Zum einen sei jeder Auftragnehmer zur Vermeidung einer eigenen Schadenersatzpflicht gehalten, den Auftraggeber auf etwaige Planungsfehler hinzuweisen. Würde ein solcher fachlicher Hinweis schon die fristlose Kündigung rechtfertigen, wäre der Auftragnehmer in einem unerträglichen Konflikt zwischen Pflichterfüllung und Auftragsverlust. Zum anderen komme noch hinzu, dass der Auftraggeber seinen Widerstand gegen die Sichtweise des Bauunternehmers bereits vor der Kündigung ausdrücklich aufgegeben und seine Bedenken zurückgestellt hatte. Im Zeitpunkt der Kündigung war dieser Konflikt also schon gelöst (OLG Naumburg, 1 U 42/08).

 

Fußbodenheizung: Mangelhaft, wenn Anforderungen der EnEV nicht eingehalten werden

Eine Fußbodenheizung ist mangelhaft, wenn zwar die erforderliche Raumtemperatur erreicht wird, jedoch die Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) nicht eingehalten werden.

Dies gelte nach Ansicht des Oberlandesgerichts (OLG) Brandenburg auch in den Fällen, in denen das eingebaute Heizsystem der vertraglichen Vereinbarung entspreche. Auf eine vertragliche Vereinbarung könne sich der Heizungsbauer nur mit Erfolg berufen, wenn er seiner Bedenkenhinweispflicht nachgekommen sei. Er müsse den Bauherrn darauf hinweisen, dass die Ausführung der Fußbodenheizung in der vereinbarten Weise nicht den aktuellen Vorschriften der Heizanlagenverordnung bzw. Energieeinsparverordnung entspreche. Das sei vorliegend aber nicht geschehen (OLG Brandenburg, 12 U 92/08).

 

Fliesenleger: Keine Austauschpflicht bei zunächst nicht erkennbaren Schönheitsfehlern

Optisch-gestalterische Belange des Bestellers sind unter Berücksichtigung der vertraglichen Vereinbarungen unter gebrauchsüblichen Bedingungen (normaler Betrachtungsabstand, übliche Beleuchtungsverhältnisse, normaler Betrachter) zu beurteilen.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf in einem Rechtsstreit zwischen einem Bauherrn und einem Fliesenleger hin. Nach Ansicht der Richter würden daher kleinflächige Störungen des Fliesenverbands, nur bei äußerst genauem Hinsehen erkennbare Differenzen der Fugenbreiten oder ein unterschiedlicher Brand der Fliesen in verschiedenen Geschossen keinen Austausch des Fliesenbodens zu Kosten von ca. 200.000 Euro rechtfertigen. Sie wiesen daher die entsprechende Klage des Bauherrn ab (OLG Düsseldorf, 23 U 164/05).

VOB/B: Hemmung der Gewährleistungsfrist durch Nachbesserung nach Abnahme

Bessert der Auftragnehmer nach Abnahme nach, wird bei Vereinbarung der VOB/B die Gewährleistungsfrist grundsätzlich gehemmt, bis die Mängelbeseitigungsarbeiten abgenommen sind.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Streit zwischen Auftragnehmer und Auftraggeber um eine möglicherweise verjährte Forderung. Die Richter machten deutlich, dass die Hemmung auch ende, wenn der Auftraggeber die Abnahme endgültig verweigere, weil er eine weitere Erfüllung des Vertrags ablehne. Die Hemmung ende ferner, wenn der Auftraggeber die Abnahme der Mängelbeseitigungsleistung verweigere und der Auftragnehmer seinerseits die weitere Mängelbeseitigung ablehne. Erbringe dagegen der Auftragnehmer die Mängelbeseitigungsleistungen und würden diese abgenommen, beginne mit der Abnahme die neue Gewährleistungsfrist des § 13 Nr. 5 Satz 3 VOB/B (BGH, VII ZR 32/07).

 

Nachbesserung: Eindeutige und endgültige Verweigerung der Nachbesserung

Bietet der Auftragnehmer die Mängelbeseitigung nicht in der vertraglich vorgesehenen Art und unter der Bedingung vorheriger bauseitiger Maßnahmen an, liegt darin eine eindeutige und endgültige Verweigerung der Nachbesserung.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg hin. Die Richter stellten heraus, dass dem Auftraggeber in diesem Fall auch ohne Fristsetzung mit Androhung des Auftragsentzugs ein Kostenvorschuss- bzw. -erstattungsanspruch zustehe (OLG Brandenburg, 12 U 36/07).

 

Biogasanlage: Genehmigungsfähigkeit im Außenbereich

Eine Biogasanlage wird auch im Rahmen eines landwirtschaftlichen Betriebs betrieben, wenn der landwirtschaftliche Betrieb, in dem die Anlage eingesetzt werden soll, vollständig auf die Erzeugung von Biomasse ausgerichtet ist.

Diese Klarstellung traf das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz im Fall eines Landwirts, der auf einem gepachteten Hof eine Biogasanlage betreiben wollte. Da die zuständige Behörde die Genehmigung verweigerte, zog er vor Gericht.

Die Richter gaben seiner Klage statt und verpflichteten die Behörde zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung. Dabei wiesen sie auf die Vorschriften des Baugesetzbuchs (BauGB) hin. Danach ist ein Vorhaben im Außenbereich nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist, und wenn es

• einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt oder
• der energetischen Nutzung von Biomasse im Rahmen eines solchen Betriebs dient.

Diese Voraussetzungen seien nach Ansicht der Richter erfüllt. So könne ein landwirtschaftlicher Betrieb auch vorliegen, wenn er überwiegend auf angepachteten Flächen betrieben werde, sofern hinreichende Indizien für die Dauerhaftigkeit des Betriebs vorlägen. Weiterhin werde eine Biogasanlage auch im Rahmen eines landwirtschaftlichen Betriebs betrieben, wenn der Landwirt und Betriebsinhaber den landwirtschaftlichen Betrieb vollständig auf die Erzeugung von Biomasse ausrichte und beabsichtige, diese in der geplanten Biogasanlage einzusetzen. Die Erzeugung von Biomasse sei nämlich Landwirtschaft im Sinne des BauGB. Einer darüber hinausgehenden - anderen - landwirtschaftlichen Produktion bedürfe es deshalb nicht, um die Voraussetzungen für eine Genehmigungsfähigkeit zu erfüllen (OVG Rheinland-Pfalz, 1 A 10253/07).

 

Unterhalt: Geschiedene Frau kann Unterhaltsanspruch bei neuen Unterhaltspflichten des Manns verlieren

Eine geschiedene Ehefrau kann ihren Unterhaltsanspruch verlieren, wenn der geschiedene Ehemann gegenüber einem Kind und dessen Mutter, die wegen der Betreuung des Kindes nicht erwerbstätig ist, unterhaltspflichtig wird.

Dies hat das Oberlandesgericht (OLG) Celle entschieden und dem Vater für seine beabsichtigte Klage Prozesskostenhilfe bewilligt. Der Mann hatte sich in einem gerichtlichen Vergleich gegenüber seiner geschiedenen Ehefrau zur Zahlung eines monatlichen Unterhalts von 320 EUR verpflichtet. Beide waren über 12 Jahre in kinderloser Ehe verheiratet. Die Ehefrau war zu Beginn der Ehe zunächst berufstätig gewesen, jedoch später erwerbsunfähig geworden. Sie bezieht ein eigenes Renteneinkommen von rund 980 EUR. Nach der Scheidung wurde ein Sohn des Antragstellers aus einer neuen Beziehung geboren. Mit der Begründung, er sei seinem Sohn und dessen Mutter, die nicht erwerbstätig ist, unterhaltspflichtig, möchte der Antragsteller erreichen, dass er seiner geschiedenen Ehefrau keinen Unterhalt mehr schuldet.

Das Amtsgericht hatte dem Antragsteller Prozesskostenhilfe versagt, weil es meinte, die mit ihm nicht verheiratete Mutter seines Sohnes und die geschiedene Ehefrau seien unterhaltsrechtlich gleichrangig und der Antragsteller schulde der geschiedenen Ehefrau deshalb Unterhalt in unveränderter Höhe. Das OLG sah das jedoch nicht so und bescheinigte der beabsichtigten Klage auf Abänderung des Unterhalts hinreichende Erfolgsaussicht. Vom Einkommen des Antragstellers sei zunächst der Unterhalt für das Kind abzuziehen, das beiden Frauen nach neuem Unterhaltsrecht im Range vorgehe. Im Übrigen sei zweifelhaft, ob die beiden Frauen unterhaltsrechtlich gleichrangig seien. Im zweiten Rang stünden neben Elternteilen, die ein Kind betreuen, nur Ehegatten, die lange Zeit verheiratet waren. Als "lang" sei eine Ehe bisher von der Rechtsprechung erst ab etwa 15 Jahren angesehen worden. Nach neuem Recht komme noch hinzu, dass der unterhaltsberechtigte geschiedene Ehegatte ehebedingte Nachteile erlitten haben müsse. Die Krankheit der Ehefrau sei zwar während der Ehe aufgetreten, aber nicht durch die Ehe ausgelöst worden. Unabhängig von der Rangfrage stehe der geschiedenen Ehefrau voraussichtlich auch deshalb kein Unterhalt mehr zu, weil ihr Unterhaltsbedarf jetzt durch ihr eigenes Renteneinkommen gedeckt sei. Weil der Antragsteller weiteren Personen unterhaltspflichtig geworden sei, verringere sich nicht nur sein eigenes Einkommen, sondern auch der Unterhaltsbedarf der geschiedenen Ehefrau. Dieser dürfte mit 1/3 aller nach Abzug des Kindesunterhalts noch verfügbaren Mittel anzusetzen sein. Da die Rente der geschiedenen Ehefrau etwa 1/3 des Gesamteinkommens aller Erwachsenen ausmache, dürfte ihr kein Unterhalt mehr zustehen (OLG Celle, 10 WF 322/08).

Haftungsrecht: Haftung des Architekten für unrichtige Bautenstandsberichte

Dem Erwerber einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung können Schadenersatzansprüche gegen den vom Veräußerer mit der Bauleitung beauftragten Architekten zustehen, wenn dieser unrichtige Bautenstandsberichte erstellt hat, die vereinbarungsgemäß Grundlage für die ratenweise Zahlung des Erwerbspreises sein sollen.

Mit dieser Entscheidung gab der Bundesgerichtshof (BGH) einem Mann recht, der von einem Bauträger eine auf der Grundlage einer konkreten Baugenehmigung noch zu errichtende Wohnung erworben hatte. Der Erwerbspreis war in acht Raten zu bezahlen. Die für die Fälligkeit ab der zweiten Rate erforderlichen Bautenstandsberichte waren im Auftrag des Bauträgers von dem beklagten Architekten, dem unter anderem die Bauaufsicht übertragen war, zu erstellen.

Der Beklagte hat gegenüber der den Erwerbspreis finanzierenden Bank verbindlich erklärt, der verantwortliche Bauleiter des Bauvorhabens zu sein und bestätigt, dass das Bauvorhaben nach den genehmigten Bauplänen errichtet werden solle. Er hat sieben Bautenstandsberichte gefertigt. Der Erwerber hat den Architekten auf Schadenersatz verklagt, weil dieser in den Bautenstandsberichten trotz entsprechender Kenntnis weder auf Mängel noch auf die nicht der Baugenehmigung entsprechende Ausführung des Bauvorhabens hingewiesen habe. Seine unrichtigen Bautenstandsberichte seien Grundlage für die Auszahlung der Raten durch die finanzierende Bank gemäß dem Zahlungsplan gewesen. Hätte der Architekt die Bautenstandsberichte zutreffend erstellt, hätte der Erwerber nach der ersten Rate keine weiteren Zahlungen auf den Erwerbspreis erbracht.

 

Das Landgericht hat den Architekten zur Zahlung von Schadenersatz verurteilt. Das Oberlandesgericht hat auf die Berufung des Architekten die Klage abgewiesen. Auf die Revision des Erwerbers hat der BGH dieses Urteil aufgehoben und den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Die Richter machten deutlich, dass dem Erwerber gegen den Architekten ein Schadenersatzanspruch zustehe, wenn der Architekt schuldhaft unrichtige Bautenstandsberichte erstellt und dadurch vom Erwerber nicht geschuldete Zahlungen auf den Erwerbspreis veranlasst habe. Der Erwerber sei in den Schutzbereich des zwischen dem Bauträger und dem Architekten abgeschlossenen Architektenvertrags einbezogen. Der Architekt hatte den Bautenstand jeweils als Grundlage für die einzelnen Ratenzahlungen zu bescheinigen. Die Bautenstandsberichte hätten zumindest auch sicherstellen sollen, dass Ratenzahlungen nur bei einem für die Fälligkeit vereinbarten vertragsgemäßen Bautenstand erfolgen. Das Berufungsgericht wird daher nach Zurückverweisung der Sache zu prüfen haben, ob und inwieweit die einzelnen Bautenstandsberichte vorwerfbar fehlerhaft erstellt und die Fehler für die Auszahlung der Beträge nach dem Zahlungsplan kausal geworden sind (BGH, VII ZR 35/07).

 

Werkmangel: Bei fehlender Integration in Gesamtwerk ist funktionstüchtiger Teil mangelhaft

Ein Werk, das nach Herstellung Teil einer bereits vorhandenen Anlage werden soll, ist auch dann mangelhaft, wenn es zwar für sich genommen ordnungsgemäß funktioniert, jedoch mit der vorhandenen Anlage nicht so zusammenpasst, dass eine sachgerechte Gesamtfunktion gewährleistet ist.

Daher sei nach Ansicht des Oberlandesgerichts (OLG) Naumburg die Störmeldeanlage einer gesondert hergestellten Pumpstation mangelhaft, wenn sie zwar Funktionsstörungen per SMS an die Bereitschaftstechniker melde, ihr Datenübermittlungsprotokoll jedoch nicht mit demjenigen des zentralen Störmeldeerfassungssystems der Abwasseranlage des Auftraggebers kompatibel sei und deswegen deren Störmeldungen nicht von dem zentralen Störmeldeerfassungssystem empfangen werden können (OLG Naumburg, 2 U 125/07).

 

Schadenersatz: Kein Anspruch bei zu geringer Wohnfläche

Es liegt nicht schon deshalb ein Sachmangel vor, weil die tatsächliche Fläche einer Eigentumswohnung von der vorgestellten Fläche abweicht. Ein Schadenersatzanspruch ergibt sich vielmehr erst, wenn eine bestimmte Wohnfläche geschuldet ist.

Hierauf wies das Landgericht (LG) Dresden hin, das über einen Fall zu entscheiden hatte, in dem das Mietobjekt aus einer Insolvenz stammte. Die zur Verfügung stehenden Objektunterlagen von dritter Seite enthielten keine genaueren Angaben. Habe der Käufer gleichwohl auf deren Richtigkeit vertraut, gingen eventuelle Abweichungen nach Ansicht der Richter zu seinen Lasten. Gleiches gelte auch, wenn der Käufer die Sache vor Vertragsabschluss besichtige. Hier habe er sich von der Größe überzeugen können. Er trage daher das Risiko, ein Objekt mit abweichender Wohnfläche zu erwerben.

Im Ergebnis erklärten die Richter damit einen Gewährleistungsausschluss des Verkäufers für wirksam. Habe dieser keinen Einfluss auf die baulichen Gegebenheiten und die daraus resultierende Größe der Wohnung, könne er sich wirksam von einer Haftung freizeichnen. Das gelte insbesondere, wenn sich der Käufer vor Abschluss des Kaufvertrags von der Wohnfläche überzeugen konnte (LG Dresden, 6 O 2370/07).

 

Baumangel: Sammelregenwasserableitung ist bei mehreren Reihenhäusern kein Mangel

Fehlt es bei einem Kauf- und Werkvertrag über eine Doppelhaushälfte, die im Rahmen eines Gesamtprojekts (hier 30 Doppelhäuser) errichtet werden soll, an einer ausdrücklichen Regelung zur Regenwasserableitung, liegt kein Mangel vor, wenn statt einer Einzelableitung eine Sammelableitung installiert wird.

Mit dieser Begründung wies das Kammergericht (KG) die Klage eines Hauskäufers ab. Durch die Sammelableitung ergebe sich keine Einschränkung der Funktionstauglichkeit. Auch sei ein Einzelanschluss nicht vertraglich vereinbart gewesen. Der Käufer hätte damit rechnen müssen, dass der Bauträger des Gesamtprojekts das Objekt über einen Gesamtanschluss anschließen werde. Dies sei nicht unüblich (KG, 21 U 202/05).

 

Verkehrssicherungspflicht: Unternehmer haftet nicht bei Schäden durch bekannte Gefahrenlage

Ein Bauunternehmer muss einen auf derselben Baustelle tätigen anderen Bauunternehmer nicht vor Gefahrenquellen warnen, deren Beseitigung seine Aufgabe ist und deren Bestehen allen Beteiligten bekannt ist.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Bremen im Fall eines Bauunternehmers hin, der bei einer Hafenbaustelle eine unter der Wasseroberfläche befindliche Spundwand beseitigen sollte. Allen auf der Baustelle tätigen Unternehmen war diese nicht sichtbare Wand bekannt. Gleichwohl fuhr ein anderer Unternehmer mit einem Boot über diese Stelle und stieß mit der Spundwand zusammen. Das Boot wurde dabei stark beschädigt.

Das OLG wies die Schadenersatzklage des geschädigten Bauunternehmers ab. Die Richter machten deutlich, dass dem ersten Unternehmer keine Verkehrssicherungspflichtverletzung vorgeworfen werden könne, wenn sich der andere Bauunternehmer in den Gefahrenbereich begebe, ohne zuvor eine konkrete Mitteilung über die Beseitigung der Gefahrenlage erhalten zu haben. Das gelte jedenfalls, wenn der erste Bauunternehmer von dem gefährlichen Tun des anderen Bauunternehmers keine Kenntnis habe (OLG Bremen, 1 U 26/07).

 

Liquidität: Keine Doppelsicherung für Gewährleistungsansprüche

Der eine oder andere Auftraggeber versucht schon mal, sich zwei Sicherheiten zu verschaffen, indem er abgelöste Bareinbehalte nicht auszahlt, sondern mit Ansprüchen aus anderen Bauvorhaben verrechnen will.

Solchen Vorhaben hat das Landgericht (LG) Münster eine glasklare Absage erteilt. Die Leitsätze des Urteils sprechen für sich: Die Stellung einer Gewährleistungsbürgschaft im Austausch gegen die Auszahlung eines Bareinbehalts erfolgt unter der stillschweigend vereinbarten auflösenden Bedingung, dass der Bareinbehalt alsbald effektiv, also nicht durch Aufrechnung, ausgezahlt wird. Verwertet der Auftraggeber den Bareinbehalt durch Aufrechnung, tritt die auflösende Bedingung ein. Die Gewährleistungsbürgschaft kann nicht mehr in Anspruch genommen werden und ist herauszugeben. Dies gilt auch, wenn mit Ansprüchen aus anderen Bauvorhaben aufgerechnet wird (LG Münster, 2 O 569/07).

 

Mängelbeseitigung: Bauunternehmer kann sich wegen "Ohne-Rechnung-Abrede" nicht auf Nichtigkeit des Vertrags berufen

Hat der Unternehmer seine Bauleistung mangelhaft erbracht, so handelt er regelmäßig treuwidrig, wenn er sich zur Abwehr von Mängelansprüchen des Bestellers darauf beruft, die Gesetzeswidrigkeit der "Ohne-Rechnung-Abrede" führe zur Gesamtnichtigkeit des Bauvertrags.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Hauseigentümers, der durch einen Bauunternehmer Arbeiten an seiner Terrasse vornehmen ließ. Als er Mängel der Arbeiten entdeckte, machte er Mängelansprüche geltend. Der Bauunternehmer verweigerte jedoch die Mängelbeseitigung und berief sich auf die Nichtigkeit des Bauvertrags. Dieser sei wegen einer der Steuerhinterziehung dienenden "Ohne-Rechnung-Abrede" nichtig.

Das sah der BGH jedoch nicht so. Zwar sei die "Ohne-Rechnung-Abrede" nichtig. Ob dies aber zur Nichtigkeit des gesamten Vertrags führe, könne nach Ansicht der Richter dahinstehen. Dem Bauunternehmer sei es nach Treu und Glauben verwehrt, sich auf eine Gesamtnichtigkeit des Vertrags zu berufen. Durch seine mangelhafte Bauleistung sei das Eigentum des Hauseigentümers mit Nachteilen belastet, die nicht durch eine schlichte Rückabwicklung beseitigt werden könnten. Der Bauherr werde daher regelmäßig das mangelhafte Werk behalten, aber Nachbesserung verlangen. Der Unternehmer habe in Kenntnis dieser Situation und der nichtigen Abrede die Bauleistungen erbracht. Er verhalte sich daher widersprüchlich, wenn er die auch seinem Vorteil dienende Abrede dazu nutze, nicht für die Mangelhaftigkeit seiner Leistung einstehen zu wollen (BGH, VII ZR 42/07).

Haftung: Verkehrssicherungspflicht kann auf Dritte übertragen werden

Ein Bauunternehmen kann seine Verkehrssicherungspflicht auf einen Dritten übertragen.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M.. Die Richter machten deutlich, dass in diesem Fall nur noch eine Kontroll- und Überwachungspflicht bestehe. Habe das Bauunternehmen einen kundigen und leistungsfähigen (Sub-)Unternehmer ausgewählt, hafte dieser für einen Unfall auf der Baustelle allein.

Im konkreten Fall hatte das Bauunternehmen für eine Baustelle einen Turmdrehkran benötigt. Mit dessen Aufstellung hatte es eine Drittfirma beauftragt. Für die Bedienung des Krans wurde ein Nachunternehmer eingesetzt. Der Kran stürzte während des Betriebs um, weil er überladen war - und beschädigte ein Wohn- und Geschäftshaus. Die Eigentümer machten gegenüber dem Bauunternehmen Schadenersatz geltend. Während das Landgericht Frankfurt das Bauunternehmen noch in die Haftung nehmen wollte, stellte sich das OLG auf die Seite des Bauunternehmens. Es erkannte an, dass das Unternehmen im Vorfeld umfassend geprüft hatte, wem es die Verkehrssicherungspflicht übertragen hatte. Beide Unternehmen waren erfahren und sachkundig. Da sich auch während der Baumaßnahme keine Anhaltspunkte ergeben hatten, die gegen eine Zuverlässigkeit der beauftragten Firmen sprachen, war das Bauunternehmen von einer Haftung freizusprechen (OLG Frankfurt a.M., 18 U 58/07).

Architektenhaftung: Prüfungsumfang bei technischer Abnahme

Werden Leistungsteile im Laufe des Baufortschritts durch andere Leistungen überdeckt, muss die Mangelkontrolle bereits bei der Herstellung erfolgen.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Celle hin. Nach der Entscheidung bestehe daher bei der technischen Abnahme grundsätzlich nicht mehr die Pflicht zur Vornahme von Substanzeingriffen, um etwaige verdeckte Mängel zu ermitteln. Entsprechend hafte der Architekt, der weder mit der Bauplanung noch mit der Bauausführung befasst, sondern lediglich mit der technischen Abnahme der Bauarbeiten beauftragt sei, nicht für verdeckte Mängel (OLG Celle, 7 U 14/07).

 

Vertragsrecht: Anforderungen zur Einbeziehung der VOB/B

Der bloße Hinweis im Vertrag auf die Regelungen der VOB/B reicht gegenüber einem Auftraggeber, der keine Kenntnis vom Regelwerk hat, für deren wirksame Einbeziehung auch dann nicht aus, wenn dieser von einem Architekten beraten wird.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg klargestellt. Etwas anderes gilt nur, wenn der Architekt als Bevollmächtigter des Auftraggebers bei der Gestaltung des Bauvertrags mitwirkt. Im konkreten Fall reichte dem OLG eine Beauftragung des Architekten mit den Leistungsphasen 6 und 7 des § 15 HOAI nicht aus, dass dadurch die Aushändigung des Wortlauts der VOB/B gegenüber dem Auftraggeber entbehrlich geworden wäre.

Unser Tipp: Bauunternehmer sollten bei Verträgen mit privaten Bauherren kein Risiko eingehen und den Text der VOB/B den Vertragsunterlagen beifügen (OLG Brandenburg, 12 U 45/06).

Vertragsrecht: Abnahme "unter Vorbehalt" ist Abnahme

Unterzeichnet ein Auftraggeber ein Abnahmeprotokoll mit dem Zusatz "unter Vorbehalt", so nimmt er das Werk damit als im Wesentlichen vertragsgerecht hin.

Nach einer aktuellen Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm verhindere der Zusatz "unter Vorbehalt" nicht, dass die Abnahmewirkungen eintreten. Der Werklohnanspruch sei fällig. Die handschriftlich im Protokoll aufgeführten Mängel führten zusammen mit dem Zusatz "unter Vorbehalt" nur zu einem Vorbehalt, die daraus folgenden Mängelansprüche aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geltend zu machen (OLG Hamm, 21 U 34/07).

Wohnungseingangstür: Haftung bei nicht eingehaltenen Schallschutzanforderungen

Entsprechen die eingebauten Wohnungseingangstüren nicht den Schallschutzanforderungen, haftet der bauleitende Architekt auch, wenn der Bauherr die Türen selbst bestellt hat.

Diese Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) München ist nun rechtskräftig, nachdem der Bundesgerichtshof (BGH) die dagegen eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen hat. Geklagt hatte ein Bauträger, der bei der Errichtung einer Mehrfamilienwohnanlage die Bauleitung einem Architekten übertragen hatte. Die einzelnen Gewerke hatte er allerdings durch einen Mitarbeiter selbst vergeben. Dabei war diesem jedoch bei der Bestellung der Wohnungseingangstüren ein Irrtum unterlaufen. Die bestellten Türen hatten einen zu geringen Schalldämmwert. Für den Austausch der Türen verlangte der Bauträger vom Architekten nun die entstandenen Kosten von über 40.000 EUR erstattet.

Die Richter verurteilten den Architekten zur Zahlung. Sie wiesen darauf hin, dass die Türen fehlerhaft seien, da sie nicht den Regeln der Technik entsprächen. Dabei sei unerheblich, dass die Bestellung durch einen Mitarbeiter des Bauträgers erfolgt sei. Es liege gleichwohl eine Pflichtverletzung des Architekten vor. Er hätte sich vom Hersteller der Türen die Schalldämmwerte für die bestellten Türen geben lassen müssen, was ihm ein Leichtes gewesen wäre. Dann hätte er den Fehler bei der Bestellung sofort bemerkt (OLG München, 9 U 2229/05; BGH, VII ZR 72/06).

 

VOB/B: Neues Urteil zur Fristsetzung zur Mängelbeseitigung

Eine Aufforderung an einen Auftragnehmer "bis zum ... zu versichern, dass die Mängelbeseitigung bis zum ... abnahmereif erfolgt", genügt den formalen Anforderungen des § 13 Nummer 5 Absatz 2 VOB/B. Reagiert der Auftragnehmer auf diese Aufforderung nicht, kann der Auftraggeber schon nach Ablauf der ersten Frist ein anderes Unternehmen mit der Mängelbeseitigung beauftragen.

Das gilt nach einer jüngst veröffentlichten, rechtskräftigen Entscheidung des Kammergerichts (KG) Berlin insbesondere, wenn

• die Mängelbeseitigung für den Auftraggeber mit hohem organisatorischen Aufwand verbunden ist und
• der Auftragnehmer seine Nacherfüllungspflicht bis dahin in Abrede gestellt hat.

Der Bundesgerichtshof hat die Nichtzulassungsbeschwerde des Auftragnehmers zurückgewiesen (KG, 21 U 165/03; BGH, VII ZR 190/06).

Haftung: Fahrer darf Baustahlmatten alleine abladen

Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. hat bestätigt, dass es in Ordnung ist, wenn das Bauunternehmen zum Abladen von Baustahlmatten auf der Baustelle mit einem Ladekran nur den Lkw-Fahrer einteilt und keine weitere Hilfsperson hinzuzieht.

Eine Verletzung von Verkehrssicherungspflichten oder ein Organisationsverschulden liegt in diesem Fall nicht vor, wenn eine zweite Person beim Abladen hilft und sich dabei verletzt. Für das Abladen sind zwar zwei Personen nützlich und sie können den Arbeitsablauf auch beschleunigen, erklären die Frankfurter Richter. Es sind aber keine zwei Personen erforderlich, um den Abladevorgang sicher und unter Vermeidung von Unfallgefahren zu bewerkstelligen (OLG Frankfurt a.M., 23 U 54/06).

Architektenrecht: Haftung von Architekt und Tragwerksplaner

Der Architekt kann sich grundsätzlich auf das Sonderwissen des Tragwerksplaners verlassen. Liegen allerdings grobe oder offensichtliche, für ihn erkennbare Mängel der Statik vor, haftet er als Gesamtschuldner neben dem Tragwerksplaner. Konnten die Mängel der Statik nicht einmal von einem besser ausgebildeten Prüfstatiker erkannt werden, sind sie im Regelfall auch für einen Architekten nicht erkennbar.

Diese Entscheidung traf das Oberlandesgericht (OLG) Thüringen im Fall eines Architekten, der von einem Bauherrn wegen Rissen und Setzungserscheinungen in der Fassade verklagt wurde. Umstritten war, ob diese Schäden auf Mängel der Statik zurückzuführen waren. Die vom Gericht angehörten Sachverständigen waren sich in dieser Frage nicht einig. Während der eine einen Berechnungsfehler sah, hielt der andere die Annahmen des Statikers für korrekt.

Die Richter wiesen daher die Klage ab. Seien sich schon die "Spezialisten" nicht einig, ob ein Fehler vorliege, könne auch vom Architekten nicht erwartet werden, dass er angebliche Fehler in der Arbeit des Statikers erkenne. Es komme insofern hinzu, dass sich der Architekt auf das besondere Sonderwissen des Statikers verlassen könne. Ihm könne daher keine Pflichtverletzung vorgeworfen werden (OLG Thüringen, 1 U 723/07).

Vertragsrecht: Überhöhte Sicherheit in AGB des Auftraggebers

Ein überhöhtes Sicherheitsverlangen des Auftraggebers in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) ist unwirksam.

Hierauf wies das Landgericht (LG) Wuppertal hin. Konkret ging es um eine Klausel, wonach der Auftraggeber jeweils zehn Prozent von Abschlagszahlungen einbehalten durfte, bis eine Sachmängelsicherheit in Höhe von fünf Prozent der Bruttoabrechnungssumme erreicht war, und der Auftragnehmer zusätzlich eine Erfüllungssicherheit in Höhe von zehn Prozent des Pauschalfestpreises stellen musste. Diese Klausel gewähre dem Auftraggeber kumuliert eine Sicherheit in Höhe von 15 Prozent des Werklohns, um damit Mängel- und sonstige Ansprüche abzusichern. Das sei zuviel des Guten, so das LG. Solche Klauseln in AGB des Auftraggebers seien unwirksam (LG Wuppertal, 17 O 88/07).

Vertragsrecht: Vertragsgegenstand definieren heißt Haftung minimieren

Ausführende Unternehmen sind auch in vermeintlich eindeutigen Fällen immer gut beraten, den geschuldeten Leistungserfolg (= Vertragsgegenstand) genau zu regeln und sich dies vom Auftraggeber auch gegenzeichnen zu lassen. Damit sparen Sie sich im Falle eines Falles eine Menge Ärger, nämlich dann, wenn es im Nachhinein Streit um die Leistung gibt.

Das zeigt ein Fall vor dem Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt, bei dem das ausführende Unternehmen alles richtig gemacht hatte und deshalb gewann. Es ging um die Dimensionierung einer neuen Heizungsanlage. Der Auftraggeber stellte sich auf den Standpunkt, der Heizungsbauer habe mangelhaft gearbeitet, weil die neue Ölheizung den Nennwärmebedarf des Gebäudes nicht abdecken konnte. Das wurde auch durch ein Sachverständigen-Gutachten bestätigt. Der Heizungsbauer konnte dem Gericht im Prozess aber nachweisen, dass mit dem Bauherrn vereinbart gewesen war, dass die neue Ölheizung die alte nur ersetzen sollte, das Haus im Übrigen aber wie bisher mit Holz beheizt werden sollte. Deshalb hatte die Heizung die vereinbarte Beschaffenheit. Die Leistung war mangelfrei. Dies bestätigte auch der Bundesgerichtshof (BGH). Er hat die Nichtzulassungsbeschwerde des Auftraggebers zurückgewiesen (OLG Frankfurt, 1 U 71/05; BGH, VII ZR 91/07).

Zusatzleistung: Anspruch auf Abschlagszahlung auch ohne Vereinbarung über Höhe der Vergütung

Der Auftragnehmer kann für eine geforderte und ausgeführte Zusatzleistung auch dann eine Abschlagszahlung verlangen, wenn noch keine Vereinbarung über die Höhe der Vergütung zustande gekommen ist.

Diese Klarstellung traf das Landgericht (LG) Leipzig. Die Richter machten in ihrer Entscheidung deutlich, dass der Auftragnehmer berechtigt sei, die Arbeiten bis zur Zahlung des Auftraggebers einzustellen, wenn dieser eine Abschlagszahlung verweigere. Voraussetzung sei allerdings, dass er dem Auftraggeber eine Nachfrist gemäß § 16 Nr. 5 Abs. 3 Satz 3 VOB/B gesetzt habe (LG Leipzig, 4 HK O 7871/03).

Haftung: Bedenkenhinweis-Pflicht auch bei Fachplanungen

Bei der Frage, wie Umkleideräume belüftet werden müssen, handelt es sich um eine grundlegende, nicht an spezielle Normen oder Richtlinien gebundene Fragestellung. Ein in der Lüftungstechnik fachlich kompetentes Unternehmen muss erkennen, dass für Umkleideräume eine eigene Zuluftführung und damit eine separate Lüftungsanlage erforderlich ist - und deswegen entsprechende Bedenken anmelden, wenn eine separate Lüftung fehlt. Das hat das Landgericht (LG) Rottweil einem Lüftungsbauer ins Stammbuch geschrieben und den Unternehmer für die mangelhafte Lüftung zu 25 Prozent in die Haftung genommen.

Wichtig: Das Urteil bestätigt, dass Gerichte immer höhere Anforderungen an die Prüfungs- und Hinweispflichten stellen. Das gilt selbst, wenn der Auftraggeber mit der Planung spezialisierte Ingenieurbüros beauftragt hat (LG Rottweil, 3 O 163/07).

Denkmalschutz: Stadt muss unrentables Denkmal übernehmen

Der Eigentümer eines denkmalgeschützten Gebäudes kann die Übernahme des Denkmals durch die jeweilige Gemeinde verlangen, wenn ihm die Erhaltung des Gebäudes wirtschaftlich nicht zuzumuten ist.

Hierauf wies das Verwaltungsgericht (VG) Arnsberg hin und verpflichtete die Stadt Lüdenscheid, ein Grundstück mit einer ehemaligen Fabrikhalle aus dem Jahr 1914, die in die Denkmalliste eingetragen ist, unter Zahlung einer Entschädigung zu übernehmen. Die Bezirksregierung Arnsberg hatte diese Verpflichtung auf Antrag der bisherigen Eigentümerin ausgesprochen. Die dagegen gerichtete Klage der Stadt hat das VG nun abgewiesen.

Die Richter führten aus, dass der Eigentümer nach den Bestimmungen des Denkmalschutzrechts die Übernahme eines Denkmals durch die Gemeinde verlangen könne, wenn es ihm wegen seiner Pflicht zur Erhaltung des Denkmals wirtschaftlich nicht zuzumuten sei, das Denkmal zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen. Diese Voraussetzungen seien hier erfüllt. Der Eigentümer eines in die Denkmalliste eingetragenen Baudenkmals könne zwar nicht verlangen, das Objekt mit denselben Renditeerwartungen wie eine beliebige andere Immobilie zu verwerten. Es könne ihm aber nicht zugemutet werden, den Erhalt des Denkmals dauerhaft aus seinem übrigen Vermögen zu finanzieren oder sonst dauerhaft defizitär zu arbeiten. Die bisherige Eigentümerin, die an dem Verfahren als Beigeladene beteiligt war, habe überzeugend dargelegt, dass ihr die gewerbliche Vermietung eines großen Teils der Räumlichkeiten kaum noch möglich sei. Dies beruhe im Wesentlichen auf Maßnahmen nach dem Denkmalschutzgesetz. Die Sanierung der einfach verglasten Eisensprossenfenster mit zum Teil jugendstilhaften Formen zu Kosten, die in einem wirtschaftlich sinnvollen Verhältnis zu dem zu erwartenden Mietertrag stünden, sei aufgrund der fehlenden denkmalrechtlichen Erlaubnis nicht möglich. Die angestrebte wesentlich verbesserte Wärmedämmung und Belüftung als Voraussetzung für eine verbesserte Vermietbarkeit sei angesichts der denkmalrechtlichen Vorgaben wirtschaftlich sinnvoll nicht zu erreichen. Die Mehrkosten der Fenstersanierung durch die Erfordernisse des Denkmalrechts gegenüber einer Sanierung ohne Berücksichtigung dieser Bestimmungen beliefen sich nach den im Vorfeld des Prozesses eingeholten Angeboten und weiteren Feststellungen auf ca. 200.000 Euro. Diese Investition sei der bisherigen Eigentümerin angesichts des zu erwartenden Ertrags und ihrer sonstigen wirtschaftlichen Lage nicht zuzumuten (VG Arnsberg, 14 K 162/07).

Vertragsrecht: BGH kassiert Vertragsstrafenklausel, die witterungsbedingte Gründe mit einschließt

Eine Vertragsstrafenklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Auftraggebers, die auch greift, wenn allein witterungsbedingte Gründe dafür verantwortlich sind, dass der Fertigstellungstermin nicht eingehalten werden kann, benachteiligt den Auftragnehmer unangemessen.

Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. Im konkreten Fall war im Anschluss an die Vereinbarung einer kalendermäßig bestimmten Fertigstellungsfrist folgende Regelung getroffen worden: "Die Frist gilt als verbindlich und verlängert sich auch nicht durch witterungsbedingte Beeinträchtigungen. Bei Überschreitung der Ausführungsfrist hat der Auftragnehmer eine Vertragsstrafe von 0,3 Prozent der Auftragssumme pro Werktag des Verzugs zu zahlen, höchstens jedoch 10 Prozent der Schlussrechnungssumme." Eine solche Klausel sei unwirksam, so der BGH (BGH, VII ZR 28/07).

 

Vertragsrecht: Was geschieht mit den Baumaterialien bei einer vorzeitigen Kündigung des Vertrags?

Kündigt der Auftraggeber einen Bauvertrag aus wichtigem Grund, ist in der Regel "kommunikativer Stillstand" zwischen den Parteien. Oft wird auch ein Baustellenverbot ausgesprochen. Dieses berechtigt den Auftraggeber aber nicht dazu, die auf der Baustelle befindlichen Geräte und Materialien gegen den Willen des Auftragnehmers weiterzuverwenden.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf klargestellt. § 8 Nummer 3 Absatz 3 VOB/B begründet kein Selbsthilferecht des Auftraggebers, falls der Auftragnehmer Geräte und Materialen räumt, so das OLG. Hindert der Auftraggeber den Auftragnehmer an der Entfernung der Materialien, begeht er verbotene Eigenmacht (§ 858 Bürgerliches Gesetzbuch).

Wichtig: Ein Auftraggeber, der sicherstellen will, dass nach einer Kündigung Material oder sonstige Gerätschaften auf der Baustelle verbleiben, muss zwei Maßnahmen ergreifen:

• Er muss dem Auftragnehmer ganz genau benennen, was er für den Weiterbau zu verwenden beabsichtigt und beansprucht.

• Er muss den Anspruch durch eine einstweilige Verfügung sichern, dass der Auftragnehmer die Materialien nicht entfernen darf.

(OLG Düsseldorf, 11 U 19/07)

 

Unfall: Nachunternehmer haftet gegenüber Bauleiter des Auftraggebers

Ist ein Bauunternehmen mit dem Erstellen des Rohbaus beauftragt, dann ist es in erster Linie auch für die Baustellensicherheit verantwortlich. Das gilt auch, wenn ein Bauleiter des Auftraggebers gelegentlich auf der Baustelle zugegen ist, dieser aber nur die örtliche Bauleitung wahrnimmt.

Erleidet dieser einen Unfall, greift die Haftungsbeschränkung in der gesetzlichen Unfallversicherung zugunsten des Auftraggebers gemäß § 106 Absatz 3 Siebtes Buch Sozialgesetzbuch. Der Bauunternehmer kann sich nicht darauf berufen, es habe eine gemeinsame Baustelle (Betriebsstätte) von Bauunternehmer und Auftraggeber bestanden. Der dazu erforderliche wechselseitige Bezug der jeweiligen Tätigkeiten der beiden Unternehmen, das erforderliche aufeinander bezogene betriebliche Zusammenwirken bei alltäglichen Arbeitsabläufen liegt nicht vor, wenn ein Beauftragter des einen Unternehmens gelegentlich die Arbeitsleistungen des anderen Unternehmens kontrolliert und überwacht, so das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz.

Hinweis: Im konkreten Fall trat der Bauleiter seine Schadenersatz- und Schmerzensgeldansprüche an seinen Auftraggeber ab. Dieser wiederum rechnete die Ansprüche mit den Werklohnforderungen des Bauunternehmers auf. Das OLG war einverstanden (OLG Koblenz, 5 U 281/07).

 

Haftungsrecht: Haftung des Verleihers von Mini-Baggern wegen Verletzung von Schutzpflichten

Wer mit schwerem Leihgerät selber baggern will, sollte schon zum Eigenschutz eine vom Verleihunternehmen angebotene ausführliche Einweisung in den Bagger nicht ablehnen und sich die Maschine auch von den Profis anliefern lassen. Andernfalls hat er im Fall des Unfalls schlechte Karten, den Verleiher wegen Verletzung von Schutzpflichten haftbar zu machen.

Das zeigt ein Urteil des Landgerichts (LG) Coburg, mit dem die Klage des Mieters eines Mini-Baggers abgewiesen wurde. Der Mann hatte sich einen Mini-Bagger für Erdarbeiten auf seinem Grundstück angemietet. Er war früher Lkw gefahren und hatte sich zuvor bereits wiederholt bei anderen Unternehmen Bagger ausgeliehen. Das Angebot des Vermieters, den Bagger zu liefern, lehnte er ebenso ab wie eingehende Unterweisungen zur Handhabung. Er hielt sich für ausreichend "Bagger-erfahren". Eine fatale Fehleinschätzung: Als er den Mini-Bagger vom Pritschenwagen herunterfahren wollte, kippte er mitsamt Maschine zur Seite und wurde dabei schwer verletzt.

Seine Schmerzensgeld- und Schadenersatzklage gegen den Verleiher blieb jedoch ohne Erfolg. Das LG wies die Klage ab, weil die Vermietfirma nichts falsch gemacht habe. Es bestehe keine Hinweispflicht, dass die Benutzung des Mini-Baggers mit Gefahren verbunden sei. Dies wisse jeder normale Erwachsene. Zudem habe der Mieter weitere Erläuterungen mit dem Hinweis abgelehnt, er sei weder ein kleines Kind noch blöd. Der Vermieter habe ihm auch zum Abladen des Baggers grundsätzlich geeignete Laderampen mitgegeben. Außerdem habe er angeboten, die Anlieferung selbst vorzunehmen. Das habe der Mieter unter Hinweis auf seine eigenen Fähigkeiten ausgeschlagen. Schutzpflichten des Vermieters seien daher nicht verletzt (LG Coburg, 21 O 885/05).

 

Verjährung: Zur Geltendmachung reicht das bloße Berufen auf die Mangelerscheinung

Bei einem Werkmangel genügt für die Geltendmachung der Rechte des Bestellers und die Hemmung der Verjährung der Hinweis auf die bloßen Mangelerscheinungen.

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) brauche der Besteller die Mangelursachen überhaupt nicht mitzuteilen. Es sei auch nicht schädlich, wenn er sie irrtümlich falsch angebe. Dies gelte auch, wenn der Besteller irrtümlich annehme, dass einer objektiven Funktionsstörung gar kein Mangel, sondern lediglich ein Bedienungsfehler zugrunde liege (BGH, X ZR 101/06).

 

Verkehrssicherungspflicht: Architekt muss Bauwerk gegen Witterungseinflüsse schützen

Nach der gefestigten Rechtsprechung trifft den Architekten die Verkehrssicherungspflicht, etwaigen Gefahren, die von einem Bauwerk für Gesundheit und Eigentum Dritter ausgehen, vorzubeugen und sie ggf. abzuwehren.

Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) sei der Architekt aber nicht nur Dritten gegenüber dafür verantwortlich, vorhersehbare Schäden zu vermeiden. Vielmehr treffe ihn diese Pflicht auch gegenüber dem eigenen Auftraggeber, ohne dass es insoweit einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung bedürfe. So müsse er während der von ihm geleiteten und überwachten Bauphase dafür Sorge tragen, dass das Bauwerk keinen Schaden nehme. Hierzu gehöre auch eine ausreichende Absicherung vor Witterungsverhältnissen, insbesondere das Verhindern des Eindringens von Regenwasser (OLG Celle, 7 U 174/06).

 

Aufrechnungsverbot: Aufrechnung mit Mängelbeseitigungskosten bleibt möglich

Der Bauherr kann gegen die Werklohnforderung des Unternehmers mit einem Anspruch auf Ersatz der Kosten der Mängelbeseitigung auch dann aufrechnen, wenn die Parteien individualvertraglich ein Aufrechnungsverbot vereinbart haben.

Das musste sich ein Bauunternehmer vor dem Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. sagen lassen. Ein Bauherr hatte von ihm Ersatz der Mängelbeseitigungskosten für eine defekte Heizung verlangt. Daraufhin hatte er seinen Werklohn in voller Höhe geltend gemacht und auf dem vereinbarten Aufrechnungsverbot bestanden.

Das OLG wies ihn jedoch in seine Grenzen. Es müsse nämlich geprüft werden, inwieweit das Aufrechnungsverbot den vorliegenden Fall nach Sinn und Zweck erfasse. Vorliegend werde danach eine Aufrechnung mit dem geltend gemachten Schadenersatzanspruch nicht ausgeschlossen. Es sei nämlich nicht interessengerecht, wenn der Unternehmer die Möglichkeit hätte, seine Werklohnforderung ohne Erbringung der Gegenleistung durchzusetzen. Dabei sei unerheblich, ob das Aufrechnungsverbot in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehen oder individualvertraglich vereinbart sei. Der Bauherr könne daher die Mängelbeseitigungskosten vom Werklohn in Abzug bringen (OLG Frankfurt a.M., 2 U 195/06).

 

Schadenersatz: Architekt muss bei Mängeln nicht in jedem Fall eine Nachbesserungsmöglichkeit gegeben werden

Bei mängelbedingten Schadenersatzansprüchen gegen den Architekten/Ingenieur muss diesem nicht in jedem Fall zuvor eine Gelegenheit zur Nachbesserung gegeben werden.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH). Hätten sich Mängel der Planung oder Bauüberwachung bereits im Bauwerk verkörpert, setze der Schadenersatzanspruch gegen den Architekten grundsätzlich nicht voraus, dass diesem Gelegenheit gegeben wurde, die Mängel seiner Planung oder des Bauwerks zu beseitigen. Der Schadenersatzanspruch könne nach der Entscheidung deshalb nicht mit der Begründung zurückgewiesen werden, die Mängel seien nicht gerügt worden (BGH, VII ZR 65/06).

Haftungsrecht: Keine Haftung für Mängel an vorgeschriebenem Material

Es ist die Pflicht des ausführenden Unternehmens, ein dauerhaft funktionsfähiges Werk zu erstellen.

Das gilt nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Brandenburg auch, wenn eine bestimmte Ausführungsart vereinbart ist, sich mit dieser aber ein mangelfreies Werk nicht herstellen lässt, oder wenn ein für den Unternehmer nicht erkennbarer Materialfehler vorliegt.

Hinweis: Es gilt eine Ausnahme von dem Grundsatz. Danach haftet der Unternehmer nicht, wenn der Auftraggeber ein bestimmtes Material bindend und ohne Alternativmöglichkeiten vorschreibt und dem Unternehmer bei ordnungsgemäßer Prüfung keine Bedenken gekommen sein mussten, dass das Material für die vorgesehene Ausführung nicht taugt. In diesem Fall ist der Unternehmer auch von seiner Pflicht zur Mängelbeseitigung befreit (OLG Brandenburg, 13 U 103/03).

Werkvertragsrecht: Vergütung auch für auftragslos erbrachte Leistungen

Führt der Auftragnehmer auf Anweisung des Architekten geänderte oder zusätzliche Leistungen aus, scheitert ein Vergütungsanspruch aus § 2 Nummer 5 bzw. 6 VOB/B an der fehlenden Anordnung des Auftraggebers.

Erklärungen des Architekten sind dem Auftraggeber mangels Vertretungsmacht in der Regel nicht zuzurechnen. Derartige Leistungen werden nach § 2 Nummer 8 Absatz 1 VOB/B nicht vergütet. Eine Ausnahme gilt nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Jena, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

• Die VOB/B ist nicht als Ganzes vereinbart. In diesem Fall verstoßen § 2 Nummer 8 Absatz 1 und 2 VOB/B als Allgemeine Geschäftsbedingungen gegen § 307 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
• Die ausgeführte Leistung war zum Zeitpunkt der Leistungserbringung technisch notwendig und für den Auftraggeber objektiv nützlich und sachlich vorteilhaft.

Sind beide Voraussetzungen erfüllt, hat der Auftragnehmer Anspruch auf Vergütung aus berechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag. Bemessungsgrundlage ist die in dem jeweils ausgeübten Gewerbe übliche Vergütung (OLG Jena, 7 U 35/07).

Architekt: Honorarvereinbarung muss nicht mit Auftragserteilung zusammenfallen

Eine wirksame Honorarvereinbarung eines Architekten muss nicht zwingend gleichzeitig mit der Auftragserteilung erfolgen.

Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Rostock reicht vielmehr eine schriftliche Honorarvereinbarung vor Auftragserteilung aus. Die Honorarabrede kann also bereits im Vorfeld der Auftragserteilung getroffen werden. Sie muss allerdings spätestens bei Erteilung des Auftrags vorliegen (OLG Rostock, 2 U 2/07).

Bauordnungsrecht: Auch in einer Spielhölle darf es nicht zu heiß sein

Der Vermieter einer Spielhalle muss in den Automatenräumen dafür sorgen, dass bei einer Außentemperatur bis zu 32 Grad die Innentemperatur regelmäßig 26 Grad nicht übersteigt und bei höheren Außentemperaturen die Innentemperatur regelmäßig mindestens sechs Grad unter der Außentemperatur liegt.

 

Mit dieser Entscheidung gab das Oberlandesgericht (OLG) der Klage des Mieters überwiegend statt. Die Richter führten zur Begründung aus, dass auch eine überhöhte Raumtemperatur einen Mangel bei vermieteten Gewerberäumen darstellen könne. Diesen müsse der Vermieter beseitigen. Gewerblich gemietete Räume müssten so beschaffen sein, dass darin die nach dem Vertrag vorgesehene Nutzung in zulässiger Weise ausgeübt werden könne. Danach müssten in den Räumen Arbeitnehmer unter zuträglichen Arbeitsbedingungen beschäftigt werden können. Zuträgliche Arbeitsbedingungen würden aber auch die Behaglichkeit des thermischen Raumklimas in akzeptablen Grenzen voraussetzen. Eine feste Temperaturgrenze für diese Behaglichkeit sei im Mietrecht gesetzlich nicht vorgeschrieben. Zur Bestimmung der noch akzeptablen Grenzen könne nach Auffassung des Gerichts einmal auf die Bestimmungen der Arbeitsstättenverordnung zurückgegriffen werden. Danach solle die Lufttemperatur in Arbeitsräumen 26 Grad in der Regel nicht überschreiten. Nach der ergänzend anzuwendenden DIN 1946-2 solle zudem der Temperaturunterschied zwischen Außenluft und Raumluft maximal sechs Grad betragen, um einen "Kälteschock" für Personen zu vermeiden, die einen gekühlten Raum verlassen (OLG Hamm, 30 U 131/06).

 

Vertragsrecht: Subunternehmereinsatz ist kein Anfechtungsgrund

Ein Bauherr kann den Vertrag mit einem Bauunternehmer i.d.R. nicht anfechten, wenn dieser Subunternehmer einsetzt.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Celle hin. Die Richter bestätigten zwar, dass der Unternehmer nach der VOB/B zwar grundsätzlich die Pflicht zur Ausführung der Leistung im eigenen Betrieb habe. Andererseits sei ein Subunternehmereinsatz im Baugewerbe allgemein üblich. Nach Treu und Glauben könne sogar ein Zustimmungsanspruch gegenüber dem Auftraggeber bestehen. Im Regelfall sei deshalb ein Recht des Auftraggebers zur Anfechtung des Bauvertrags wegen arglistiger Täuschung, gestützt auf den Vorwurf der fehlenden Offenbarung eines Subunternehmereinsatzes, zu verneinen (OLG Celle, 7 U 165/06).

 

Haftungsrecht: Architekt haftet nur für Mängel in seinem Verantwortungsbereich

Ein Architekt hat grundsätzlich nicht für jeden Mangel des Bauwerks einzustehen, sondern nur die in sein Tätigkeitsgebiet fallenden Mängel zu verantworten.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Bremen. Schalte der Bauherr oder der Hauptunternehmer einen Sonderfachmann für fachspezifische Fragen ein, der in paralleler Zuständigkeit neben dem Architekten eigenverantwortlich in der Fachplanung tätig sei, so scheide eine Haftung des Architekten in der Regel aus, wenn dieser Fachbereich nicht zum (allgemeinen) Wissensstand des Architekten gehöre.

 

Hinweis: Hat auch der Architekt die bautechnischen Fachkenntnisse oder sind sie von ihm zu erwarten, begründet dies allerdings eine Mithaftung. Deshalb ist im Einzelfall darauf abzustellen, ob dem Architekten die Prüfung der Leistung des Sonderfachmanns möglich war und sich ihm dabei Bedenken aufdrängen mussten (OLG Bremen, 3 U 40/06).

 

Vertragsrecht: Ausfallkosten bei Stellung eines Baukrans

Die An- oder Vermietung von Baumaschinen ist ein schwieriges Thema, bei dem vor allem Vergütungs- und Haftungsfragen immer wieder vor Gericht landen. In einem Fall vor dem Oberlandesgericht (OLG) Koblenz hatte sich ein Unternehmen verpflichtet, dem Auftraggeber (Mieter) einen Kran inklusive Kranführer zur Verfügung zu stellen. Als sich die vertraglich vorgesehene Einsatzzeit um vier Wochen nach hinten verschob, machte der Vermieter Ausfallkosten nach mietvertraglichen Grundsätzen geltend. Er verlangte die vereinbarte Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen. Der Auftraggeber (Mieter) verweigerte die Zahlung mit dem Argument, beide Parteien hätten einen Werkvertrag geschlossen. Dem Vermieter stehe daher - wenn überhaupt - nur ein wesentlich geringerer Anspruch zu.

 

Das OLG gab dem Vermieter recht. Es kam zu der Auffassung, dass es sich bei dem Vertragsverhältnis nicht um einen Werkvertrag, sondern um einen Mietvertrag kombiniert mit einem Dienstverschaffungsvertrag gehandelt habe. Daran ändere auch die Tatsache nichts, dass der Vertrag als "Werkvertrag" betitelt war. Es komme vielmehr immer auf den konkreten Vertragsgegenstand an, so das OLG. Und dieser war die Gebrauchsüberlassung des Krans sowie die Zurverfügungstellung der Dienste eines Kranführers, der in der Bedienung des Geräts ausgebildet und erfahren war (OLG Koblenz, 10 U 1476/06).

 

Meldungen Dezember 2007

Schlussrechnung: Zahlungsanweisung muss kein Anerkenntnis sein

Selbst wenn der Auftraggeber die Schlussrechnung geprüft und zur Zahlung angewiesen hat, stellt das kein Anerkenntnis dar, durch das Einwendungen gegen die Schlussrechnung ausgeschlossen werden.

Das gelte nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf vor allem, wenn der Bauleiter des Auftraggebers keine rechtsgeschäftliche Vollmacht habe, rechtsverbindliche Erklärungen gegenüber Dritten (also dem Bauunternehmer) abzugeben.

Hinweis: Der Bauunternehmer sollte sich nicht leichtfertig darauf verlassen, dass der Bauleiter oder Architekt seines Auftraggebers befugt ist, die der Schlussrechnung zugrunde liegenden Aufmaße anzuerkennen. Er sollte sich vielmehr eine entsprechende Vollmacht des Bauleiters vorlegen lassen (OLG Düsseldorf, 23 U 163/06).

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Werkvertragsrecht: Architekt ist zur Kündigungsandrohung berechtigt

Die einem Architekten erteilte (übliche) Vollmacht umfasst auch die Mängelbeseitigungsaufforderung, Fristsetzung und Kündigungsandrohung zur Vorbereitung einer Kündigung nach der VOB/B.

So lautet eine aktuelle Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Bamberg. Als Konsequenz sollte der Bauunternehmer Mängelvorwürfe des Architekten nicht auf die leichte Schulter nehmen, selbst wenn er diese für ungerechtfertigt hält. Arbeitet er weiter als wäre nichts gewesen, droht die Vertragskündigung aus wichtigem Grund. Diese muss dann allerdings der Auftraggeber aussprechen. Für die Androhung, den Vertrag zu kündigen, reicht dagegen das Wort des Architekten (OLG Bamberg, 3 U 31/07).

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Haftung: Wer haftet für die Verletzung unterirdisch verlegter Kabel?

Ein Unternehmen, das mit der Kabelerkundung vor Tiefbauarbeiten beauftragt wurde, haftet dafür, dass die Ortung fehlerfrei ist.

Besteht die Gefahr, dass die Ortung durch Störungen im Boden verfälscht ist, muss das Unternehmen nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Bremen darauf hinweisen. Unterlässt es das, muss allein die Erkundungsfirma für Schäden aufkommen, die entstehen, wenn ein Bauunternehmen bei Bohrarbeiten infolge einer fehlerhaften Ortung eine unerkannte Kabeltrasse beschädigt. Das Urteil ist seit kurzem rechtskräftig, weil der Bundesgerichtshof (BGH) die Nichtzulassungsbeschwerde des Erkundungsunternehmens zurückgewiesen hat (OLG Bremen, 2 U 104/05; BGH, VII ZR 124/06).

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Schadenersatz: Verantwortlicher Bauherr muss Sanierungskosten für abgerutschten Hang tragen

Ein Landkreis kann von einem Bauherrn die Kosten für die Sanierung eines Hangs verlangen, der infolge einer Baumaßnahme in diesem Bereich ins Rutschen geraten war.

Dies entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz im Fall eines Berghangs, der aufgrund von Abgrabungen zur Errichtung eines Wohnhauses ins Rutschen geriet. Auch die benachbarten Grundstücke wurden in Mitleidenschaft gezogen. Insbesondere wegen der Gefahr weiterer Hangveränderungen veranlasste der beklagte Landkreis im Wege der sofortigen Ersatzvornahme die Sanierung des Hangs. Die entstandenen Kosten in Höhe von insgesamt 1,6 Mio. EUR stellte der Landkreis dem Bauherrn in Rechnung. Dieser wandte sich gegen die Kostenanforderungen. Nach seiner Ansicht habe keine weitere Gefahr bestanden, die ein sofortiges Einschreiten erfordert habe. Im Übrigen habe es eine kostengünstigere Sanierungsmethode gegeben.

Die Klagen waren bereits vom Verwaltungsgericht abgewiesen worden. Das OVG bestätigte nun diese Entscheidungen. Nach dem vom Gericht eingeholten Sachverständigengutachten habe die gegenwärtige Gefahr bestanden, dass der Hang weiter ins Rutschen kommen könne. Dies habe das sofortige Einschreiten des Landkreises gegenüber dem Bauherrn im Wege der Ersatzvornahme gerechtfertigt. Dass es nicht tatsächlich zu einem weiteren Hangabgang bis zum Einbau der Sicherungsmaßnahmen gekommen sei, widerspreche dem nicht. Die aufgezeigte Sanierungsalternative sei nicht geeignet gewesen, dem Hang die erforderliche Stabilität zu geben (OVG Rheinland-Pfalz, 1 A 11507/06.OVG und 1 A 11508/06.OVG).

Meldungen Oktober 2007

Vertragsstrafe: Fertigstellung geht vor Ausführungsfrist

Vertragsstrafen können an die unterschiedlichsten Tatbestände angeknüpft werden. Die Praxis zeigt, dass manche Auftraggeber auch „kombinierte“ Regelungen vorgeben. Diese sind aber nicht in jedem Fall wirksam. 

In einem Fall vor dem Kammergericht (KG) Berlin war nach dem Vertrag eine Vertragsstrafe fällig, wenn der Bauunternehmer die Leistungen nicht in einem Stück innerhalb einer genau festgelegten Anzahl von Tagen (hier: 35 Tagen) erbringen würde und/oder ein vertraglich festgelegter Fertigstellungstermin überschritten wurde. Den Fertigstellungstermin hielt das Bauunternehmen ein, die Anforderung Nummer zwei (Leistung innerhalb von 35 Tagen) dagegen nicht.  

Das berechtigte den Auftraggeber aber nicht, die Vertragsstrafe geltend zu machen, entschied das KG. Begründung: Die Leistung eines ausführenden Unternehmens sei in der Regel auch von anderen Gewerken abhängig. Daher sei die Regelung zur Ausführungsfrist nach § 305c Absatz 2 Bürgerliches Gesetzbuch zumindest unklar, so dass Zweifel bei der Auslegung zulasten des Verwenders (= Auftraggebers) gingen. Daher sei aus Sicht des KG alleine der vertraglich vereinbarte Fertigstellungstermin maßgeblich. Und den hatte das Bauunternehmen eingehalten (KG, 7 U 190/06). 

 

Verzug: Wenn es auf der Baustelle nicht weitergeht

Wird einem mit der Errichtung des Bauwerks in Verzug geratenen Bauträger eine zu kurz bemessene Frist zur Fertigstellung des Gebäudes gesetzt, kann er nicht ohne Weiteres die Arbeit einstellen und Schadenersatz verlangen.  

Dies machte das Oberlandesgericht (OLG) Hamm deutlich und wies die gegen einen Bauherrn gerichtete Schadenersatzklage eines Bauträgers zurück. In dem zugrunde liegenden Fall hatte der Bauträger mit einem Bauherrn einen Bauträgervertrag zur Errichtung und zum Erwerb einer Immobilie im Wert von 700.000 Euro geschlossen. Der Bauträger befand sich mit der Erstellung der Bezugsfertigkeit der Wohnung in Verzug. Daraufhin setzte ihm der Bauherr eine aus technischer Sicht zu kurze Frist zur Fertigstellung des Gebäudes. Der Bauträger sah hierin eine treuwidrige Loslösung vom Vertrag und nahm den Bauherrn auf Schadenersatz in Höhe von 240.000 Euro in Anspruch, weil er die Wohnung nicht mehr zu dem ursprünglichen Preis habe verkaufen können. 

Dieser Sichtweise des Bauträgers folgte das OLG nicht. Sei ein Bauträger mit der Fertigstellung eines Objekts in Verzug, sei er in der Regel selbst bei einer vom Bauherrn gesetzten zu kurzen Frist verpflichtet, binnen einer Woche detailliert anzugeben, wann die Arbeiten unter größtmöglichen Anstrengungen beendet sein werden. Hierbei müsse auch eine Erhöhung der Arbeitskräfte sowie der täglichen Arbeitsstunden auf der Baustelle bis hin zu Doppelschichten und Samstagsarbeit ins Kalkül gezogen werden. Umgekehrt sei der Bauherr verpflichtet, spätestens drei Wochen nach Erhalt eines solchen Bauzeitenplans zu erklären, ob er mit der aus dem Plan ersichtlichen Frist einverstanden ist. Da der Bauträger in dem zu entscheidenden Fall bereits keinen detaillierten Bauzeitenplan erstellt hatte, blieb seine Klage gegen den Bauherrn letztlich erfolglos (OLG Hamm, 24 U 150/04). 

 

Architekt: Genehmigungsplanung muss dauerhaft genehmigungsfähig sein

Ein Architekt, der sich zur Erstellung einer Genehmigungsplanung verpflichtet, schuldet als Werkerfolg eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung.  

Dazu stellte das Oberlandesgericht (OLG) Celle nun klar, dass der Architekt seinen Vertragspflichten nicht nachkomme, wenn eine rechtswidrige Baugenehmigung erteilt werde, die von Dritten angefochten oder von der Baugenehmigungsbehörde zurückgenommen oder widerrufen werden könne (OLG Celle, 13 U 48/07). 

 

VOB/B: Einzug in unfertiges Haus ersetzt Abnahme nicht

Die laut Bauvertrag für die Fälligkeit des Werklohns erforderliche förmliche Abnahme wird nicht durch den Einzug des Bauherrn in ein Haus ersetzt, das noch nicht fertiggestellt ist. Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg hin. 

Hinweis: Will sich der Bauunternehmer zumindest den Werklohn für die bereits fertiggestellten Teile seines Werks sichern, muss er eine Abschlagsrechnung stellen und vom Auftraggeber die Teilabnahme verlangen (OLG Brandenburg, 13 U 105/06).  

 

VOB/A: Im Angebot muss die Vertretungsbefugnis richtig nachgewiesen werden

In Ausschreibungsunterlagen befindet sich immer öfter folgende Klausel: „Der Bieter hat sich mit Angebotsabgabe darüber zu erklären, wer vertretungsbefugt ist bzw. bevollmächtigt ist, das Angebot sowie Erklärungen rechtsverbindlich für ihn abzugeben und die Vertretungsbefugnis bzw. Bevollmächtigung nachzuweisen.“  

Diese Verpflichtung sollte der Bauunternehmer ernst nehmen. Schon kleine Fehler führen zum Ausschluss aus dem Vergabeverfahren. Kein Nachweis der Vertretungsbefugnis liegt zum Beispiel vor, wenn der Geschäftsbrief einer GmbH zwei Geschäftsführer ausweist und nur einer der beiden einem Dritten schriftlich die Vertretungsbefugnis der GmbH zuweist. Nach dem GmbH-Gesetz ist nämlich davon auszugehen, dass eine Gesamtvertretung durch alle Geschäftsführer vorliegt. Ist ein einzelner Geschäftsführer berechtigt, die Gesellschaft zu vertreten, muss er dies der Vergabestelle unaufgefordert nachweisen. Das war aber im konkreten Fall nicht geschehen. Damit blieb - so die Vergabekammer Sachsen - dem öffentlichen Auftraggeber gar nicht anderes übrig, als die GmbH vom Vergabeverfahren auszuschließen. Er war auch nicht gehalten, den Nachweis der Vertretungsberechtigung nachzufordern (Vergabekammer Sachsen, 1/SVK/007-07). 

Meldungen September 2007

Mängelgewährleistungsrecht: Schon Verstoß gegen anerkannte Regeln der Technik macht Leistung mangelhaft

Gewährleistungsansprüche können unabhängig davon geltend gemacht werden, ob bereits ein konkreter Schaden eingetreten ist. Es reicht, wenn ein Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik vorliegt.  

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart im Fall eines Bauherrn hin, der im Rahmen eines Beweissicherungsverfahrens festgestellt hatte, dass das Gebäude Mängel an der Gründung aufwies. Die Sohlplatte hatte nicht die erforderliche Stärke und war nicht ausreichend bewehrt. Deshalb nahm er das Bauunternehmen auf Zahlung von Mängelbeseitigungskosten in Anspruch, obwohl seit der Abnahme des Gebäudes vor rund zwölf Jahren noch keine sichtbaren statischen Schäden aufgetreten waren.  

Das OLG hat dem Antrag wegen eines Verstoßes gegen die anerkannten Regeln der Technik stattgegeben. Es bejahte einerseits einen Minderungsanspruch zur Abgeltung des Risikos, dass wegen des Regelverstoßes später noch eine Rissbildung eintreten könnte und deshalb Abdichtungsmaßnahmen notwendig würden. Zum Zweiten bestehe wegen des Verstoßes gegen die anerkannten Regeln der Technik auch ein Anspruch sowohl auf Schadenersatz als auch auf Minderung des Kaufpreises. Beim Schadenersatzanspruch stelle bereits der Verstoß gegen die Regeln der Technik (Nichteinhaltung der statischen Vorgaben) einen Mangel dar. Bezüglich des Minderungsanspruchs sei das Gebäude bereits vor dem Eintritt eines konkreten Schadens mit einem Minderwert belastet. Dessen Höhe spiegele sich in dem Betrag wider, der für die Beseitigung der Mängel im Zeitpunkt der Abnahme aufzuwenden sei (OLG Stuttgart, 12 U 85/05, Revision beim BGH wurde zurückgenommen). 

 

Bauvoranfrage: Schadenersatzansprüche wegen Untätigkeit der Behörde setzen Untätigkeitsklage voraus

Die Bescheidung einer Bauvoranfrage zur Errichtung einer Windkraftanlage innerhalb von 16 Monaten stellt regelmäßig keine angemessene, zügige Bearbeitung der Angelegenheit mehr dar. 

Mit dieser Klarstellung bestätigte das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz die Ansicht eines Bauherrn. Gleichwohl wurde seine Schadenersatzklage wegen Amtspflichtverletzung zurückgewiesen. Nach Ansicht der Richter habe der Bauherr nämlich schuldhaft versäumt, rechtzeitig die nach dem Gesetz vorgesehene Untätigkeitsklage zu erheben. Daher seien Ersatzansprüche wegen verzögerter Bearbeitung ausgeschlossen (OLG Koblenz, 1 U 248/06). 

 

Ausführungspläne: Herausgabeanspruch des Auftraggebers gegenüber dem Bauunternehmer

Der Auftraggeber hat nur aufgrund einer besonderen Vereinbarung gegenüber dem Bauunternehmer einen Anspruch auf Herausgabe von Ausführungsplänen.  

Diesen Grundsatz stellte das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. auf. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass mangels Vereinbarung eine Auslegung des Werkvertrags erforderlich sei. Danach bestehe jedoch regelmäßig weder eine Haupt- noch eine Nebenpflicht des Bauunternehmers zur Herausgabe der Ausführungspläne. Hauptpflicht des Werkvertrags sei allein die Ausführung der entsprechenden Arbeiten. Zwar müssten zur mangelfreien Herstellung des Werks Pläne und Berechnungen angefertigt werden. Diese Leistung würde damit aber nicht automatisch zur vertraglichen Hauptpflicht. Entscheidend sei vielmehr, wie stark das Interesse des Bestellers an der Nebenleistung sei und welchen Aufwand diese für den Bauunternehmer verursache. Dabei sei zu berücksichtigen, dass die Ausführungsplanung grundsätzlich vom Besteller zu erbringen sei. Er müsse sie dann dem Bauunternehmer überlassen. Sei die Ausführungsplanung dagegen dem Bauunternehmer überlassen, handele es sich um eine bloße Vorbereitungsmaßnahme zur mangelfreien Herstellung des Werks. Eine Pflicht zur Überlassung der Pläne sei deshalb nur anzunehmen, wenn sich dies aus der getroffenen Entscheidung klar und deutlich ergebe (OLG Frankfurt a.M., 26 U 2/06). 

 

Architektenhaftung: Gesamtschuldnerische Haftung von Architekt und Statiker bei fehlenden Dehnfugen

Es ist eine einfache bauphysikalische Grundregel, dass sich verschiedene Baustoffe thermisch bedingt unterschiedlich ausdehnen.  

Diese Kenntnis kann nach Ansicht des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf sowohl von einem Statiker als auch von einem Architekten vorausgesetzt werden. Daher hafte der Architekt dem Bauherrn gesamtschuldnerisch mit dem Statiker, wenn er nicht erkannt hat, dass die vom Statiker vorgegebene Konstruktion einer Balkonbrüstung aufgrund der thermisch bedingten Längenbewegungen der verschiedenen Baumaterialien (hier: Betonringbalken auf Porotonmauerwerk) ohne die Anordnung von Dehnungsfugen zu Zwängungen und damit zu Rissbildungen führt (OLG Düsseldorf, I-21 U 38/05). 

 

Meldungen August 2007

Verkehrssicherungspflicht: Auch Maßnahmen neben der markierten Baustelle müssen gesichert werden

Auch wenn der Bauunternehmer eine Baustelle als solche markiert und abgeschirmt hat, sollte er zusätzlich darauf achten, dass sich im unmittelbaren Anschluss an diese Baustelle keine weiteren Gefahrenquellen  für Passanten oder Fußgänger auftun. Er haftet nämlich für Unfälle, die in diesem Zusammenhang passieren.  

Das ergibt sich aus einem aktuellen Fall vor dem Oberlandesgericht (OLG) Bamberg, in dem ein Bauunternehmen Anschlussarbeiten im Zuge eines Hausbaus durchgeführt hatte. Für den Fußgängerverkehr war ein schmaler Fußweg freigegeben. Im Anschluss an die markierte Baustelle hatte das Bauunternehmen den Fahrbahnbelag geöffnet und das so entstandene Loch mittels einer - vom Fahrbahnbelag nicht zu unterscheidenden - Stahlplatte abgedeckt. Diese Abdeckplatte war drei Zentimeter höher als der Fahrbelag und stand kantig ab. Als ein Fußgänger die Abdeckplatte übersah, stolperte er wegen des Kantenunterschieds und verletzte sich. Er beschuldigte das Bauunternehmen, seine Verkehrssicherungspflichten verletzt zu haben und verlangte Schmerzensgeld.  

Das OLG unterbreitete einen Vergleichsvorschlag, den beide Parteien annahmen. Das Bauunternehmen sei verpflichtet gewesen, Maßnahmen zu ergreifen, um einen Sturz zu vermeiden, so das OLG. Es hätte die Stahlplatte entweder farblich kenntlich machen müssen oder aber den Unterschied im Höhenniveau anpassen müssen. Da keine der beiden Maßnahmen erfolgt waren, habe das Unternehmen seine Verkehrssicherungspflichten verletzt. Dem Passanten attestierte das OLG ein Mitverschulden in Höhe von 42 Prozent. Er hätte die Sturzstelle aufmerksamer begehen müssen, weil an ihr Erdverschmutzungen vorhanden waren. Der Passant hätte also damit rechnen müssen, dass auch an der Sturzstelle Bauarbeiten durchgeführt worden waren (OLG Bamberg, 5 U 232/06).  

 

Liquidität: Bauhandwerkersicherung gilt nicht für Nachtragsansprüche

Eine Bauhandwerkersicherung nach § 648a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), die ein Bauunternehmer von seinem Auftraggeber bekommen hat, deckt nur den vertraglichen Leistungsumfang des ursprünglichen Vertrags ab.  

Nach einer Entscheidung des Kammergerichts (KG) muss der Bürge jedoch nicht eintreten, wenn der Bauunternehmer während oder nach Abschluss der Vertragsabwicklung zu Mehrleistungen aufgefordert (Nachträge) hat. Als Auftragnehmer muss er für diese Nachtragsleistungen das Insolvenzrisiko seines Auftraggebers tragen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat diese Entscheidung inzwischen bestätigt und die Nichtzulassungsbeschwerde des Bauunternehmens zurückgewiesen (BGH, XI ZR 80/06). 

Hinweis: Der Bauunternehmer tut in solchen Fällen also gut daran, wegen Nachtragsforderungen rechtzeitig eine zusätzliche Sicherheit gemäß § 648a BGB zu verlangen (KG, 10 U 231/04). 

 

Wohnungskauf: Exklusive Eigentumswohnung muss bestimmten Schallschutz einhalten

Wird für den Kauf von Eigentumswohnungen in einer neu zu errichtenden Eigentumswohnanlage mit „exklusive Eigentumswohnungen“ und „Maßstab für Traum-Wohnungen“ geworben, darf der Erwerber erwarten, dass eine Trittschalldämmung erreicht wird, die die aktuellen DIN-Vorgaben einhält. 

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart in einem Streit zwischen dem Erwerber der Eigentumswohnung und der Bauträgerin hin. Gleichzeitig machten die Richter deutlich, dass jeder einzelne Erwerber aus dem jeweiligen Vertrag mit den Baubeteiligten einen individuellen Anspruch auf mangelfreie Werkleistung auch in Bezug auf das gesamte Gemeinschaftseigentum habe. Liege kein abweichender Beschluss der Wohnungseigentümer vor, sei jeder Erwerber berechtigt, seine Ansprüche auf Erfüllung des Vertrags auch hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums gegen den Vertragspartner selbstständig geltend zu machen und diesen in Verzug zu setzen. Das ergebe sich daraus, dass der selbstständig die Mängelbeseitigung verfolgende Erwerber grundsätzlich im wohlverstandenen Interesse aller Wohnungseigentümer handele. Damit erstrecke sich die Klagebefugnis des einzelnen Eigentümers auch auf solche Mängel am Gemeinschaftseigentum, die außerhalb des räumlichen Bereichs seines Sondereigentums liegen (OLG Stuttgart, 5 U 201/06). 

 

Meldungen Juli 2007

Baumängel: Wer trägt die Kosten für die Beseitigung?

Auf dem Bau gehen die Emotionen schon mal hoch. Das gilt nicht zuletzt, wenn es um die Beseitigung angeblicher Mängel geht. Viele Auftraggeber meinen hier instinktiv, immer im Recht zu sein und bei der Mängelbeseitigung „freie Hand zu haben“. Oft wird ohne Abstimmung mit dem Auftragnehmer die Mängelbeseitigung an Dritte vergeben und die Kosten sollen dann dem ursprünglichen  Auftragnehmer aufgebürdet werden. Diese Vorgehensweise ist für den Auftraggeber jedoch sehr gefährlich. 

Das Oberlandesgericht (OLG) Naumburg hat jetzt noch einmal klargestellt, dass sich auch solche Auftraggeber „an die Spielregeln halten müssen“. Die Regeln lauten wie folgt:  

• Moniert der Auftraggeber vor der Abnahme gewisse Mängel, muss er den Bauunternehmer auffordern, die Mängel binnen einer gewissen Frist zu beseitigen.
• Er muss klarmachen, dass er den Vertrag kündigen wird, wenn die Frist verstrichen ist, und den Vertrag - nach fruchtlosem Fristablauf - auch kündigen.
• Nur wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, darf er die Mängel selbst beseitigen oder beseitigen lassen und dem Bauunternehmer diese Kosten in Rechnung stellen. Ansonsten steht ihm keinerlei Anspruch auf Kostenerstattung oder Aufrechnung mit Werklohnansprüchen zu.

 

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Entscheidung zwischenzeitlich bestätigt (OLG Naumburg, 10 U 1/06; BGH, VII ZR 167/06). 

 

VOB/B: VOB/B bleibt in Verbraucherverträgen privilegiert

Bauunternehmen können ihre vertraglichen Beziehungen zu privaten Bauherrn nach wie vor auf Basis der VOB/B regeln, ohne negative Auswirkungen zu befürchten.  

Das ist das Ergebnis einer Entscheidung des Kammergerichts (KG) Berlin. Das KG hat damit eine Klage der Verbraucherzentrale Bundesverband e.V. (vzbv) abgewiesen. Die vzbv war der Ansicht, dass die Anwendung der VOB/B in Verträgen mit Privatpersonen gegen das Verbraucherrecht verstoße, da die VOB/B zahlreiche Regelungen enthalte, die Verbraucher unangemessen benachteilige. Für das KG hingegen stelle die VOB/B im Ganzen ein ausgewogenes Regelwerk dar. Deshalb seien einzelne Klauseln der VOB/B einer Inhaltskontrolle nach den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs zu den Allgemeinen Geschäftsbedingungen entzogen, soweit die VOB/B als Ganzes vereinbart wird. 

Wichtig: Das KG hat die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Wenn die vzbv diese Möglichkeit wahrnimmt, wird der BGH wohl das nächste Wort in dieser Sache sprechen müssen (KG, 23 U 12/06). 

 

Baustelle: Nachbar muss Überschwenkung mit Kranauslegern hinnehmen

Das Eindringen von Kranauslegern von einem großstädtischen Bauvorhaben in den Luftraum eines Nachbargrundstücks stellt keine verbotene Eigenmacht dar. 

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf hin. Der Nachbar müsse dies daher entschädigungslos hinnehmen. Eine Ausnahme gelte allerdings, wenn 

• Lasten über das Nachbargrundstück geschwenkt werden sollen oder
• ersichtlich ist, dass der Nachbar den Luftraum über seinem Grundstück während der Inanspruchnahme für eigene Zwecke nutzen will.

 

(OLG Düsseldorf, 9 W 105/06) 

 

Vertragsrecht: Kosten für Baugerüstvorhaltung über Vertragslaufzeit

Stellt der Bauunternehmer dem Auftraggeber auf dessen Wunsch ein Baugerüst länger als die vertragliche Laufzeit zur Verfügung, richten sich seine Ansprüche auf Kostenersatz allein nach mietrechtlichen - und nicht nach werkvertraglichen - Grundsätzen.  

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Celle entschieden. Dass ein Gerüst über die vereinbarte Vertragszeit hinaus aufgestellt bleiben soll, weil es zum Beispiel im Bauablauf zu Verzögerungen gekommen ist, ist keine Behinderung im Sinne des § 6 VOB/B, so das OLG. Die Folge: Verlangt der Auftraggeber über die vertragliche Laufzeit hinaus eine weitere Vorhaltung des Gerüsts, hat der Bauunternehmer ein Kündigungsrecht. Nimmt er das nicht wahr, hat er keine Ansprüche auf Ersatz der Kosten für die Vorhaltung des Gerüsts (OLG Celle, 16 U 267/06). 

 

Meldungen Juni 2007

 

Werkvertragsrecht: Zahlung einer geprüften Rechnung ist kein Anerkenntnis

Zahlt der Auftraggeber auf eine geprüfte Rechnung hin den Werklohn an den Bauunternehmer aus, ist das (noch) nicht als deklaratorisches Schuldanerkenntnis zu werten.

 

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) sei dadurch ein Rückzahlungsanspruch nicht ausgeschlossen. Dieser scheide nur aus, wenn der Bauunternehmer mit dem Auftraggeber eine rechtsgeschäftliche Vereinbarung geschlossen habe.

 

Hinweis: Als rechtsgeschäftliche Vereinbarung wäre es zum Beispiel zu werten, wenn im Rahmen eines Schlussrechnungsgesprächs strittige Rechnungspositionen erörtert und gemeinsam eine Schlusszahlungssumme ermittelt würde. Bei diesem Gespräch müssten beide Parteien durch einen wirksam Bevollmächtigten vertreten werden. Der Prüfvermerk des Architekten auf der Rechnung ist nach Ansicht des BGH nicht als Schuldanerkenntnis zu werten. Der Vermerk ist nur eine Wissenserklärung des Architekten dem Auftraggeber gegenüber, dass die Rechnung fachlich und rechnerisch richtig ist. Eine Handlung des Architekten entfaltet nur Rechtswirkung, wenn er vom Auftraggeber wirksam bevollmächtigt ist (BGH, VII ZR 165/05).

 

Architekt: Umfang des Honoraranspruchs, wenn Bauvorhaben nicht genehmigungsfähig ist

Wenn ein Architekt die dauerhafte Genehmigungsfähigkeit eines Bauvorhabens nicht erreicht, hat er keinen Anspruch auf Honorar für die Erstellung der Genehmigungsplanung.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg in einer aktuellen Entscheidung hin. Habe der Architekt allerdings den Bauherrn über das Risiko der Genehmigungsfähigkeit aufgeklärt und dieser das Genehmigungsrisiko ausdrücklich übernommen, entfalle der Honoraranspruch nicht. Im Übrigen machten die Richter aber auch deutlich, dass der Honoraranspruch in beiden Fällen grundsätzlich nicht vollständig erlösche. Der Architekt könne in jedem Fall die Leistungsphasen 1 und 2 in Rechnung stellen (OLG Oldenburg, 12 U 48/06).

 

VOB/B: Wann liegt eine Beschleunigungsanordnung vor?

Besteht der Auftraggeber darauf, dass der Bauunternehmer vertraglich vereinbarte Ausführungstermine einhält, obwohl dieser objektiv an der Bauausführung gehindert ist, liegt darin noch längst keine Beschleunigungsanordnung nach § 2 Nr. 6 VOB/B.

 

Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Koblenz hat der Bauunternehmer in diesem Fall keinen Anspruch auf Mehrvergütung, wenn er außerordentliche Maßnahmen ergreift, um die vorgegebene Bauzeit einzuhalten.

 

Hinweis: Aus diesem Urteil ergeben sich folgende Konsequenzen:

 

• Eine Änderung nach § 2 Nr. 5 und 6 VOB/B liegt nur vor, wenn der Auftraggeber die vertragliche Leistungspflicht explizit ändert bzw. erweitert.
• Liegt unzweifelhaft eine Behinderung vor, braucht er sich gar nicht zu zerreißen, um den Vertragstermin einzuhalten. Sein Anspruch auf Bauzeitverlängerung besteht nach § 6 Nr. 2 VOB/B unabhängig davon, ob der Auftraggeber dem zustimmt.

 

(OLG Koblenz, 10 U 423/06)

 

Bauträgerrecht: Keine Haftung für BG-Beiträge ausführender Betriebe

Eine Bauträgergesellschaft, die selbst keine Bauleistungen erbringt, über keine Baumaschinen verfügt und keine baugewerblichen Arbeitnehmer beschäftigt, haftet nicht als gesetzliche – selbstschuldnerische – Bürgin für Beitragsrückstände zur Berufsgenossenschaft der von ihr beauftragten Unternehmen.

 

Ein so strukturierter Bauträger ist nach Ansicht des Landessozialgerichts (LSG) Nordrhein-Westfalen nicht als „Unternehmen des Baugewerbes“ anzusehen. Er sei von der „Hauptunternehmerhaftung“ nach § 150 Absatz 3 Sozialgesetzbuch (SGB) VII in Verbindung mit § 28e Absatz 3a SGB IV befreit. Sein Verhältnis zu Handwerksbetrieben oder Bauunternehmen sei vielmehr das eines (Letzt-)Bestellers und Bauherrn.

 

Wichtig: Dass der Bauträger im konkreten Fall durchaus mannigfaltige Tätigkeiten entfaltete und viel Personal beschäftigte, spielte keine Rolle. Entscheidend war, dass er selbst nicht wie ein Bauunternehmen auftrat (LSG Nordrhein-Westfalen, L 17 U 46/06).

Meldungen Mai 2007

 

Architektenplanung: Was muss der Architekt leisten?

Der Architekt schuldet wie jeder Werkunternehmer ein mängelfreies Werk.

 

Dazu gehört nach Ansicht des Oberlandesgerichts (OLG) Köln, dass das nach den Planungen des Architekten errichtete Bauwerk funktionstauglich ist. Zudem muss es den anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Der Bauherr habe dagegen nur ausnahmsweise einen weitergehenden Anspruch darauf, dass das Bauwerk auch den planerischen Vorgaben entspreche. Voraussetzung sei, dass er dies zuvor mit dem Architekten vertraglich vereinbart habe (OLG Köln, 11 U 165/05).

 

Werkvertragsrecht: Leistungsverzeichnis ist maßgeblich für das geschuldete Bausoll

Die Frage, ob eine Werkleistung mangelhaft ist, wird danach beurteilt, ob der tatsächliche Zustand von demjenigen abweicht, den die Parteien bei Abschluss des Vertrags vereinbart haben.

 

Das vertraglich Geschuldete könne sich dabei insbesondere aus dem Leistungsverzeichnis ergeben, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf. Werde das Werk nicht auf Basis des Leistungsverzeichnisses ausgeführt, würden Mängel in den Verantwortungsbereich des Unternehmers fallen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Nichtzulassungsbeschwerde des Bauunternehmers zurückgewiesen. Das Urteil des OLG hat somit Rechtskraft erlangt (OLG Düsseldorf, 22 U 32/06; BGH, VII ZR 183/06).

 

Unfallversicherung: Bauunternehmen haften uneingeschränkt für Berufsgenossenschaftsbeiträge der Subunternehmen

Eine aktuelle Entscheidung des Landessozialgerichts (LSG) Nordrhein-Westfalen zwingt alle Bauunternehmen, die bei einem Bauwerk Leistungen untervergeben, Vorsorgemaßnahmen zu ergreifen. Das LSG hat nämlich entschieden, dass das Bauunternehmen für Beiträge des Subunternehmers zur Berufsgenossenschaft und für die Zahlung der Insolvenzgeldumlage wie ein selbstschuldnerischer Bürge haftet.

 

Zahlt der Subunternehmer nicht, kann das Bauunternehmen ohne wenn und aber in Haftung genommen werden. Ein Verschulden ist nicht erforderlich. Es besteht keine Möglichkeit, sich zu entlasten. Die Bestimmung des Sozialgesetzbuchs (SGB VII), dass Bauunternehmen auch ohne eigenes Verschulden für Beiträge zur Berufsgenossenschaft und die Insolvenzgeldumlage des Subunternehmers haften, verstößt nicht gegen die Verfassung (LSG Nordrhein-Westfalen, L 4 U 57/06).

 

Beachten Sie: Auch die Tatsache, dass die Berufsgenossenschaft für den Subunternehmer eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt hat, hilft dem Bauunternehmer nicht. Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ist also für ihn wertlos.

 

Wichtig: Die Entscheidung ist „hammerhart“. In der Fachwelt war man bisher davon ausgegangen, dass es sich bei der verschuldensunabhängigen Haftung für Beiträge zur Unfallversicherung um eine – unbeabsichtigte – Gesetzeslücke handelt. Das ist durch das LSG widerlegt worden. Das Gericht ist der Meinung, dass der Gesetzgeber die Haftung für Berufsgenossenschaftsbeiträge bewusst von der – verschuldensabhängigen – Haftung für Gesamtsozialversicherungsbeiträge abgekoppelt hat und dazu auch berechtigt war.

 

Für den Bauunternehmer gibt es eigentlich nur einen Weg, der Haftung für die Unfallversicherungsbeiträge und der Insolvenzgeldumlage seiner Subunternehmer zu entgehen. Er muss entsprechende Vereinbarungen im Werkvertrag treffen. Diese können in zwei Gestaltungen münden:

 

• Er hält die entsprechenden Beträge vom Werklohn des Subunternehmers so lange zurück, bis die Berufsgenossenschaft bestätigt hat, dass der Subunternehmer seinen Beitragsverpflichtungen nachgekommen ist.

• Alternativ könnte man auch festlegen, dass die Gewährleistungsbürgschaft des Subunternehmers entsprechend aufgestockt wird, um die Ansprüche des Bauunternehmers abzusichern.

 

Abwassergebühren: Keine Beitragspflicht für Versickerung von Oberflächenwasser

Ist der Eigentümer verpflichtet, das auf seinem Grundstück anfallende Oberflächenwasser versickern zu lassen, darf er nicht zu einem Beitrag für die Beseitigung des Niederschlagswassers herangezogen werden.

 

So entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz im Fall eines Grundstückseigentümers. Dessen Grundstück grenzt an eine Straße an, in der ein Abwasserkanal verläuft. Auf der Grundlage des geltenden Bebauungsplans wurde ihm in der Baugenehmigung für die Errichtung einer Lagerhalle aufgegeben, das Oberflächenwasser auf dem Grundstück versickern zu lassen, statt es in den Abwasserkanal einzuleiten. Trotzdem verlangte die zuständige Verbandsgemeinde die Zahlung eines Beitrags für die Niederschlagswasserbeseitigung.

 

Die hiergegen erhobene Klage hatte bereits vor dem Verwaltungsgericht Erfolg. Das OVG bestätigte diese Entscheidung. Der Grundstückseigentümer sei für die Beseitigung des Niederschlagswassers nicht beitragspflichtig. Die Auflage in der ihm erteilten Baugenehmigung ordne die Versickerung des Oberflächenwassers auf dem Grundstück an. Deshalb sei ihm verbindlich untersagt, Niederschlagswasser in den vorhandenen Kanal einzuleiten. Es könnten aber keine Gebühren für etwas verlangt werden, dass ausdrücklich untersagt sei (OVG Rheinland-Pfalz, 6 A 11142/05.OVG).

 

 

Meldungen April2007

 

Vertragsrecht: Leistungsumfang bei der Sicherung von Baugruben durch Spundwände

Wird ein Bauunternehmer mit der Einbringung einer Spundwand zur Sicherung einer Baugrube und zum Schutz eines Nachbargrundstücks beauftragt, zählt der Standsicherheitsnachweis zur originären Leistungsverpflichtung. Das gilt auch, wenn die Tragwerksplanung nicht gesondert beauftragt wird.

 

Darauf hat das Oberlandesgericht (OLG) München hingewiesen. Wer eine Spundwand zum Schutz eines Nachbargebäudes einzubringen habe, schulde den Erfolg in Form der Vermeidung einer Schädigung, so das OLG. Wenn dazu eine Abstützung erforderlich sei, müsse der Bauunternehmer den Bauherrn auf die Erforderlichkeit einer Statik für die Spundwand hinweisen und diese einholen. Da der Tiefbauunternehmer dies im konkreten Fall unterlassen habe, hafte er für Setzungsschäden am Nachbargebäude. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Entscheidung bestätigt, indem er den Antrag des Tiefbauers auf Zulassung der Revision zurückgewiesen hat (OLG München, 28 U 1823/04; BGH, VII ZR 75/06).

 

Schlüsselverlust: Generalunternehmer haftet auch bei Schlüsselübergabe des Bauherrn an Subunternehmer

Händigt ein Bauherr einem Subunternehmer zur Ermöglichung der Werkleistung einen Generalschlüssel unmittelbar aus, ohne den Hauptunternehmer hierüber zu informieren, so ist der Subunternehmer gleichwohl Erfüllungsgehilfe.

 

Folge dieser Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm ist, dass der Hauptunternehmer dem Bauherrn für den Verlust des Schlüssels haftet. Allerdings müsse sich der Bauherr nach Ansicht der Richter ein Mitverschulden anrechnen lassen. Er hätte den Generalunternehmer entsprechend unterrichten müssen. Die Mitverschuldensquote liege bei 50 Prozent. Die Parteien müssten sich daher den Schaden teilen (OLG Hamm, 21 U 120/06).

 

Forderungseinzug: Persönliche Haftung des Geschäftsführers der insolventen GmbH 

Erneut hat ein Gericht bestätigt, dass das bald 98 Jahre alte Gesetz über die Sicherung von Bauforderungen (GSB) ein wirksames Instrument ist, mit dem sich Bauunternehmer von Geschäftsführern insolventer Auftraggeber ihr Geld holen können.

 

Vor dem Oberlandesgericht (OLG) Dresden ging es um einen Bauunternehmer, der Leistungen für den Bau eines Pflegeheims vergütet haben wollte. Als der Auftraggeber (GmbH) insolvent wurde, wandte er sich an den Geschäftsführer. Er warf dem Geschäftsführer vor, er habe Baugeld zweckwidrig verwendet und damit gegen das GSB verstoßen. Nach dem GSB ist der Empfänger von Baugeld verpflichtet, dieses zur Befriedigung von Personen zu verwenden, die an der Herstellung des Baus aufgrund eines Werk-, Dienst- oder Lieferungsvertrags beteiligt sind.

 

Das OLG gab dem Bauunternehmer recht. Zwei Aussagen sind besonders wichtig:

 

• Auch öffentliche Fördermittel stellen Baugeld nach § 1 Abs. 3 GSB dar, wenn für den Zuwendungsnehmer eine Rückzahlungsverpflichtung besteht.
• Hat der Geschäftsführer kein Baubuch geführt, ist davon auszugehen, dass alle Darlehensmittel Baugeld darstellen. Will der Geschäftsführer darlegen, dass Mittel für andere Ausgaben (zum Beispiel Notar oder Grundstückserwerb) verwendet wurden und damit kein Baugeld darstellen, muss er das beweisen.

 

Wichtig: Der Bundesgerichtshof hat die Dresdner Entscheidung zwischenzeitlich bestätigt (OLG Dresen, 4 U 1017/05; BGH, VII ZR 60/06).

 

Meldungen März 2007

 

Haftungsrecht: Wer haftet für einen untauglichen Baustoff?

Das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf hat im Einvernehmen mit dem Bundesgerichtshof die sehr rigide Rechtsprechung zum Übergang des Haftungsrisikos vom Bauunternehmen auf den Bauherrn für untaugliche Baustoffe gefestigt.

 

Eine Haftung komme danach nur in drei Fällen in Frage:

• Der Bauherr stellt den Baustoff selbst zur Verfügung.
• Der Bauherr wählt eine bestimmte Partie selbst aus.
• Der Bauherr ordnet ausdrücklich einen anderen Baustoff an als den, der im Leistungsverzeichnis genannt ist.

 

Es reiche nach Ansicht der Richter nicht, wenn der Bauherr sein im Leistungsverzeichnis verankertes Recht wahrnehme und die Farbe eines Baustoffs auswähle. Der Bauunternehmer bleibe dafür verantwortlich, dass der Baustoff geeignet sei, den Werkerfolg zu erreichen. Daran ändere sich auch dadurch nichts, dass der Architekt des Bauherrn nach der Lieferung bestätige, dass es sich um den ausgesuchten Werkstoff handele (OLG Düsseldorf, 22 U 114/05).

 

Werklohn: Prüfbare Schlussrechnung und Fälligkeit im BGB-Vertrag

Die Fälligkeit des Werklohns hängt bei einem Bauvertrag nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) nicht von der Vorlage einer prüffähigen Schlussrechnung, insbesondere nicht von der Vorlage von Aufmaßen ab.

 

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Dresden rechtskräftig entschieden. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Beschwerde des Auftraggebers gegen die Nichtzulassung der Revision zurückgewiesen.

 

Wichtig: Das OLG hat außerdem darauf hingewiesen, dass ein Auftraggeber innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt der Schlussrechnung konkrete Rügen gegen die Prüfbarkeit vorbringen muss. Lässt er diese Frist verstreichen, gilt die Rechnung auf jeden Fall als fällig – und damit als prüffähig. Dann kann der Auftraggeber nur noch ihre inhaltliche Richtigkeit bestreiten (OLG Dresden, 18 U 2297/04; BGH, VII ZR 257/05).

 

Vertragsrecht: Hohe Hürden für Kündigung aus wichtigem Grund

Es ist gar nicht so selten, dass sich Bauunternehmer und Auftraggeber über die Frage streiten, inwieweit der Bauunternehmer mit dem eingesetzten Personal den Fertigstellungstermin halten kann. Ist der Auftraggeber der Meinung, dass der Bauunternehmer das nicht schaffen könne und liebäugelt er mit einer fristlosen Kündigung des Vertrags, ist das für ihn äußerst risikobehaftet.

 

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Köln klargestellt. Zu einer Kündigung aus wichtigem Grund sei er nach Ansicht der Richter nur berechtigt, wenn das Verhalten des Bauunternehmers eine besonders schwere Vertragsverletzung darstelle. Es müsse klar sein, dass er den Vertragstermin schuldhaft auf keinen Fall werde einhalten können. Ansonsten sei eine (unberechtigte) fristlose Kündigung ohne Inverzugsetzung und Kündigungsandrohung in eine freie Kündigung umzudeuten. Der Bauunternehmer habe dann Anspruch auf die vereinbarte Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen.

 

Wichtig: Oft existiert ein Bauzeitenplan mit Einzelfristen. Diese Einzelfristen werden für den Bauunternehmer nur verbindlich, wenn dies im Vertrag ausdrücklich vereinbart ist (OLG Köln, 11 U 48/04).

 

Verkehrssicherungspflicht: Bauzaun darf in den allgemeinen Verkehrsraum hineinragen

Es stellt keine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht dar, wenn die Betonfüße, auf denen ein Bauzaun steht, ca. 30-40 cm in den allgemeinen Verkehrsraum hineinragen.

 

Mit dieser Begründung wies das Amtsgericht (AG) Daun die Klage einer Frau ab, die von einer Bauunternehmung Schadenersatz gefordert hatte. Die Baufirma hatte eine Baustelle durch einen Bauzaun abgesichert. Dieser war auf Betonfüßen befestigt, die ca. 70 cm lang, 15 cm hoch und 23 cm breit waren. Die Betonfüße ragten auf beiden Seiten des Zaunes ca. 35 cm hervor. Die Frau hatte sich beim Sturz über einen der Füße verletzt.

 

Ein Schadenersatzanspruch bestehe nach Ansicht des AG nicht. Die Verkehrssicherungspflicht gebietet nur solche Maßnahmen, die ein umsichtiger und verständiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für notwendig und ausreichend halte, um andere vor Schaden zu bewahren. Es müsse sich vorausschauend die naheliegende Gefahr von Rechtsgutverletzungen ergeben. Nur wenn eine solche Gefahr bestehe, seien Vorkehrungen zu treffen. Diese müssten dann je nach der Gefahr und den Sicherungserwartungen im Rahmen des wirtschaftlich Zumutbaren geeignet sein, die drohende Schädigung abzuwenden. Abzustellen sei dabei neben einer bestimmungsgemäßen auch auf eine nicht ganz fernliegende bestimmungswidrige Nutzung. Vorliegend entspreche das Aufstellen des Bauzauns auf seitlich herausragenden Betonfüßen den allgemeinen Anforderungen. Diese Art des Aufbaus sei auch notwendig, um die Standsicherheit zu gewährleisten. Im Übrigen seien die Betonfüße gut erkennbar gewesen. Ein Sturz stelle sich daher als die Verwirklichung des allgemeinen Lebensrisikos dar (AG Daun, 3 C 343/06, rkr.).

 

 

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