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 Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG) - Juli 2010Betriebskosten: Einwendungen müssen für jedes Abrechnungsjahr neu geltend gemacht werdenEin Wohnungsmieter muss eine Einwendung gegen eine Betriebskostenabrechnung auch innerhalb der dafür vorgesehenen Zwölf-Monats-Frist erheben, wenn er die der Sache nach gleiche Einwendung schon gegenüber früheren Betriebskostenabrechnungen geltend gemacht hat.
Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) hin. In dem betreffenden Fall verlangte der Vermieter die Nachzahlung von Betriebskosten. Er hatte in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003 unter anderem die Grundsteuer anteilig auf die Mieter umgelegt. Dagegen wandten die Mieter ein, dass sie nach dem Mietvertrag nicht zur Übernahme dieser Kosten verpflichtet seien. Auch für die Betriebskostenabrechnung 2004 machten die Mieter diesen Einwand wieder geltend. In der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 legte der Vermieter erneut die Grundsteuer anteilig auf die Mieter um. Zu dieser Abrechnung äußerten sich die Mieter nicht. Mit der Klage hat der Vermieter die danach noch offenstehenden Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2003 bis 2005 - insgesamt rund 800 EUR - geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Klage hinsichtlich der Jahre 2003 und 2004 mit der Begründung abgewiesen, dass die Grundsteuer, wie die Auslegung des Mietvertrags ergebe, nicht umlagefähig sei. Hinsichtlich des Jahres 2005 hat das Amtsgericht die Mieter zur Zahlung des noch offenen Betrags von rund 270 EUR verurteilt. Sie hätten es versäumt, innerhalb der gesetzlichen Frist Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 geltend zu machen.
Diese Entscheidung wurde vom Landgericht und nun auch vom BGH bestätigt. Die Richter entschieden, dass die Mieter die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 erneut hätten beanstanden müssen. Unerheblich sei dabei, dass sie bereits gegenüber den Betriebskostenabrechnungen für die vorangegangenen Jahre jeweils fristgerecht eingewandt hatten, dass sie die Erstattung anteiliger Grundsteuer nicht schuldeten. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch müsse der Mieter eine Einwendung, die er gegenüber einer Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr erheben will, dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten ab Zugang dieser Abrechnung mitteilen. Die Rüge einer früheren Betriebskostenabrechnung mache eine solche Mitteilung grundsätzlich auch dann nicht entbehrlich, wenn es sich der Sache nach um die gleiche Einwendung handele. Ziel des Gesetzes sei es, durch Fristablauf Klarheit über die Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr zu erlangen. Dieses Ziel würde verfehlt, wenn aufgrund der Beanstandung einer früheren Abrechnung nicht mehr zu verlangen wäre, dass eine spätere Abrechnung innerhalb der für diese Abrechnung laufenden Frist (erneut) beanstandet werde. Die erneute Geltendmachung einer gegenüber einer früheren Betriebskostenabrechnung bereits erhobenen Einwendung innerhalb der für das spätere Abrechnungsjahr laufenden Frist sei daher geboten, um das vom Gesetzgeber angestrebte Ziel der Rechtssicherheit durch Fristablauf zu erreichen (BGH, VIII ZR 185/09). Gewerbemietrecht: Abrechnung der Nebenkosten bei GeschäftsräumenDer Vermieter von Geschäftsräumen ist zur Abrechnung über die Nebenkosten, auf die der Mieter Vorauszahlungen geleistet hat, innerhalb einer angemessenen Frist verpflichtet.
Diese Frist endet nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums. Die Richter wiesen allerdings darauf hin, dass es sich bei der Abrechnungsfrist nicht um eine Ausschlussfrist handele. Die aus dem Wohnraummietrecht bekannte Regelung, nach der Betriebskosten nicht mehr nachgefordert werden können, wenn der Vermieter sie später als zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums verlangt, ist auf die Geschäftsraummiete daher nicht anwendbar (BGH, XII ZR 22/07). Mietrückstand: Begründungsanforderungen bei fristloser KündigungBegründet der Vermieter eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses mit rückständigen Mietzahlungen, reicht es aus, wenn er den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert.
Mit dieser Entscheidung gab der Bundesgerichtshof (BGH) einem Vermieter recht, der eine Räumungsklage gegen seinen Mieter eingereicht hatte. Dieser hatte über drei Jahre lang überwiegend nur eine geminderte Miete in unterschiedlicher Höhe gezahlt. Der Vermieter war mit der Minderung jedoch nicht einverstanden. Nachdem er den Mieter zur Zahlung des Mietrückstands aufgefordert hatte, kündigte er das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos. Hierbei listete er die aus seiner Sicht bestehenden Rückstände in Bezug auf die Kaltmiete und die Vorauszahlungen jeweils monatsbezogen auf und errechnete für die Kaltmiete einen Gesamtrückstand von 5.303,27 EUR sowie für die Vorauszahlungen von 2.038,80 EUR. Das Amtsgericht hat die fristlose Kündigung wegen Verstoßes gegen die gesetzliche Begründungspflicht für unwirksam gehalten und die Räumungsklage abgewiesen. Das Landgericht ist demgegenüber zu dem Ergebnis gelangt, dass das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung beendet worden sei, und hat den Mieter zur Räumung verurteilt.
Die dagegen gerichtete Revision des Mieters hatte keinen Erfolg. Der BGH entschied, dass die fristlose Kündigung den gesetzlichen Begründungsanforderungen gerecht werde. Sie sei deshalb nicht unwirksam. Zweck der Vorschrift sei es, dem Mieter die Erkenntnis zu ermöglichen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten der Vermieter die fristlose Kündigung stütze und ob oder wie er sich hiergegen verteidigen könne. Von diesem Zweck ausgehend hat der BGH für einfache Fallgestaltungen bereits früher entschieden, dass es ausreiche, wenn der Vermieter den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angebe und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffere. Diese Rechtsprechung haben die Richter nun für Fallgestaltungen weiterentwickelt, in denen der Vermieter - wie im entschiedenen Fall - die Kündigung auch auf frühere Rückstände stützt. In solchen Fällen genüge es zur formellen Wirksamkeit der Kündigung, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen könne, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgehe, um mit Hilfe dieser Angaben die Kündigung eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen zu können. Diesen Anforderungen werde die im entschiedenen Fall ausgesprochene Kündigung gerecht (BGH, VIII ZR 96/09). Hausverwaltung: Haftung für fehlerhafte StromabmeldungBei einem Vertrag zwischen Vermieter und Hausverwaltung handelt es sich um einen Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten des Mieters. Meldet die Hausverwaltung dem Stromversorgungsunternehmen fehlerhaft einen Mieterwechsel und stellt dieses daraufhin den Strom ab, haben die Mieter gegenüber der Hausverwaltung einen Anspruch auf Ersatz des entstandenen Schadens.
Mit dieser Begründung gab das Amtsgericht (AG) München einem Mieter recht. Während seines Urlaubs wurde in seiner Wohnung für 11 Tage der Strom abgestellt. Dadurch wurden der Kühlschrank und die Gefriertruhe nicht mehr gekühlt. Als er wieder nach Hause kam und sich beim Stromversorgungsunternehmen beschwerte, erfuhr er, dass die Hausverwaltung fälschlicherweise einen Mieterwechsel angezeigt hatte. Auf Rückfrage durch das Stromunternehmen sei dieser sogar noch einmal bestätigt worden. Daraufhin wollte der Mieter die verdorbenen Lebensmittel ersetzt bekommen. Außerdem seien die Geräte wegen des Schimmels und des Geruchs nicht mehr benutzbar, sodass neue anzuschaffen wären.
Die zuständige Richterin bestätigte seinen Schadenersatzanspruch gegen die Hausverwaltung. Bei dem Vertrag zwischen dem Vermieter und der Hausverwaltung handele es sich um einen Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten des Mieters. Außerdem hätte der Mieter auch einen deliktischen Anspruch, da die Hausverwaltung auch sein Eigentum beschädigt hätte. Die Hausverwaltung habe durch die falsche Mitteilung des Mieterwechsels die Ursache für den weiteren Verlauf und letztlich für das Abstellen des Stroms gesetzt. Durch die fehlende Stromversorgung seien Teile der Lebensmittel verdorben. Diese könnte der Mieter ersetzt verlangen. Ersetzt verlangen könnte er auch den Aufwand für die Reinigung der Geräte. Der vollständige Ersatz der Geräte käme allerdings nicht in Betracht, da eine Reinigung noch möglich sei. Gegen das Stromversorgungsunternehmen gebe es allerdings keinen Anspruch. Dieses habe sich noch einmal durch Nachfrage vergewissert, sodass es kein Verschulden träfe. Es habe sich auf die Angaben der Hausverwaltung verlassen dürfen (AG München, 212 C 16694/09, n.rkr.). Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG) - Juni 2010Betriebskostennachzahlung: Abrechnung muss nur an einen von mehreren Mietern zugehenEin Vermieter kann von einem Mieter auch dann die Nachzahlung von Betriebskosten verlangen, wenn die Betriebskostenabrechnung nur dem in Anspruch genommenen Mieter, nicht aber auch den weiteren Mietern der Wohnung zugegangen ist, die ebenfalls Vertragspartner des Vermieters sind. Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Ehepaars, das gemeinsam eine Wohnung angemietet hatte. Der Vermieter rechnete die Nebenkosten 2005 gegenüber beiden Eheleuten ab. Aus der Abrechnung ergab sich ein Nachzahlungsbetrag, wovon ein Teilbetrag von 254,89 EUR auf in diesem Schreiben nicht näher aufgeschlüsselte Heizkosten entfiel. Die Einzelheiten der Berechnung des Heizkostensaldos ergeben sich jedoch aus einer gesondert erstellten Heizkostenabrechnung. Allerdings ist diese nur an die Ehefrau adressiert worden und auch nur ihr zugegangen. Die Eheleute lehnten einen Ausgleich der Nachforderung ab. Der BGH entschied, dass der Vermieter nicht gehindert sei, die Abrechnung der Betriebskosten, die eine Nachforderung zu seinen Gunsten ausweise, nur einem Mieter gegenüber zu erteilen und lediglich diesen auf Ausgleich des Nachzahlungsbetrags in Anspruch zu nehmen. Würden mehrere Personen eine Wohnung anmieten, würden sie grundsätzlich für die Mietforderungen einschließlich der Nebenkosten als Gesamtschuldner haften. Der Vermieter sei daher berechtigt, nach seinem Belieben jeden Schuldner ganz oder teilweise in Anspruch zu nehmen. Die Übermittlung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung an den Mieter diene dazu, die Fälligkeit des sich aus der Abrechnung ergebenden Saldos herbeizuführen. Diese Fälligstellung sei aber kein Umstand, der einheitlich gegenüber allen Gesamtschuldnern erfolgen müsse. Der hiergegen vorgebrachte Einwand, der Vermieter könne in diesem Fall auch den Mieter, dem keine Abrechnung erteilt worden sei, auf Ausgleich von Nachzahlungen in Anspruch nehmen, sei schon deswegen nicht stichhaltig, weil die Nachforderung diesem Mieter gegenüber gerade nicht fällig gestellt worden sei (BGH, VIII ZR 263/09). Mietminderung: Mangel der Mietsache bei WohnflächenabweichungAuch wenn die als Beschaffenheit vereinbarte Wohnfläche mit einer „ca.“-Angabe versehen ist, liegt ein zur Mietminderung berechtigender Sachmangel vor, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 Prozent unter der vereinbarten Quadratmeterzahl liegt.
Das machte der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Rechtsstreit zwischen Mieter und Vermieter deutlich. Die Richter verwiesen zudem darauf, dass bei der Beurteilung der Erheblichkeit des Mangels keine zusätzliche Toleranzspanne anzusetzen sei. Für die Berechnung der Minderung sei in diesem Fall ebenfalls die prozentuale Unterschreitung der vereinbarten Quadratmeterzahl maßgebend und nicht eine um eine Toleranzspanne verringerte Flächenabweichung (BGH, VIII ZR 144/09). Überwachung: Mieter kann Entfernung einer Videokamera im Treppenhaus verlangenDie Überwachung des Hauseingangs durch eine Kamera stellt einen erheblichen Eingriff in das Persönlichkeitsrecht des Mieters dar. Dieser ist nur gerechtfertigt, wenn die Überwachung zur Abwehr schwerwiegender Beeinträchtigungen erforderlich wäre. Ist dies nicht der Fall, kann die Entfernung der Videokamera verlangt werden.
Diese Klarstellung traf das Amtsgericht (AG) München im Fall eines Vermieters, der im Treppenhaus seines Mietshauses im Erdgeschoss eine Videokamera montiert hatte. Die Kamera war von innen auf die Eingangstüre gerichtet und erfasste jede Person, die das Haus betrat und sich im Eingangsbereich aufhielt. Eine Mieterin forderte den Vermieter auf, die Kamera zu entfernen. Als er dies verweigerte, erhob sie Klage. Schließlich sei ihr Persönlichkeitsrecht verletzt. Dies sah der Vermieter anders: Vor dem Anwesen seien Fahrräder gestohlen, die Hauseingangstüre sowie der Hauseingangsbereich mit Farbe besprüht worden. Deshalb sei er berechtigt, die Kamera anzubringen.
Der zuständige Richter des AG München gab der Mieterin jedoch recht: Die Überwachung des Hauseingangs durch eine Kamera - und zwar unabhängig davon, ob eine Speicherung der Bilder erfolge - stelle einen erheblichen Eingriff in das Persönlichkeitsrecht des Mieters dar. Das allgemeine Persönlichkeitsrecht umfasse auch die Freiheit von unerwünschter Kontrolle und Überwachung durch Dritte. Dies beinhalte für den Mieter einer Wohnung nicht nur die Freiheit, die eigene Wohnung zu verlassen und zu betreten, ohne dass dies überwacht werde. Es beinhalte auch das Recht, ungestört und unüberwacht Besuch zu empfangen. Der Eingriff wäre allenfalls gerechtfertigt gewesen, wenn die Überwachung zur Abwehr von schwerwiegenden Beeinträchtigungen des Vermieters erforderlich und eine drohende Rechtsverletzung anderweitig nicht zu verhindern gewesen wäre. Entgegen der Ansicht des Vermieters komme es hierbei nicht darauf an, ob eine offene oder verdeckte Überwachung vorliege. Bei einer offenen Überwachung könne der Mieter zwar sein Verhalten darauf einstellen, dass er überwacht werde. Die Überwachungsfunktion und Unfreiheit bleibe aber bestehen. Für eine derartige Rechtfertigung lägen keine Gründe vor. Konkret habe nur ein Vorfall berichtet werden können, bei dem eine Besprühung der Hauseingangstüre, der Klingel, des Lichtschalters und des Gehwegs erfolgt sei. Es sei schon fraglich, ob ein einmaliger Vorfall überhaupt ausreichen würde. Eine Überwachung wäre jedenfalls nur gerechtfertigt, wenn diese derartige Vorfälle auch verhindern könnte. Dies sei jedoch nicht der Fall. Der im Außenbereich besprühte Bereich könne allenfalls bei geöffneter Hauseingangstür von der Kamera erfasst werden. Bei geschlossener Türe nütze die Kamera nichts. Diese sei daher zur Verhinderung von Straftaten nicht geeignet. Das gelte auch für gestohlene Fahrräder, da die Kamera die Abstellplätze nicht erfasse (AG München, 423 C 34037/08). Nahe Angehörige: Wechselseitige Vermietung oftmals unzulässigVermieten sich Eltern und Kinder gegenseitig ihre Eigentumswohnungen, wird dies steuerlich oftmals nicht anerkannt. Das Finanzamt vermutet nämlich einen Gestaltungsmissbrauch, der nur durch wirtschaftliche oder sonstige beachtliche nichtsteuerliche Gründe widerlegt werden kann.
Da die Vermietung im Streitfall nur die Einkommensteuerbelastung mindern sollte, erkannte das Finanzgericht Münster die Vertragsbeziehungen nicht an. Denn unter fremden Dritten würde der Eigentümer einer Wohnung diese nicht vermieten und zugleich von einem Mieter dessen Wohnung anmieten (FG Münster, 10 K 5155/05). Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG) - Mai 2010Mietmangel: Anspruch auf Elektrizitätsversorgung für haushaltsübliche GeräteDer Mieter hat grundsätzlich Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgeräts wie einer Waschmaschine und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte wie zum Beispiel eines Staubsaugers ermöglicht.
Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in einem entsprechenden Rechtsstreit. Nach Ansicht der Richter könne der Mieter nur auf eine unterhalb dieses Mindeststandards liegende Beschaffenheit bei einer eindeutigen Vereinbarung verwiesen werden. Dem genüge eine Formularklausel, nach der der Mieter in der Wohnung Haushaltsmaschinen nur im Rahmen der Kapazität der vorhandenen Installationen aufstellen dürfe, nicht (BGH, VIII ZR 343/08). Wohnflächenberechnung: Ermittlung bei einer MaisonettewohnungDer Bundesgerichtshof (BGH) setzt seine Rechtsprechung zur Wohnflächenberechnung weiter fort. Zur Ermittlung der Wohnfläche einer Maisonettewohnung haben die Richter nun entschieden, dass die Fläche des zu Wohnzwecken mitvermieteten Galeriegeschosses unabhängig davon zu berücksichtigen sei, ob die Räume des Galeriegeschosses nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften deswegen nicht zur Wohnfläche zu rechnen sind, weil sie zu weniger als der Hälfte der Grundfläche eine lichte Höhe von mehr als 2,20 m aufweisen und deshalb nicht als Aufenthaltsräume gelten. Die öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkungen müssten bei der Berechnung außer Acht bleiben, da das Galeriegeschoss ausdrücklich als Wohnraum mitvermietet worden sei (BGH, VIII ZR 39/09).
Schadenersatz: Das Abholzen von Bäumen auf einem Miet-Grundstück kann teuer werdenDer Mieter einer Mietsache darf das Eigentum des Vermieters nicht schädigen. Wenn der Mieter eines Grundstücks ohne vorherige Zustimmung des Grundstückeigentümers zahlreiche Bäume auf dem Grundstück fällt, macht er sich daher schadenersatzpflichtig.
Diese Entscheidung traf das Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg in einem Rechtsstreit zwischen Mieter und Vermieter eines Grundstücks. Auf diesem Grundstück ließ der Mieter insgesamt 55 Bäume fällen, um die Sicherheit der von ihm betriebenen Anlage zu erhöhen. Der Vermieter erfuhr erst später hiervon. Er verklagte den Mieter auf rund 40.000 EUR Schadenersatz, weil er das Grundstück mit Baumbestand für einen höheren Kaufpreis hätte verkaufen können. Die Bäume hätten einen Sichtschutz geboten. Ein fest zum Kauf entschlossener Käufer hatte nach den Baumfällarbeiten kein Interesse mehr an dem Grundstück.
Das OLG war gleicher Ansicht wie der Vermieter und verurteilte den Mieter zum Schadenersatz. Dieser habe schuldhaft seine Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt, da ein Einverständnis des Grundstückseigentümers mit den Baumfällarbeiten nicht vorgelegen habe. Die Höhe des Schadenersatzes ergebe sich aus dem entgangenen Gewinn des Vermieters (OLG Oldenburg, 14 U 77/09). WEG: Vermietung der Eigentumswohnung an FeriengästeWenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung.
Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) hin und wies daher die Klage einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen der Wohnungseigentümer ab (BGH, V ZR 72/09).
Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG) - April 2010Eigenbedarf: Für Nichte darf gekündigt werdenDie Eigenbedarfskündigung wegen des Wohnbedarfs einer Nichte des Vermieters ist wirksam.
So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer 85-jährigen Frau, die von ihrer Eigentumswohnung in eine nahe gelegene Seniorenresidenz umgezogen war. Sie vermietete ihre Wohnung. Zwei Jahre später übertrug sie das Eigentum an der Wohnung im Wege vorweggenommener Erbfolge auf ihre Nichte. Diese verpflichtete sich im Gegenzug, auf Lebenszeit den Haushalt in der Seniorenresidenz zu versorgen und die häusliche Grundpflege ihrer Tante zu übernehmen. Dazu wollte sie in die Wohnung einziehen, um nahe bei der Tante zu wohnen. Diese kündigte der Mieterin daraufhin wegen Eigenbedarfs. Der Mieter wollte jedoch nicht ausziehen.
Die Räumungsklage hatte Erfolg. Die Richter entschieden, dass die Nichte als Familienangehörige im Sinne des Gesetzes anzusehen sei. Die Eigenbedarfskündigung sei deshalb berechtigt. Der BGH hat in Fortführung seiner bisherigen Rechtsprechung ausgeführt, dass nicht nur Geschwister, sondern auch deren Kinder noch so eng mit dem Vermieter verwandt seien, dass es nicht darauf ankomme, ob im Einzelfall eine besondere persönliche Beziehung oder soziale Bindung zum Vermieter bestehe (BGH, VIII ZR 159/09).
Schönheitsreparaturen: Außenanstrich von Türen und Fenstern ist nicht geschuldetVermieter können im Mietvertrag nicht jede Renovierungsmaßnahme auf den Mieter abwälzen.
Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Rechtsstreit hin. Die Richter machten deutlich, dass der Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung keine Schönheitsreparaturmaßnahmen mehr seien. Diese Arbeiten würden nicht mehr nur der für Schönheitsreparaturen typischen Beseitigung von Gebrauchsspuren dienen. Sie seien vielmehr dem Bereich der darüber hinausgehenden Instandhaltungsarbeiten zuzurechnen. Entsprechende Vereinbarungen in Mietverträgen seien daher unwirksam (BGH, VIII ZR 48/09).
Schadenersatz: Diskriminierung wegen der Hautfarbe bei der VermietungWer einen Mietinteressenten schwarzafrikanischer Herkunft wegen seiner Hautfarbe als Mieter einer Wohnung zurückweist, muss diesem Schadenersatz leisten.
Das musste sich ein Immobilienverwalter vor dem Oberlandesgericht (OLG) Köln sagen lassen. Auf dessen Annonce hatte sich ein Paar schwarzafrikanischer Herkunft gemeldet, das sich für die angebotene Wohnung interessierte. Den Besichtigungstermin sollte die Hausmeisterin des Objekts durchführen. Diese wies das Paar allerdings mit den Worten ab, die Wohnung werde nicht an „Neger… äh Schwarzafrikaner oder Türken“ vermietet. Daraufhin verlangte das Paar mit Unterstützung des Gleichstellungsbüros der Stadt Aachen Schadenersatz und Schmerzensgeld.
Das OLG hielt den Anspruch für begründet und verurteilte den Immobilienverwalter zur Zahlung von 5.056 EUR Geldentschädigung und Schadenersatz. Durch die Verweigerung der Wohnungsbesichtigung und die Äußerung, die Wohnung werde nicht an „Neger… äh Schwarzafrikaner oder Türken vermietet“, habe die Hausmeisterin die Menschenwürde und damit das allgemeine Persönlichkeitsrecht der afrikanischen Mietinteressenten verletzt. Die Bezeichnung als „Neger“ sei nach heutigem Verständnis eindeutig diskriminierend und ehrverletzend. Ein Angriff auf die Menschenwürde des Paares sei es aber auch, dass ihnen eine Wohnungsbesichtigung und evtl. Anmietung allein wegen ihrer Hautfarbe verweigert worden sei. Die Güter- und Interessenabwägung im Einzelfall habe hier ergeben, dass die Verletzung der Persönlichkeitsrechte auch rechtswidrig sei. Der Hausmeisterin sei es eindeutig darauf angekommen, keine farbigen Mieter im Objekt zuzulassen und die Wohnungssuchenden hier allein wegen ihrer Hautfarbe zu diskriminieren. Die darin liegende Ausgrenzung und Stigmatisierung sei als schwerwiegend anzusehen (OLG Köln, 24 U 51/09).
Nebenkostenabrechnung: Fotografieren der Belege erlaubt...Der Anspruch des Mieters auf Einsicht in die Belege einer Nebenkostenabrechnung umfasst auch das Anfertigen von Ablichtungen mit technischen Hilfsmitteln, soweit dabei die Gefahr einer möglichen Beschädigung der Belege nicht besteht. Erlaubt ist insbesondere das Abfotografieren oder Einscannen von Belegen.
Diese Klarstellung traf das Amtsgericht (AG) München in einem Streit zwischen Mieterin und Vermieter einer Wohnung. Auslöser des Streits war eine Nebenkostenabrechnung, mit der die Mieterin nicht einverstanden war. Sie verlangte Einsicht in die Belege. Bei einem Treffen im Büro des Vermieters wollte der Bekannte der Mieterin die Belege abfotografieren. Dem widersprach allerdings der Vermieter. Daraufhin erhob die Mieterin Klage. Das Abfotografieren sei notwendig, um die Belege überprüfen zu können. Dem Vermieter entstünde dadurch auch kein Nachteil. Der Vermieter war der Ansicht, die Mieterin müsse jeweils genau darlegen, warum sie eine Ablichtung von einem Beleg benötige.
Der zuständige Richter gab der Mieterin recht: Ihr könne im Sinne einer effektiven Ausübung des Rechts auf Belegeinsicht nicht verwehrt werden, handschriftliche Notizen und Abschriften anzufertigen. Andernfalls würde die Belegeinsicht auf das reine Betrachten der Belege und damit auf eine reine Förmlichkeit reduziert werden. Die Kontrolle durch den Mieter würde auf das beschränkt werden, was bei erster Betrachtung sofort erkennbar sei, eine eingehende Überprüfung wäre nicht möglich. Das Anfertigen von Ablichtungen der Belege mit technischen Hilfsmitteln, insbesondere durch Abfotografieren, Einscannen oder Kopieren könne nicht anders behandelt werden als das Anfertigen handschriftlicher Notizen oder Abschriften. Insofern nutze die Mieterin lediglich die fortschreitenden technischen Möglichkeiten. Es wäre umgekehrt treuwidrig, die Mieterin auf das mühsame und zeitaufwendige Anfertigen handschriftlicher Aufzeichnungen zu verweisen (AG München, 412 C 34593/08). Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG) - März 2010Mieterhöhung: Anforderungen an die Beifügung des Mietspiegels werden weiter gelockertNimmt der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel Bezug und ist dieser gegen eine geringe Schutzgebühr von jedermann bei den örtlichen Mieter- und Vermietervereinigungen erhältlich, muss der Mietspiegel dem Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt werden.
Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Vermieters, der von seinem Mieter vergeblich die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangt hatte. Zur Begründung hatte er auf den - nicht beigefügten - Mietspiegel der Stadt verwiesen. Dieser ist über den örtlichen Verein Haus und Grund sowie über den örtlichen Mieterverband gegen eine Schutzgebühr von 3 EUR (Mitglieder) bzw. 4 EUR (Nichtmitglieder) zu beziehen.
Die Richter sahen hierin keinen Verstoß gegen die formellen Voraussetzungen des Mieterhöhungsverlangens. Der Mietspiegel müsse nicht beigefügt werden. Dies gelte jedenfalls, wenn er allgemein zugänglich sei. Auch ein Mietspiegel, der - wie hier - von privaten Vereinigungen gegen eine geringe Schutzgebühr an jedermann abgegeben werde, sei allgemein zugänglich. Dem Mieter sei zumutbar, zur Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens eine geringe Schutzgebühr aufzuwenden (BGH, VIII ZR 276/08).
Schönheitsreparaturen: Unwirksame Farbwahlklausel für Innenanstrich von Türen und FensternEine in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Farbvorgabe für den Innenanstrich der Türen und Fenster ist unwirksam.
Das machte nun der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Mieterin deutlich. Diese war aufgrund eines Formularmietvertrags zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Darin hieß es u.a.: „Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen ... nur weiß zu lackieren …". Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangte die Vermieterin Schadenersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Ihre Klage blieb jedoch ohne Erfolg.
Die Richter bestätigten mit ihrer Entscheidung noch einmal ihre bisherige Rechtsprechung. Danach seien Schönheitsreparaturklauseln, die den Mieter auch während der Mietzeit zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbe verpflichten und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränken, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht, unwirksam. Die unzulässige Farbvorgabe führe zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin. Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen sei eine einheitliche Rechtspflicht, die sich nicht in Einzelmaßnahmen aufspalten lasse. Seien nur Teile der Pflicht unwirksam, führe dies automatisch zur vollständigen Unwirksamkeit der gesamten Klausel (BGH, VIII ZR 50/09).
Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Kann verlangt, aber nicht erzwungen werdenEin Vermieter ist nicht verpflichtet, seinem bisherigen Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses über die Erteilung einer Quittung der empfangenen Mietzahlungen hinaus eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zu erteilen.
So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters. Dieser hatte von seinem Vermieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung gefordert, in der bescheinigt werden sollte, dass:
Mit diesem Verlangen scheiterte er in allen Instanzen. Der BGH verneinte die Pflicht des Vermieters, seinem Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen. Ein solcher Anspruch ergebe sich weder aus einer ergänzenden Vertragsauslegung aufgrund einer nach Vertragsschluss am örtlichen Wohnungsmarkt dahingehend entstandenen Verkehrssitte, noch sei der Vermieter sonst gesetzlich verpflichtet, auf die Interessen seiner früheren Mieter an der Erlangung einer neuen Wohnung durch Ausstellung einer solchen Bescheinigung Rücksicht zu nehmen (BGH, VIII ZR 238/08).
WEG: Haftung für Heizungskosten eines zahlungsunfähigen früheren EigentümersEine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist zur Zahlung von Heizungskosten verpflichtet, die teilweise durch den Verbrauch eines früheren, mittlerweile insolventen Wohnungseigentümers angefallen sind.
Diese Entscheidung traf das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz im Fall einer WEG mit 18 Wohneinheiten. 14 davon gehörten einem Eigentümer, der in Insolvenz fiel. Da er keine Wohngeldzahlungen mehr an die WEG leistete, geriet diese in finanzielle Schwierigkeiten und leistete keine Vorauszahlungen auf Heizungskosten mehr an die Klägerin. Die Abrechnungen der Klägerin für die Jahre 2002, 2003 und 2004 bezahlte die WEG nicht. Gleichwohl versorgte die Klägerin dieses Haus weiterhin mit Heizung und Warmwasser. Die Wohnungen des insolventen Eigentümers wurden versteigert. Die nun weitgehend aus neuen Eigentümern bestehende beklagte WEG erklärte sich hinsichtlich der Altforderungen der Klägerin für nicht zuständig. Seit Anfang 2005 leistete sie jedoch wieder Abschlagszahlungen und akzeptierte auch für die Folgejahre die frühere Abrechnungspraxis.
Das OLG verurteilte die WEG jedoch zur Zahlung von insgesamt 13.765 EUR. Die Richter verwiesen darauf, dass die WEG teilweise rechtsfähig und daher aus dem Liefervertrag verpflichtet sei. Vorliegend sei die Lieferung von Wärme und Warmwasser und deren Bezahlung nicht Sache eines jeden Eigentümers. Es komme nicht darauf an, dass Wärme und Warmwasser jeweils im Sondereigentum der WEG-Mitglieder verbraucht würden. Die Heizanlage stehe im Gemeinschaftseigentum aller Miteigentümer (OLG Koblenz, 10 U 1164/08).
Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG) - Februar 2010Betriebskostenabrechnung: BGH senkt erneut die Anforderungen an die formelle WirksamkeitDer Vermieter darf die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in einer Summe unter der Kostenposition „Versicherung“ abrechnen.
Mit dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Anforderungen an die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung erneut gesenkt. Im vorliegenden Fall war zwischen den Mietvertragsparteien eine Nachforderung des Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung im Streit. Das Oberlandesgericht (OLG) hatte die Zahlungsklage des auf die Position „Versicherung“ entfallenden Betrags noch abgewiesen. Die Abrechnungen des Vermieters seien mangels Aufschlüsselung der unterschiedlichen Versicherungsarten formell unwirksam.
Das sah der BGH anders und hob die Entscheidung des OLG auf. Schon in einer früheren Entscheidung hatte der BGH entschieden, dass die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung gewahrt sei, wenn der Vermieter die Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser unter den dort genannten Voraussetzungen in der Betriebskostenabrechnung in einer Summe zusammengefasst und einheitlich abgerechnet habe. Dies gelte nach Ansicht der Richter in gleicher Weise für die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung. Die Pflichten zur Spezifizierung der Kosten dürften nicht überspannt werden. Für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung sei es danach notwendig, aber auch ausreichend, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen könne. Die Einsichtnahme in dafür vorliegende Belege diene nur noch der Kontrolle und der Behebung etwaiger Zweifel (BGH, VIII ZR 340/08; BGH, VIII ZR 346/08).
Mieterhöhung: Mietspiegel muss schon im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens vorliegenBei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist ein Mietspiegel grundsätzlich nicht zu berücksichtigen, dessen Erhebungsstichtag nach dem Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens liegt.
Hierauf wies das Kammergericht (KG) in Berlin hin. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass dieser Mietspiegel bei der Entscheidung des Vermieters über die Mieterhöhung keine Rolle gespielt haben könne. Außerdem könnten die Umstände und Verhältnisse vor Ort in dem früheren Zeitpunkt noch anders gewesen sein (KG, 8 U 106/09).
Kündigungsrecht: Kein Eigenbedarf einer PersonenhandelsgesellschaftEine Personenhandelsgesellschaft kann für eine vermietete Wohnung keinen Eigenbedarf geltend machen.
Das mussten sich die Gesellschafter einer KG vor dem Landgericht (LG) Hamburg sagen lassen. Streitpunkt war eine von der KG vermietete Wohnung. Für diese hatte die Gesellschaft eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen, da eine Gesellschafterin sie selbst nutzten wollte.
Das LG machte jedoch deutlich, dass die Eigenbedarfskündigung unwirksam sei. Zwar werde ein zur Kündigung berechtigender Eigenbedarf eines GbR-Gesellschafters der Gesellschaft zugerechnet. Dies gelte jedoch nicht bei einer Personenhandelsgesellschaft wie der KG. Diese könne Wohnräume weder als Wohnung für sich noch für Familienangehörige benötigen, denn Familienangehörige könne es hier schon begrifflich nicht geben. Im Gegensatz zur GbR hänge hier die Gesellschaftsform des Vermieters auch nicht vom Zufall ab. Eine Personenhandelsgesellschaft entstehe nicht „zufällig“, sondern durch rechtsgeschäftliches Tätigwerden ihrer Mitglieder von der Errichtung eines Gesellschaftsvertrags an bis hin zur Eintragung im Handelsregister (LG Hamburg, 311 S 128/08).
WEG: Eigentümerbeschluss zur Entfernung eines KlimagerätsDer Eigentümerbeschluss, ein außen angebrachtes Klimagerät zu entfernen, entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn von dem Betrieb des Geräts potenzielle Geräuschimmissionen nicht zu vernachlässigender Intensität (hier: nicht um mindestens 6 dB (A) unter dem maßgeblichen Immissionswert NACHT liegender Beurteilungspegel) während der Nachtzeit (22.00 Uhr bis 6.00 Uhr) ausgehen.
So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf. Die Richter machten deutlich, dass das Beseitigungsverlangen auch nicht etwa ordnungsgemäßer Verwaltung widerspreche, weil ein Verbot des Betreibens des Klimageräts während der Nachtzeit ausgereicht haben würde. Zum einen sei der Wohnungseigentümergemeinschaft nach dem Gesetz ein entsprechender Gestaltungsspielraum zuzubilligen. Zum anderen würden bei einem bloßen Betriebsverbot verwaltungstechnische Schwierigkeiten bei der Durchsetzung auftreten, die ein erhebliches Streitpotenzial nach sich ziehen würden (OLG Düsseldorf, I-3 Wx 179/09). Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG) - Januar 2010Schönheitsreparaturklausel: Vorschrift zum „Weißen“ der Decken ist unwirksamDie formularmäßige Verpflichtung des Mieters, Decken und Oberwände auch während der Mietzeit zu „weißen“, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.
So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters. Dessen Mietvertrag sah vor, dass er die Schönheitsreparaturen zu tragen habe. Weiterhin war vereinbart, dass die Renovierung nach Erforderlichkeit, spätestens aber zum Ende des Mietverhältnisses vorgenommen werden müsse. Dabei müssten die Schönheitsreparaturen insbesondere umfassen: Anstrich und Lackierungen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von Innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände. Weil der Mieter die Renovierungen nicht durchgeführt hatte, klagte der Vermieter auf Schadenersatz.
Seine Klage blieb jedoch in allen Instanzen erfolglos. Der BGH nutze die Entscheidung, seine Rechtsprechung zur (Un-)Wirksamkeit von Farbgestaltungsklauseln zu verfeinern. Schon früher hatte er entschieden, dass eine Vertragsklausel unwirksam sei, die Schönheitsreparaturen „in neutralen, hellen, deckenden Farben“ vorsehe, sofern sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt sei, sondern auch für Schönheitsreparaturen im Laufe des Mietverhältnisses gelte. Durch die Vorgabe der Farben werde der Mieter in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters bestehe. Im vorliegenden Fall ging die Formulierung „Weißen der Decken“ zulasten des Vermieters. Die Richter stellten klar, dass es nicht fernliegend sei, unter dem Begriff „Weißen“ nicht nur ein Synonym zu „streichen“, sondern einen Anstrich in der Farbe Weiß zu verstehen. Könne der Mieter die Klausel auch in dieser Weise verstehen, liege ebenfalls eine Einschränkung seines persönlichen Lebensbereichs vor. Die Klausel sei daher unwirksam, der Vermieter könne folglich auch keinen Schadenersatz für die unterbliebene Renovierung verlangen (BGH, VIII ZR 224/07; VIII ZR 344/08).
Einbruchsschutz: Besondere Maßnahmen können ohne Vereinbarung nicht erwartet werdenAus dem Vorhandensein einer bestimmten Sicherungsanlage kann nicht geschlossen werden, dass auch weitere besondere Sicherungsmaßnahmen in anderen Bereichen vorhanden sind.
Mit dieser Entscheidung gab das Kammergericht (KG) einem Vermieter recht. Dieser hatte im Mietvertrag mit seinem Mieter zugesichert, dass die Wohnanlage durch eine Videoüberwachung gesichert sei. Der Mieter hatte später die Miete gemindert, da keine weiteren Sicherheitsmaßnahmen, wie etwa Sicherheitsbeschläge an der Balkontür vorhanden waren. Die Richter hielten diese Mietminderung jedoch für unzulässig. Nur weil eine Videoüberwachung vorhanden sei, könne der Mieter keine darüber hinausgehenden Sicherheitsmaßnahmen erwarten. Diese hätte er ausdrücklich vereinbaren müssen. Er muss daher die einbehaltene Miete nachzahlen (KG, 8 U 33/08).
Kündigungsrecht: Mieter kann fristlos kündigen, wenn Gebrauch durch Vermieter entzogen wirdDer Mieter kann den Mietvertrag ohne vorausgehende Abmahnung kündigen, wenn ihm der Vermieter den Gebrauch zwar nur teilweise, aber dauerhaft entzieht und diesen Mangel hartnäckig leugnet.
So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf in einem Rechtsstreit zwischen Mieter und Vermieter. Stein des Anstoßes war die anderweitige Vermietung von Park- und Zufahrtsflächen vor einer Lagerhalle. Der Mieter benötigte diese Fläche, um die Halle sinnvoll nutzen und eine An- und Abfahrt sicherstellen zu können. Der Vermieter wollte jedoch nichts mehr davon wissen, dass diese Flächen zum Mietobjekt gehörten. Nach Ansicht der Richter habe der Mieter rechtmäßig gehandelt, als er den Mietvertrag fristlos kündigte und die Mietzahlung einstellte. Die Klage des Vermieters auf weitergehende Mietzahlungen wurde daher abgewiesen (OLG Düsseldorf, I-24 U 179/08).
Kündigungsrecht: Unterlassene Zwischenrenovierung ist nicht immer ein KündigungsgrundIst der Vermieter zur Zwischenrenovierung der Wohnung verpflichtet, kann der Mieter nicht in jedem Fall außerordentlich kündigen, wenn die Renovierung unterbleibt.
Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. hin. So bestehe z.B. kein Grund zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses, wenn das Mietverhältnis in absehbarer Zeit ende und keine Nutzungsbeeinträchtigung für den Mieter bestehe (OLG Frankfurt a.M., 15 U 129/08). Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG) - Dezember 2009Wohnraummiete: Keine Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen durch das SozialamtDer Vermieter ist nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn das Sozialamt, das die Mietzahlungen eines bedürftigen Mieters übernommen hat, die Miete regelmäßig unpünktlich überweist.
Mit dieser Entscheidung stärkte der Bundesgerichtshof (BGH) einem Mieter den Rücken. Dieser hatte ein Reihenhaus gemietet. Nach dem Mietvertrag war die Miete jeweils bis zum 3. Werktag eines Monats im Voraus an den Vermieter zu zahlen. Als der Mieter auf Sozialleistungen angewiesen wurde, übernahm das Jobcenter die Mietzahlungen. Diese gingen beim Vermieter jedoch immer erst um den 8. eines Monats ein. Der Vermieter mahnte die verspäteten Zahlungen an. Gleichwohl war das Jobcenter nicht bereit, die Mietzahlungen früher anzuweisen. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis und verlangte die Räumung des Hauses.
Der BGH hielt diese Kündigung jedoch für unberechtigt. Bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs müssten immer alle Umstände des Einzelfalls gewürdigt werden. Es könne daher nicht isoliert auf die unpünktlichen Zahlungen abgestellt werden. Vielmehr müsse bei der Interessenabwägung berücksichtigt werden, dass der Mieter auf staatliche Sozialleistungen angewiesen sei und dass die eingetretenen Zahlungsverzögerungen von jeweils einigen Tagen darauf beruhten, dass das Jobcenter nicht zu einer früheren Zahlungsanweisung bereit war. Bei der Abwägung müsse sich der Mieter ein etwaiges Verschulden des Jobcenters nicht zurechnen lassen. Das Jobcenter handele bei der Übernahme der Mietzahlungen nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters. Es nehme vielmehr ihm obliegende hoheitliche Aufgaben der Daseinsvorsorge wahr (BGH, VIII ZR 64/09).
Nebenkosten: Kosten für Öltankreinigung können auf Mieter umgelegt werdenEin Vermieter von Wohnraum ist berechtigt, die Kosten für die Reinigung eines Öltanks auf den Mieter umzulegen.
Diese Klarstellung traf nun der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Rechtsstreit über Betriebsnebenkosten. Geklagt hatte ein Mieter, der die teilweise Rückzahlung geleisteter Vorauszahlungen verlangte. Nach seiner Ansicht sei er vom Vermieter zu Unrecht mit anteiligen Kosten für die Reinigung des Öltanks belastet worden.
Vor Gericht hatte er mit dieser Forderung jedoch keinen Erfolg. Der BGH beschied ihm nun, dass die Abrechnung des Vermieters korrekt sei. Die Kosten würden umlagefähige Betriebskosten darstellen. Ausdrücklich würden die Kosten der Anlagenreinigung zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage gehören. Zur Anlage gehöre auch der Brennstofftank. Zudem diene die von Zeit zu Zeit erforderliche Reinigung des Öltanks nicht der - nicht umlagefähigen - Vorbeugung oder der Beseitigung von Mängeln an der Substanz der Heizungsanlage. Sie erfolge vielmehr zur Aufrechterhaltung der Funktionsfähigkeit.
Hinweis: Der BGH hat weiter entschieden, dass der Vermieter nicht verpflichtet sei, die jeweils nur im Abstand von mehreren Jahren anfallenden Tankreinigungskosten auf mehrere Abrechnungsperioden aufzuteilen. Sie dürften vielmehr - ebenso wie etwa die im vierjährigen Turnus entstehenden Kosten der Überprüfung einer Elektroanlage (BGH, Urteil vom 14.2.2007, VIII ZR 123/06, NJW 2007, 1356) - grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen (BGH, VIII ZR 221/08).
Renovierung: Ersatzansprüche wegen Renovierung erst nach MietendeRenoviert der Mieter mit Einverständnis des Vermieters die Räume erst nach Ende der Mietzeit, liegt kein „Vorenthalten“ im Sinne des Gesetzes vor.
Der Vermieter hat daher nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf keinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung für diesen Zeitraum. Die Richter wiesen allerdings darauf hin, dass Ansprüche auf Ersatz des Mietausfalls wegen verspäteter Rückgabe bestehen können (OLG Düsseldorf, I-24 U 109/08).
Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG) - November 2009Schönheitsreparatur: Pflicht zum Weißen der Decken ist unzulässige FarbwahlklauselEine Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen ist unwirksam, wenn sie die Verpflichtung zum „Weißen“ der Decken und Oberwände während der Mietzeit umfasst.
Diese Grundsatzentscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters, der nach seinem Mietvertrag dem Beklagten zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet war. In dem Formularmietvertrag hieß es u.a.: „Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände." Nach Beendigung des Mietverhältnisses hatte der Vermieter Schadenersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen verlangt.
Die Abweisung der Klage hat der BGH nun bestätigt. Die Richter entschieden, dass die Klausel unwirksam sei. Ein Schadenersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen bestehe daher nicht. Damit hat der BGH seine Rechtsprechung fortgeführt, nach der eine Klausel, welche den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in „neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen“, wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam ist, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe beschränkt ist. Eine derartige Klausel benachteilige den Mieter regelmäßig unangemessen, weil sie ihn auch während des Mietverhältnisses zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbwahl verpflichte. Damit werde er in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters bestehe. So verhalte es sich auch in dem hier zu entscheidenden Fall. Die Klausel beschränke sich nicht auf eine bloße Endrenovierungspflicht des Mieters (BGH, VIII ZR 344/08).
Wohnfläche: Zweite Berechnungsverordnung gilt auch für ältere FachwerkhäuserIst in einem Wohnraummietvertrag über ein älteres Fachwerkhaus vereinbart, dass die Wohnfläche nach der zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) zu berechnen ist, kann die Maßgeblichkeit dieser Bestimmungen für die Wohnflächenermittlung nicht mit der Begründung verneint werden, derartige Gebäude mit niedriger Deckenhöhe und freiliegenden Deckenbalken habe die II. BV nicht im Blick gehabt.
Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall des Mieters einer Wohnung in einem Fachwerkhaus. Im Mietvertrag war die Mietflächenberechnung nach der II. BV vereinbart. Der Mieter hielt die im Mietvertrag genannte Wohnfläche für falsch berechnet. Wegen nicht ebener Ausführung von Deckenfeldern und freiliegender Balken würden mehrere Bereiche der Wohnung unter zwei Metern Raumhöhe liegen. Das sei bei der Berechnung zu berücksichtigen. Es ergebe sich mithin eine geringere Wohnfläche als vereinbart. Der Mieter klagte daher auf Rückzahlung überzahlter Miete und Nebenkosten.
Der BGH gab ihm recht. Die Richter machten deutlich, dass ein zur Mietminderung berechtigender Mangel vorliege, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der vereinbarten Wohnfläche abweiche. Überzahlte Miete könne in einem solchen Fall zurückgefordert werden. Nach § 44 Abs. 1 Nr. 2 II. BV seien die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem und weniger als zwei Metern nur zur Hälfte anzurechnen. Das gelte auch hinsichtlich der Abzüge für die Teilflächen unterhalb der Deckenbalken. Der Abzug könne auch nicht außer Betracht bleiben, weil die Balken als begehrte Dekoration angesehen werden. Seien für die Berechnung der Wohnfläche ausdrücklich die Vorschriften der II. BV vereinbart, müsse sich auch der Vermieter eines älteren Fachwerkhauses daran festhalten lassen. Er könne sich nicht darauf berufen, wegen der Verwendung bestimmter Baumaterialien seien bei Errichtung des Gebäudes keine gleichmäßigen ebenen Flächen zu erzielen gewesen. Eine indirekte Vereinbarung einer abweichenden Wohnflächenberechnung folge auch nicht daraus, dass der Mieter bei der Besichtigung die niedrige Raumhöhe erkennen konnte. Dem Mieter wäre es nämlich nicht möglich gewesen, die anrechenbare Wohnfläche nach der II. BV verlässlich einzuschätzen. Hierfür hätte es einer genauen Messung bedurft (BGH, VIII ZR 218/08).
Gewerbemietrecht: Rückzahlung von unter Vorbehalt erbrachter MieteEine Vermieterin von Gewerberäumen ist dem Mieter zur Rückzahlung von unter Vorbehalt gezahlter Miete verpflichtet, wenn es in den angemieteten Lagerhallen zu regelmäßigen Wassereinbrüchen gekommen ist.
So entschied das Landgericht (LG) Coburg und verurteilte die Vermieterin der Lagerhallen, dem Mieter Mietzahlungen in Höhe von rund 20.000 EUR zu erstatten. Stein des Anstoßes war ein vermehrt auftretender Wassereinbruch in den Mieträumen eines Getränkelagers. Der Mieter zahlte daher über längere Zeit die Miete nur noch unter Vorbehalt. Als er dieses Geld von der Vermieterin zurückverlangte, verweigerte diese die Zahlung.
Das LG gab jedoch dem Mieter recht. Die Richter stellten fest, dass es über zwei Jahre lang nach Regenfällen immer wieder zum Eintritt von Wasser in die vermieteten Lagerräume kam. Aufgrund des Umfangs der Wassereintritte hielt das Gericht eine Mietminderung von 25 Prozent für angemessen. Eine Verjährung des Rückzahlungsanspruchs verneinte das Gericht. Auf Verwirkung könne sich die Vermieterin nicht berufen, da der Mieter nur unter Vorbehalt gezahlt habe (LG Coburg, 23 O 416/08).
WEG: Hausordnung muss verbotene „Störungen“ deutlich definierenEine Bestimmung der Gemeinschaftsordnung (Hausordnung), die Ruhezeiten festlegt, in denen jedes unnötige und störende Geräusch zu vermeiden und die Ruhe beeinträchtigende Tätigkeiten zu unterlassen sind, genügt mangels Objektivierbarkeit unnötiger und störender Geräusche nicht dem Bestimmtheitserfordernis und ist deshalb unwirksam.
Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf im Streit einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Richter machten deutlich, dass in der Hausordnung unmissverständlich - zumindest beispielhaft - aufgeführt werden müsse, was zu den unnötigen und störenden Geräuschen gehöre, z.B. Geschrei, laute Musik, Springen und Trampeln auf der Treppe in der häuslichen Wohnung, Möbelrücken, Türenknallen (OLG Düsseldorf, I-3 Wx 233/08). Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG) - Oktober 2009Eigenbedarf: Wohnbedarf des Schwagers kann Eigenbedarfskündigung rechtfertigenDer Wohnbedarf eines Schwagers des Vermieters kann Eigenbedarf zumindest begründen, wenn ein besonders enger Kontakt besteht.
Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung im Haus der dort auch selbst mit ihrer Familie wohnenden Klägerin. Diese kündigte das Mietverhältnis mit der Begründung, sie wolle die Wohnung dem Bruder ihres Ehemanns und dessen Ehefrau sowie zwei minderjährigen Kindern zur Verfügung stellen. Es bestehe zwischen den Familien ein besonders enger persönlicher Kontakt und deshalb ein Wunsch nach größerer Nähe. Dies lasse sich nur durch einen Einzug in die bislang von den Beklagten genutzte Wohnung verwirklichen. Die Räumungsklage hatte in allen Instanzen Erfolg.
Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass nach dem Gesetz ein berechtigtes Interesse des Wohnraumvermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliege, wenn er die Räume u.a. für seine Familienangehörigen benötige. Allerdings beschreibe der Gesetzeswortlaut den Begriff des Familienangehörigen nicht. Allgemein werde zwischen den engen Familienangehörigen und solchen Angehörigen differenziert, die mit dem Vermieter nur entfernt verwandt oder verschwägert sind. Letztere würden nur in den Anwendungsbereich der Vorschrift einbezogen, wenn zu ihnen ein besonderer sozialer Kontakt bestehe. So würden Geschwister kraft ihres nahen Verwandtschaftsverhältnisses zu den privilegierten Angehörigen gehören. Bei ihnen bedürfe es des zusätzlichen einschränkenden Tatbestandsmerkmals einer engen sozialen Bindung zum Vermieter nicht. Für einen Schwager treffe dies jedoch nicht ohne Weiteres zu. Nur wenn besondere Umstände vorlägen, die eine enge Bindung des Vermieters zu seinem Schwager ergeben würden, könne dessen Wohnbedarf eine Eigenbedarfskündigung begründen. Dies sei vorliegend der Fall gewesen (BGH, VIII ZR 247/08).
Besichtigungsrecht: Wohnungsbesichtigung ist auch an Samstagen möglichDie weite Anreise der Vermieter - z.B. aus der Schweiz - rechtfertigt eine Besichtigung der Wohnung grundsätzlich auch an Samstagen.
Das machte das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. deutlich. Stein des Anstoßes war der Mietvertrag, der in § 20 bestimmte: Die Besichtigung ist „während der üblichen Tageszeit“ und „Werktags bis 19 Uhr“ zu gewährleisten. Die Vermieter wohnten und arbeiteten in der Schweiz. Sie wollten das Objekt verkaufen. Hierzu wünschten Sie alle vier Wochen am Samstag zwischen 11 und 12 Uhr einen Besichtigungstermin mit Interessenten. Der Mieter verweigerte dagegen einen Zutritt am Samstag.
Das Amtsgericht hat die Mieter lediglich zur Besichtigung am Freitag zwischen 16 und 18 Uhr verurteilt. Die Berufung der Vermieter hatte Erfolg. Das OLG stellte klar, dass sich das Besichtigungsrecht eindeutig aus dem Mietvertrag ergebe. Auch der Samstag sei ein Werktag. Das Interesse der Mieter an einem erlebnisreichen Samstag müsse hinter dem Interesse der weit anreisenden Vermieter an einer möglichst geringen Beeinträchtigung ihrer beruflichen Tätigkeit und ihres Privatlebens zurücktreten (OLG Frankfurt a.M., 24 U 242/08).
Mietvertrag: Rückbauklausel ist wirksamDie im Mietvertrag vereinbarte Verpflichtung des Mieters, bei Ende des Mietverhältnisses "Ein- und Ausbauten ... zu entfernen", wenn durch sie "eine weitere Vermietung erschwert sein (sollte)" ist wirksam.
So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf im Rechtsstreit eines Vermieters, der seinen ehemaligen Mieter auf Schadenersatz in Anspruch genommen hatte. Dieser hatte die von ihm während der Mietzeit vorgenommenen Einbauten nach seinem Auszug trotz Aufforderung nicht entfernt. Er hielt die im Mietvertrag enthaltene Rückbauklausel für unwirksam.
Das sahen die Richter jedoch anders. Sie machten deutlich, dass die Regelung im Mietvertrag für den Mieter sogar noch günstiger sei, als die gesetzliche Regelung. Während das Gesetz grundsätzlich eine Beseitigungspflicht für Ein- und Ausbauten vorsehe, sei dies nach der Vertragsklausel nur unter engeren Voraussetzungen der Fall. Die Klausel benachteilige den Mieter insofern nicht, sie sei daher wirksam (OLG Düsseldorf, I-24 U 56/08).
Zwangsversteigerung: Erwerber haftet für nach Erwerb fällig werdende SonderumlageEin Wohnungseigentümer, der seine Eigentumswohnung in einer Zwangsversteigerung erworben hat, ist auch dann zur Zahlung der nach dem Eigentumserwerb fällig gewordenen Raten einer Sonderumlage verpflichtet, wenn die Sonderumlage bereits vor dem Eigentumserwerb beschlossen worden ist.
Das musste sich der Erwerber einer Eigentumswohnung vor dem Landgericht (LG) Saarbrücken sagen lassen. Nachdem Hausgeldrückstände aufgelaufen waren und Heizöl zu bestellen war, hatten die Wohnungseigentümer eine Sonderumlage beschlossen. Diese war in mehrmonatigen Raten zu zahlen. Wenige Monate nach dem Beschluss erfolgte die Zwangsversteigerung. Die Gemeinschaft verlangte vom Erwerber die nach Zuschlag fällig werdenden Raten.
Das LG gab der Gemeinschaft recht. Es schloss sich der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs an. Danach ist gemäß der Fälligkeitstheorie für die Erwerberhaftung allein auf die Fälligkeit der Zahlungsverpflichtung nach Beschluss der Eigentümerversammlung abzustellen, nicht auf Beschlussfassung oder auf den Zeitpunkt der Entstehung der materiellrechtlichen Ursache für die Sonderumlage (LG Saarbrücken, 5 S 26/08).
Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG) - September 2009Mietwohnung: Ausübung von Gewerbe kann zur Kündigung führenDie Ausübung eines Gewerbes in einer zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung kann eine Pflichtverletzung darstellen, die eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt.
Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Rechtsstreit hin. Geklagt hatte ein Vermieter, der eine Wohnung an ein Ehepaar mit Kind vermietet hatte. Im Mietvertrag hieß es, dass die Anmietung „zu Wohnzwecken“ erfolgt. Der Formularmietvertrag enthielt zudem die folgende Regelung: „Der Mieter darf die Mietsache zu anderen als den bestimmten Zwecken nur mit Einwilligung des Vermieters benutzen.“ Der Mieter ist als Immobilienmakler tätig. Er besitzt kein eigenes Büro, sondern betreibt seine selbstständige Tätigkeit von der gemieteten Wohnung aus. Der Vermieter hatte ihn unter Androhung einer Kündigung des Mietverhältnisses vergeblich aufgefordert, die gewerbliche Nutzung zu unterlassen. Daher erklärte er wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietwohnung die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung und forderte die Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung auf.
Die Bundesrichter entschieden, dass der Vermieter einer Wohnung geschäftliche Aktivitäten seines Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, mangels entsprechender Vereinbarung - auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt - nicht in der Wohnung dulden müsse. Er könne allerdings im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen. Das gelte insbesondere, wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handele, von der auch bei einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung. Würden jedoch für die geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt, komme ein Anspruch auf Gestattung dagegen regelmäßig nicht in Betracht. Da dies im vorliegenden Fall vom Vermieter behauptet worden war, hat der BGH das Verfahren zur weiteren Aufklärung an die Vorinstanz zurückverwiesen (BGH, VIII ZR 165/08).
Schallschutz: Auf den Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung kommt es anEine Mietwohnung in einem älteren Gebäude weist, wenn nicht vertraglich etwas anderes vereinbart ist, in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel auf, sofern der Trittschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entspricht.
Das gilt nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) auch, wenn während der Mietzeit in der Wohnung darüber der Fußbodenbelag ausgetauscht wird und sich dadurch der Schallschutz gegenüber dem Zustand bei Anmietung der Wohnung verschlechtert (BGH, VIII ZR 131/08).
Betriebskosten: Keine Beteiligung des Mieters an Kosten für Aufzug im NebengebäudeEine formularmäßige Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, durch die ein Mieter anteilig mit Kosten für einen Aufzug belastet wird, mit dem seine Wohnung nicht erreicht werden kann, weil sich der Aufzug in einem anderen Gebäudeteil befindet, benachteiligt den Mieter unangemessen.
Mit dieser Begründung wies der Bundesgerichtshof (BGH) die Klage eines Vermieters auf Nachzahlung von Nebenkosten ab. Die Richter gaben vielmehr dem Mieter recht, der die Kosten für den Aufzug aus der Nebenkostenabrechnung herausgerechnet und nicht bezahlt hatte. Der Aufzug befand sich im Hauptgebäude, seine Wohnung im vierten Stock des Quergebäudes konnte er damit nicht erreichen. Die Richter machten deutlich, dass die „ausgeschlossenen“ Mieter an Kosten für Einrichtungen, die nur bestimmten Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen sind, nicht beteiligt werden dürften.
Hinweis: Gleichwohl hält der BGH daran fest, dass die formularvertragliche Beteiligung des Mieters einer Erdgeschosswohnung an den Aufzugskosten diesen nicht unangemessen benachteiligt. Der Erdgeschossmieter muss die Kosten daher tragen (BGH, VIII ZR 128/08).
WEG: Einzelner Eigentümer haftet nicht als Gesamtschuldner für WasserbelieferungSchuldner für Entgeltforderungen aus einem Wasserbelieferungs- und Entsorgungsvertrag ist die Wohnungseigentümergemeinschaft. Die einzelnen Wohnungseigentümer haften grundsätzlich nicht als Gesamtschuldner.
Mit dieser Entscheidung wies das Kammergericht (KG) einen Wasserversorger in die Schranken, der von einem der Wohnungseigentümer die gesamten Wasserkosten für die Wohnungseigentumsanlage forderte. Die Richter verwiesen auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs. Dieser hatte klargestellt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer rechtsfähig ist, sobald sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. Die Versorgung des Hausgrundstücks mit Wasser und die Entsorgung des Ab- und Niederschlagswassers sei nach Ansicht des KG Teil der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Originärer Vertragspartner des Wasserversorgers sei daher die insoweit teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht jedoch die einzelnen Wohnungseigentümer. Etwas anderes könne ausnahmsweise nur in Betracht kommen, wenn der Vertrag aufgrund besonderer Umstände, z.B. geringe Größe der Liegenschaft, einmaliger Leistungsaustausch, persönliche Verbundenheit der Vertragspartner oder besonderes Sicherungsinteresse des Gläubigers, gerade mit jedem einzelnen Wohnungseigentümer abgeschlossen worden sei. Derartige Besonderheiten seien im vorliegenden Fall aber nicht ersichtlich. Nach dem Verhalten des Wohnungseigentümers hätte auch der Wasserversorger nicht davon ausgehen können, dass dieser bei persönlicher Inanspruchnahme von Leistungen zugleich auch für den Verbrauch aller anderen Miteigentümer haften wolle (KG, 4 U 172/07). Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG) - August 2009Miethöhe: Bei Mieterhöhung gilt die im Vertrag genannte QuadratmeterzahlBei einer Mieterhöhung ist die vertraglich vereinbarte Wohnfläche auch für den Fall zugrunde zu legen, dass die tatsächliche Wohnfläche (zum Nachteil des Mieters) eine geringere Größe aufweist.
Diese eher mieterunfreundliche Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Mieterin in Hamburg. In ihrem Mietvertrag war die Wohnfläche mit 55,75 qm angegeben. Die tatsächliche Wohnfläche betrug aber nur 51,03 qm. Als die Vermieterin von ihr die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangte, legte sie bei der Berechnung die zu hohe Quadratmeterzahl aus dem Mietvertrag zugrunde. Die Mieterin verweigerte daraufhin ihre Zustimmung, sodass es zum Rechtsstreit kam.
Dieser ging letztlich zulasten der Mieterin aus. Der BGH bescheinigte ihr, dass bei einem Mieterhöhungsverlangen die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche und nicht die geringere tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen sei, wenn die Flächenabweichung nicht mehr als 10 Prozent betrage. In einem solchen Fall liege die Abweichung innerhalb der Toleranzgrenze für die Verbindlichkeit von Wohnflächenvereinbarungen. Dies hatte der BGH auch bereits für den Fall einer zum Nachteil des Vermieters wirkenden Flächenabweichung angenommen. Die vertragliche Festlegung einer größeren als der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche sei keine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Bestimmungen über Mieterhöhungen abweiche und deshalb unwirksam wäre. Erst bei einem Überschreiten der Erheblichkeitsgrenze von 10 Prozent sei es dem jeweils nachteilig betroffenen Vertragspartner nicht mehr zumutbar, sich an dieser Vereinbarung festhalten zu lassen. Erst dann sei die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich (BGH, VIII ZR 205/08).
Kostenerstattung: Anspruch des Mieters bei unwirksamer EndrenovierungsklauselIst die vertragliche Endrenovierungsklausel unwirksam, kann der Mieter einen Erstattungsanspruch gegen den Vermieter haben, wenn er im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Regelung vor dem Auszug Schönheitsreparaturen ausgeführt hat.
Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Geklagt hatte ein Mieter, der 2004 die Wohnung renoviert hatte. Als er nach eigener Kündigung 2006 auszog, nahm er erneut eine Endrenovierung vor. Nunmehr macht er geltend, dass ihm ein Ersatzanspruch für die durchgeführte Endrenovierung zustehe, weil keine wirksame Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen bestanden habe. Er verlangt einen Betrag in Höhe von 1.620 EUR (9 EUR je qm Wand- und Deckenfläche). In den ersten Instanzen blieb er erfolglos.
Der BGH sprach ihm jedoch grundsätzlich einen Entschädigungsanspruch zu. Es liege eine ungerechtfertigte Bereicherung des Vermieters vor, weil der Mieter die Schönheitsreparaturen aufgrund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel und damit ohne Rechtsgrund erbracht habe. Dabei bemesse sich der Wert der rechtsgrundlos erbrachten Leistung nach dem Betrag der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung für die ausgeführten Renovierungsarbeiten. Es müsse allerdings berücksichtigt werden, dass Mieter bei Ausführung von Schönheitsreparaturen regelmäßig von der im Mietvertrag eingeräumten Möglichkeit Gebrauch machen, die Arbeiten in Eigenleistung zu erledigen oder sie durch Verwandte und Bekannte erledigen lassen. Dann bemesse sich der Wert der Dekorationsleistungen üblicherweise nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen. Um die hier erforderlichen Feststellungen zu treffen, hat der BGH den Fall an die Vorinstanz zurückverwiesen (BGH, VIII ZR 302/07).
Rückgabe: Vorenthalten der Mietsache auch bei unterlassener Beseitigung von EinbautenDer Mieter enthält dem Vermieter das Mietobjekt auch vor, wenn er nach dem Auszug Einbauten oder Einrichtungen trotz entsprechender Verpflichtung nicht beseitigt.
Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf. Bisher war in der Rechtsprechung anerkannt, dass dem Vermieter das Mietobjekt vom Mieter vorenthalten wird, wenn dieser es in einem verwahrlosten oder verschlechterten Zustand zurückgibt. Das gilt nach Ansicht der Richter nun auch für den Fall, dass der Mieter nach dem Auszug Einbauten oder Einrichtungen trotz entsprechender Verpflichtung nicht beseitigt. Dabei erstreckt sich die Beseitigungspflicht ohne besondere Absprache der Mietvertragsparteien nicht nur auf vom Mieter eingebrachte Einrichtungen. Sie gilt vielmehr auch für solche, die er vom Vormieter übernommen hat. Rechtsfolge ist, dass der Vermieter für die Zeit des Vorenthaltens als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete weiterverlangen kann (OLG Düsseldorf, I-24 U 7/08).
Kündigungsrecht: Mietpreishöhe kann nach fristloser Kündigung auch höher angesetzt werdenIst der Vermieter zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, verstößt er nicht gegen seine Pflicht zur Minderung des Kündigungsfolgeschadens, wenn er die Räume nicht zur nach dem gekündigten Mietvertrag geschuldeten Miete, sondern zu einer marktgerechten höheren Miete anbietet.
So entschied das Kammergericht (KG) in Berlin. Die Richter machten darüber hinaus deutlich, dass der Vermieter auch nicht gehalten sei, jede beliebige Person als Nachfolgemieter zu akzeptieren. Daher trage der gekündigte Mieter die volle Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der nicht akzeptierte Nachfolgemieter ein ernstzunehmender Interessent war, der die Mietzahlung ausreichend sicher gewährleistet hätte. Nur wenn er diesen Nachweis erbringen könne, könne er dem Vermieter die Verletzung der Schadensminderungspflicht vorhalten und sich erfolgreich gegen dessen Forderungen zur Wehr setzen (KG, 8 U 183/08). Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG) - Juli 2009Nachbarschaftslärm: Was müssen Sie dulden und was nicht?Einer der Hauptstreitpunkte zwischen Nachbarn ist Lärm von nebenan. Viele Beschwerden sind begründet, bei manchen Punkten muss der Nachbar jedoch auch zurückstecken. Nachstehend finden Sie eine Übersicht, welche Lärmquellen der Nachbar dulden muss und gegen welche er vorgehen kann.
Fernseher, Stereoanlage Derartige Geräte dürfen ohne zeitliche Begrenzung genutzt werden. Allerdings ist hier „Zimmerlautstärke“ einzuhalten. Das bedeutet, außerhalb der Wohnung dürfen Geräusche des Fernsehers, des Radios oder des CD-Players nicht mehr oder zumindest kaum noch zu hören sein. Entscheidend ist, dass Nachbarn durch die elektronischen Geräte nicht belästigt werden dürfen. Und ab 22.00 Uhr gilt Nachtruhe, spätestens dann muss der Lautstärkeregler - noch weiter - zurückgedreht werden.
Klavier und Schlagzeug Häusliches Musizieren - in Zimmerlautstärke - ist genauso erlaubt wie die Benutzung von Fernseher oder Radio. Wenn es lauter wird, können Mietvertrag und Hausordnung einschränkende Regelungen enthalten. Aber nicht mehr. Unzulässig ist es, im Mietvertrag ein 100-prozentiges Musizierverbot zu verhängen. Auch Ruhezeitenregelungen, die einem Musizierverbot praktisch gleichkommen, sind unzulässig. Sind im Mietvertrag keine verbindlichen und wirksamen Spielzeiten für Hausmusiker vereinbart und können sich die Nachbarn zusammen mit dem Vermieter nicht einigen, muss notfalls das Gericht einen Kompromiss finden. Bei der Abwägung zwischen dem Ruhebedürfnis der einen und der Musizierfreude der anderen kommt es auch auf die örtlichen Gegebenheiten an. In einer Seniorenwohnanlage gelten andere Grundsätze als in einer Wohnanlage mit überwiegend jungen Menschen. Außerdem sind zu berücksichtigen: Hellhörigkeit im Gebäude, vorhandene Schallschutzmaßnahmen, Pegel der Umgebungsgeräusche und Art des Musizierens.
Als Kompromiss kommt zum Beispiel in Betracht: Ruhezeiten von 12.00 bis 14.00 und von 20.00 bis 8.00 Uhr. Die maximale Spieldauer pro Tag beträgt 2 Stunden. Das soll zum Beispiel gelten für: Klarinette, Saxophon, Geige, Violine, Bratsche, Cello oder Klavier. Bei einem Akkordeon haben Richter nur 1½ Stunden erlaubt und bei einem Schlagzeug sogar nur 45 Minuten.
Wichtig: Mit in die Spielzeit gerechnet werden müssen sogenannte Fingerübungen, zum Beispiel bei einem Klavierspieler. Im Übrigen kommt es auf die Qualität der Musikausübung nicht an, sondern ausschließlich auf die Lärmintensität.
Schreiende Säuglinge und spielende Kinder Grundsätzlich gilt, Kinder dürfen in der Wohnung spielen und natürlich auch rund um die Wohnung, im Freien. Die Unruhe, die infolge des normalen Spiel- und Bewegungstriebs der Kinder entsteht, muss von den Mitbewohnern hingenommen werden. Kinder dürfen auch schon einmal durch die Wohnung rennen oder die Tür zuschlagen. Übermäßigen oder rücksichtslosen Lärm, zum Beispiel Fußball spielen in der Wohnung, Rollschuh oder Fahrrad fahren im Hausflur, Treppenhaus usw., muss aber kein Nachbar akzeptieren. Während der allgemeinen Ruhezeiten ist verstärkt Rücksicht auf die Nachbarn zu nehmen. Aber nächtliches Weinen und Schreien von Kleinkindern oder Säuglingen kann niemand verhindern und ist zu dulden.
Staubsauger, Waschmaschinen und andere Haushaltsgeräte Staubsauger, Waschmaschinen und andere Haushaltsgeräte dürfen in der Wohnung auch benutzt werden, wenn dies mit Geräuschen und vielleicht sogar Lärm verbunden ist. Das gilt für Staubsauger, Wasch- oder Spülmaschine. Auch hier gelten die allgemeinen Ruhezeiten. Ausnahmen müssen allerdings möglich sein. Eine Waschmaschine darf auch einmal nach 22.00 Uhr laufen, für berufstätige Mieter bleibt sonst kaum eine Möglichkeit. Und auch wenn es nach der Ruhezeitenregelung erlaubt ist, muss am Sonntagmorgen nicht um 8.00 Uhr Staub gesaugt werden.
Heizung und Aufzug Bei Lärm- und Geräuschstörungen, ausgehend von technischen Anlagen im Haus, muss der Vermieter einschreiten. Aufzugsanlagen müssen so schallisoliert sein, dass nachts in dem jeweils nächstliegenden Raum, Wohn- oder Schlafzimmer, Messwerte von 30 Dezibel(A) nicht überschritten werden. Maßgeblich sind nicht die Fahrgeräusche, sondern die höheren Werte beim Anfahren bzw. Abbremsen.
Auch eine Heizungsanlage muss so eingestellt oder installiert sein, dass die Bewohner nicht durch nächtliche Klopfgeräusche oder Ähnliches gestört werden.
Bellende Hunde und pfeifende Papageien Haustiere müssen so gehalten werden, dass die Nachbarn nicht unzumutbar durch Gebell, Pfeifen oder andere Geräusche gestört werden. Sie können den Vermieter einschalten, unter Umständen die Miete kürzen oder die Ordnungsbehörden einschalten. Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat das stundenlange schrille Pfeifen eines Papageis, das die Nachbarn nervte, mit einem Bußgeld von 500 Euro belegt. Werden Gerichte eingeschaltet, geben diese teilweise Zeiten vor, in denen Haustiere bellen, krähen oder pfeifen dürfen:
Rasenmäher, Kettensägen und Heckenscheren Nach der Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung dürfen an Sonn- und Feiertagen sowie werktags zwischen 22.00 und 7.00 Uhr in Wohngebieten Rasenmäher, Motorkettensägen, Heckenscheren und Vertikutierer nicht mehr eingesetzt werden.
Andere Geräte, wie Laubsammler, Laubbläser, Grastrimmer, Graskantenschneider und Freischneider dürfen in Wohngebieten werktags nur zwischen 9.00 und 12.00 und von 14.00 bis 17.00 Uhr benutzt werden. Außerdem gilt: Müllcontainer und Abfallsammelbehälter dürfen werktags zwischen 20.00 und 7.00 Uhr und an Sonn- und Feiertagen nicht benutzt und nicht geleert werden.
Auch auf Baustellen - im Freien - dürfen Baumaschinen, wie Betonmischer, Bohrgeräte, Baustellenkreissägen, Mobilkräne oder Schweißgeräte, werktags nicht zwischen 20.00 und 7.00 Uhr eingesetzt werden. An Sonn- und Feiertagen überhaupt nicht mehr.
Feste und Feiern Weder einmal im Monat noch einmal im Vierteljahr darf in einem Mehrfamilienhaus „so richtig auf die Pauke gehauen werden“. Das bedeutet nicht, dass im Haus überhaupt nicht gefeiert werden darf. Es muss aber Rücksicht auf die Nachbarn genommen werden, insbesondere ab 22.00 Uhr.
Badewanne, Dusche und WC-Spülung Auch nach 22.00 Uhr darf gebadet und geduscht werden. Ein Verbot im Mietvertrag ist unwirksam. Allerdings kann das Recht auf nächtliches Baden oder Duschen auf maximal 30 Minuten beschränkt werden, inklusive Wasser ein- und ablaufen lassen, meint das Oberlandesgericht Düsseldorf.
Übrigens: Nach Ansicht des Bayerischen Obersten Landesgerichts ist ein Eigentümerbeschluss für eine Wohnungseigentumsanlage, der ein Badeverbot zwischen 23.00 und 5.00 Uhr vorsieht, wirksam. Ab 23.00 Uhr könne man sich ja in sonstiger, weniger störenden Weise waschen. Die Toilette und damit die Wasserspülung darf jederzeit genutzt werden, jede Form der Beschränkung wäre lebensfremd.
Gaststätten, Diskotheken und Geschäfte Lärm, insbesondere nächtlicher Lärm aus Kneipen und Geschäften, muss nicht hingenommen werden. Mieter können sich mit den Lärmverursachern direkt auseinandersetzen, sie können auch den Vermieter einschalten, gegebenenfalls die Miete kürzen, oder sie können sich direkt an die Ordnungsbehörde wenden. Als Abhilfemaßnahmen kommen zum Beispiel nachträgliche Schallschutzmaßnahmen, Änderungen der Sperrstundenzeiten usw. in Betracht.
Kündigungsrecht: Mieter muss Unzumutbarkeit der Mietfortsetzung nicht detailliert aufzeigenEine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB erfordert nicht, dass der Mieter darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist.
Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt es nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vielmehr grundsätzlich, wenn einer der in § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt. Der Mieter muss diesen Grund dann geltend machen, aber nicht detailliert begründen (BGH, VIII ZR 142/08).
Versorgungsleistungen: Versorgungssperre durch den Vermieter nach beendetem MietverhältnisNach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter gegenüber dem die Mieträume weiter nutzenden Mieter zur Gebrauchsüberlassung und damit auch zur Fortsetzung vertraglich übernommener Versorgungsleistungen (hier: Belieferung mit Heizenergie) grundsätzlich nicht mehr verpflichtet.
Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters, der Gewerberäume für den Betrieb eines Cafés angemietet hatte. Nach einem Streit über Nebenkostenabrechnungen stellte der Mieter seine Nebenkostenvorauszahlungen ein, später auch die Zahlung der Grundmiete. Deswegen kündigte der Vermieter das Mietverhältnis und erhob Räumungsklage, nachdem der Mieter nicht auszog. Der Vermieter drohte dem Mieter mehrfach an, die Versorgung der Mieträume mit Heizenergie zu unterbrechen. Dagegen hat der Mieter eine vorbeugende Unterlassungsklage erhoben, mit der er in erster Instanz auch zunächst Erfolg hatte. In zweiter Instanz wurde die Klage dagegen abgewiesen.
Der BGH hat die Klageabweisung nun bestätigt. Entgegen der bisher überwiegend vertretenen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, die in der Einstellung der Leistungen eine besitzrechtlich verbotene Eigenmacht gesehen hat, hat der BGH den Besitzschutz auf die Einstellung von Versorgungsleistungen für nicht anwendbar erklärt. Die Besonderheit des Besitzschutzes bestehe darin, dass er auch einem unrechtmäßigen Besitzer zustehe. Er bestehe in der Abwehr von Störungen und greife grundsätzlich auch ein, wenn der Mietvertrag beendet und der Mieter zur Räumung verpflichtet sei. Die Richter haben nun allerdings hervorgehoben, dass der Besitz als rein tatsächliche Sachherrschaft keinen Anspruch auf eine bestimmte Nutzung der Sache verschaffe, sondern nur Abwehransprüche gegen Eingriffe von außen. Ein solcher Eingriff liege nicht vor, wenn lediglich Leistungen eingestellt würden. Denn der Besitz sei nur gegen beeinträchtigende Eingriffe geschützt, verleihe aber kein Recht auf eine fortgesetzte Belieferung mit Versorgungsgütern. Damit sei die Sachlage vergleichbar mit der Einstellung der Leistungen durch Versorgungsunternehmen, wenn der Mieter die Leistungen unmittelbar von diesen beziehe. Die Versorgungssperre durch die Energieversorger werde nach der weit überwiegenden Auffassung zu Recht ebenfalls nicht als Besitzverletzung angesehen. Ein Anspruch des Mieters auf die Fortsetzung von Versorgungsleistungen könne sich nach Ansicht der Richter nur aus dem Mietvertrag ergeben oder - nach Beendigung des Mietverhältnisses - im Einzelfall nach Treu und Glauben aus sog. nachvertraglichen Pflichten. Eine Grenze für die Pflicht zur weiteren Belieferung sei aber jedenfalls erreicht, wenn der Vermieter hierfür kein Entgelt erhalte und ihm durch die weitere Belieferung ein Schaden drohe (BGH, XII ZR 137/07). Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG) - Juni 2009Kündigung: Schadenersatz bei Auszug nach vorgetäuschtem EigenbedarfZieht ein Mieter wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs aus einer Mietwohnung aus, kann er unter bestimmten Voraussetzungen einen Schadenersatzanspruch gegen den Vermieter haben.
Das musste sich ein Vermieter vor dem Bundesgerichtshof (BGH) sagen lassen. Er hatte seiner langjährigen Mieterin mehrfach wegen Eigenbedarfs gekündigt. Außerdem hatte er ihr eine Räumungsklage und Schadenersatzforderungen bei nicht rechtzeitiger Räumung angedroht. Die Mieterin hatte daraufhin eine Auflösung des Mietverhältnisses mit ihm vereinbart und war ausgezogen. Unmittelbar nach dem Auszug bot der Vermieter das Haus über einen Makler zum Verkauf an. Die Mieterin ist der Auffassung, der Vermieter hätte den Eigenbedarf vorgetäuscht. Sie begehrt mit ihrer Klage die Rückgabe der Wohnung, hilfsweise macht sie Schadenersatzansprüche geltend.
Der BGH entschied, dass der Schadenersatzanspruch unter bestimmten Voraussetzungen begründet sei. So sei nicht erforderlich, dass der Eigenbedarf im Kündigungsschreiben als berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses angegeben angegeben sei. Es reiche, wenn der Vermieter dem Mieter den Eigenbedarf schlüssig dargetan und der Mieter keine Veranlassung hatte, die Angaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen. Unerheblich sei auch, dass sich Vermieter und Mieter vorliegend auf eine Auflösung des Mietverhältnisses geeinigt hätten und keine ordnungsgemäß begründete Kündigungserklärung vorgelegen habe. Entscheidend sei nicht, ob der Mieter bereits zur Räumung verpflichtet sei. Es komme vielmehr darauf an, ob er das Räumungsverlangen für berechtigt halten durfte. Das sei der Fall, wenn er keinen Anlass habe, an der Richtigkeit der Angaben des Vermieters zu dem geltend gemachten Eigenbedarf zu zweifeln. Auch in diesem Fall räume er die Mietwohnung nicht aus freien Stücken, sondern in der Vorstellung, dazu jedenfalls materiell verpflichtet zu sein (BGH, VIII ZR 231/07).
Wohnungsumwandlung: Kündigungsbeschränkung nur für Eigenbedarfs- und VerwertungskündigungenIst an vermieteten Wohnräumen nach der Vermietung Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, kann der Käufer eine Eigenbedarfskündigung erst nach Ablauf von mindestens drei Jahren aussprechen. Diese Sperrfrist des § 577a BGB kann durch Rechtsverordnung auf bis zu 10 Jahre ausgedehnt werden. Sie gilt jedoch nicht, wenn die Kündigung erfolgt, weil die Wohnung für eine Betreuungsperson benötigt wird, die nicht dem Haushalt des Vermieters angehört.
Diese Klarstellung traf jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Frau, die eine vermietete Nachbarwohnung gekauft hatte. Vier Jahre später kündigte sie dem Mieter. Sie berief sich darauf, dass sie die Wohnung zur Unterbringung einer Betreuungs- und Pflegeperson - eines Au-pair-Mädchens - für ihre beiden minderjährigen Kinder und ihre in ihrem Haushalt lebende Schwiegermutter benötige.
Nach Ansicht der Richter sei die Kündigung wirksam. Sie sei nicht durch die vor Ort bestehende 10-jährige Sperrfrist ausgeschlossen. Diese betreffe nämlich nur sog. Eigenbedarfskündigungen. Das Au-pair-Mädchen sei aber nicht Angehörige des Haushalts der Vermieterin. Es gehe daher gar nicht um eine Eigenbedarfskündigung. Vielmehr liege ein sonstiges berechtigtes Interesse vor, dass die Kündigung rechtfertige. Hierfür würden die Sperrfristen des § 577a BGB nicht gelten. Mit dieser Vorschrift habe der Gesetzgeber den Mieter besonders davor schützen wollen, dass umgewandelte Eigentumswohnungen häufig zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs erworben werde. Dieses gesetzgeberische Ziel lasse sich nicht ohne Weiteres auf andere Kündigungsgründe übertragen. Dass ein Vermieter ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung habe, weil er die Wohnung - wie hier - zur Unterbringung einer Hausangestellten benötige, sei nicht in demselben Maß wahrscheinlich wie ein Eigenbedarf des Erwerbers nach Umwandlung in Wohnungseigentum. Daher bestehe auch nicht dieselbe Gefahr einer Verdrängung des Mieters. Die Beschränkung des Anwendungsbereichs des § 577a BGB durch den Gesetzgeber auf die Fälle der Eigenbedarfs- und der Verwertungskündigung sei daher zu respektieren (BGH, VIII ZR 127/08).
Wohnflächenabweichung: Fristlose Kündigung eines Wohnraummietvertrags ist wirksamWeicht die tatsächliche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche erheblich ab, berechtigt dies den Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags.
Diese mieterfreundliche Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters. Als dieser festgestellt hatte, dass die tatsächliche von der vereinbarten Wohnfläche abwich, erklärte er die fristlose Kündigung. Zur Begründung führte er aus, dass „die Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der mit ca. 100 m² vereinbarten Wohnfläche abweiche“. Außerdem verlangte er die Rückzahlung überzahlter Miete von 4.901,11 EUR. Das vom Amtsgericht eingeholte Sachverständigengutachten ergab eine tatsächliche Wohnfläche von lediglich 77,37 m². Das führte zu einer Abweichung von 22,63 Prozent von der vereinbarten Wohnfläche.
Der BGH bestätigte die Verurteilung des Vermieters zur Rückzahlung der 4.901,11 EUR. Außerdem erklärte er die fristlose Kündigung des Mieters für wirksam. Dieser sei nach seinem sofortigen Auszug nicht verpflichtet, weiterhin Miete zu zahlen. Die Richter wiesen darauf hin, dass mit einer Wohnflächenabweichung von 22,63 Prozent ein Mangel gegeben sei. Dieser habe zur Folge, dass dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht rechtzeitig gewährt wurde. Daher lägen die gesetzlichen Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund vor. Eine fristlose Kündigung erfordert nicht, dass der Mieter darlege, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar sei. Für die Wirksamkeit der Kündigung genüge es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der im Gesetz aufgeführten Tatbestände vorliege. Bei diesen Kündigungsgründen handele es sich um gesetzlich typisierte Fälle der Unzumutbarkeit. Soweit deren tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt sind, sei grundsätzlich auch ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung gegeben.
Hinweis: Das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung kann allerdings aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls auch verwirkt sein. Dies kommt etwa in Betracht, wenn der Mieter bei Mietbeginn oder danach erkennt, dass die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag angegebene um mehr als zehn Prozent unterschreitet, ohne dies zeitnah zum Anlass für eine fristlose Kündigung zu nehmen (BGH, VIII ZR 142/08).
Betriebskostenabrechnung: Postverzögerungen gehen zulasten des VermietersDie Frist zur Abrechnung der Betriebskosten wird nur gewahrt, wenn die Abrechnung dem Mieter noch innerhalb der Frist zugeht.
Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) hin. Die Richter machten deutlich, dass die rechtzeitige Absendung der Abrechnung durch den Vermieter nicht genüge. Komme es auf dem Postweg zu unerwarteten und nicht vorhersehbaren Verzögerungen, müsse der Vermieter dies vertreten. Die Post sei insofern als sein Erfüllungsgehilfe anzusehen.
Hinweis: Der Vermieter muss die Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann er keine Nachforderungen mehr stellen (BGH, VIII ZR 107/08). Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG) - Mai 2009Schönheitsreparaturklausel: Pflicht zum Außenanstrich von Türen und Fenstern ist unwirksamEine Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen ist insgesamt unwirksam, wenn sie die Verpflichtung enthält, auch den Außenanstrich von Türen und Fenstern vorzunehmen. Das musste sich ein Vermieter vor dem Bundesgerichtshof (BGH) sagen lassen. Er hatte nach Beendigung des Mietverhältnisses von seinem ehemaligen Mieter unter anderem Schadenersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Höhe von 8.696,66 EUR gefordert. Dabei hatte er sich auf eine Klausel im Mietvertrag gestützt. Diese sah vor, dass der Mieter Schönheitsreparaturen einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia zu tragen habe. Diese Klausel erklärte der BGH jedoch für unwirksam. Darin liege eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, weil diese Arbeiten nicht unter den Begriff der Schönheitsreparaturen fallen würden, der in der Zweiten Berechnungsverordnung definiert sei. Diese Bestimmung bilde den Maßstab dafür, welche Arbeiten dem Mieter in einer Formularklausel auferlegt werden dürfen. Danach gehöre zu den Schönheitsreparaturen nur das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, nicht aber der Außenanstrich von Türen und Fenstern. Ebenso wenig gehöre der Anstrich einer Loggia zu den Schönheitsreparaturen. Die Unwirksamkeit der Verpflichtung des Mieters zum Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie zum Anstrich der Loggia führe zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter. Es könnten nicht nur einfach die unwirksamen Teile der Klausel gestrichen werden. Dies liefe der Sache nach auf eine - nach dem Gesetz unzulässige - geltungserhaltende Reduktion hinaus (BGH, VIII ZR 210/08).
Kündigungsrecht: Kündigung von Mietverhältnissen wegen Abbruch des sanierungsbedürftigen GebäudesEs besteht ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn er ein stark sanierungsbedürftiges Wohnhaus abreißen und einen Neubau errichten möchte. Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Hauseigentümers. Dieser beabsichtigte, das 1914 errichtete, stark sanierungsbedürftige Gebäude abzureißen und ein größeres Gebäude mit sechs Eigentumswohnungen zu errichten. Als er die baurechtliche und denkmalschutzrechtliche Genehmigung für den Abriss sowie die Baugenehmigung für das geplante Vorhaben erhalten hatte, kündigte er sämtliche Mietverhältnisse fristgemäß. Die Mieter wiesen die Kündigung jedoch als unzulässig zurück und weigerten sich auszuziehen. Der BGH entschied nun, dass der Hauseigentümer zur Kündigung der Mietverhältnisse berechtigt war. Die geplanten Baumaßnahmen würden eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks darstellen, weil sie von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen seien. Eine Sanierung würde Investitionen mit hohem Kostenaufwand in das vorhandene reparaturbedürftige Gebäude bei einer verhältnismäßig geringen Restnutzungsdauer erforderlich machen. Durch den bereits genehmigten Neubau werde zudem in erheblichem Umfang zusätzlicher Wohnraum geschaffen. Zudem würden dem Hauseigentümer durch die Fortsetzung der Mietverhältnisse erhebliche Nachteile entstehen. Bei der Beurteilung sei eine Abwägung der Bestandsinteressen der Mieter und des Verwertungsinteresses des Hauseigentümers unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls vorzunehmen. Müsste der Hauseigentümer die Mietverhältnisse fortsetzen, hätte er nur die Möglichkeit einer Minimalsanierung. Dabei würde der Gebäudezustand entweder eine umfassende Sanierung oder einen Abriss mit anschließendem Neubau gebieten. Nach den Feststellungen des Gerichts sei zudem die Durchführung der dringendsten Maßnahmen mit erheblichen Kosten verbunden, ohne dass sich eine Verlängerung der Nutzungsdauer des Gebäudes erzielen ließe. Angesichts dieser wirtschaftlichen Risiken könne dem Eigentümer nicht das Interesse abgesprochen werden, eine dauerhafte Erneuerung alsbald und nicht erst bei vollständigem Verbrauch der Bausubstanz durchzuführen (BGH, VIII ZR 7/08, VIII ZR 8/08, VIII ZR 9/08).
Behördliche Anordnung: Mieter muss bauliche Maßnahme in seiner Wohnung duldenMuss der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung oder rechtlichen Verpflichtung bauliche Maßnahmen in der Wohnung durchführen, ist der Mieter verpflichtet, diese zu dulden. Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) und wies damit einen Mieter in seine Schranken. Dieser hatte den Einbau einer neuen Heizungsanlage verweigert. Dieser war dem Vermieter unter Bußgeldandrohung durch das Umweltamt aufgegeben worden, da die alten Gaseinzelöfen in den Wohnungen nicht die Abgasgrenzwerte einhielten. Die Richter erläuterten ihre Entscheidung dahingehend, dass bauliche Maßnahmen aufgrund einer behördlichen Anordnung nicht unter die Maßnahmen fallen würden, für die das Gesetz bestimmte formelle Anforderungen an die Mitteilungspflichten vorsehe. Vielmehr würden sich die Anforderungen an die Ankündigung hier nach den konkreten Umständen unter Berücksichtigung der Dringlichkeit und des Umfangs der Maßnahme richten. Insbesondere sei der Mieter verpflichtet, an einer zeitnahen Terminsabstimmung mitzuwirken (BGH, VIII ZR 110/08).
Mieterhöhungsverlangen: Mietspiegel muss nicht in jedem Fall beigefügt werdenFür ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen ist es nicht erforderlich, den Mietspiegel beizufügen, wenn dieser im Kundencenter des Vermieters eingesehen werden kann. Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) Im Fall einer Vermietungsgesellschaft hin. Diese hatte von einem Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete gefordert. Zur Begründung berief sie sich unter Erläuterung der begehrten Mieterhöhung auf den Mietpreisspiegel der betreffenden Stadt. Sie wies darauf hin, dass der Mietspiegel unter anderem beim Mieterschutzverein erhältlich sei und in ihrem Kundencenter eingesehen werden könne. Der Mieter stimmte der Mieterhöhung nicht zu, weil der Mietspiegel nicht beigefügt gewesen sei. Die Richter wiesen darauf hin, dass die Beifügung des Mietspiegels zur ordnungsgemäßen Begründung des Mieterhöhungsverlangens nicht erforderlich sei, wenn dieser allgemein zugänglich sei. In einem solchen Fall sei es dem Mieter zumutbar, zur Prüfung der Angaben des Vermieters auf den ohne Weiteres zugänglichen Mietspiegel zuzugreifen. Nichts anderes gelte, wenn die Einsichtnahme in den Mietspiegel wie im hier zu entscheidenden Fall im Kundencenter des Vermieters gewährleistet sei. Der Mietspiegel habe auch nicht etwa beigefügt werden müssen, um eine rechtliche Beratung des Mieters - z.B. durch einen Rechtsanwalt - zu ermöglichen. Dessen Kenntnis von dem Inhalt des Mietspiegels könne vorausgesetzt werden (BGH, VIII ZR 74/08). Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG) - April 2009Renovierungsvereinbarung: Wirksamkeit einer nachträglich getroffenen VereinbarungEine im Wohnungsübergabeprotokoll vereinbarte Endrenovierungsklausel ist nicht deshalb unwirksam, weil der Mietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel enthält. Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Streit zwischen Mieter und Vermieter hin. Die beiden hatten in einem Formularmietvertrag geregelt, dass die Schönheitsreparaturen von dem Mieter während der laufenden Mietzeit fachgerecht und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen seien. Dazu wurden bestimmte Zeitabstände vorgegeben. In dem später unterzeichneten Wohnungsübergabeprotokoll hieß es: "Herr U. übernimmt vom Vormieter M. die Wohnung im renovierten Zustand. Er verpflichtet sich dem Vermieter gegenüber, die Wohnung ebenfalls im renovierten Zustand zu übergeben." Der Vermieter verlangte nach Beendigung des Mietverhältnisses einen Schadensersatz für unterlassene Renovierungsarbeiten. Die Richter hielten eine solchen Anspruch für möglich. Zwar bestehe kein Anspruch aus dem Mietvertrag. Die dortige Klausel enthalte einen starren Fristenplan und sei deswegen unwirksam. Eine Renovierungspflicht könne jedoch aus der Endrenovierungsvereinbarung des Wohnungsübergabeprotokolls folgen. Voraussetzung dafür sei, dass es sich dabei um eine Individualvereinbarung handele. Unerheblich sei, wenn die für sich allein gesehene unbedenkliche Abrede mit der unwirksamen Formularklausel des Mietvertrags zusammentreffe. Folge aus dem Zusammentreffen einer Individualvereinbarung und einer Formularklausel eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, führe das nur zur Unwirksamkeit der Formularklausel. Die Individualvereinbarung unterliege dagegen nicht der Inhaltskontrolle. Der BGH verwies den Rechtsstreit daher an das Berufungsgericht zurück. Dort müsse nun geklärt werden, ob es sich bei dem Wohnungsübergabeprotokoll und der darin enthaltenen Endrenovierungsabrede um ein vom Vermieter zur Mehrfachverwendung bestimmtes Formular handele oder nicht. Im ersten Fall sei die Vereinbarung unwirksam, im zweiten nicht (BGH, VIII ZR 71/08).
Betriebskosten: Wohnungsvermieter muss Abrechnungsfrist einhaltenDie Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugegangen sein. Es genügt nicht, wenn sie innerhalb der Frist zur Post gegeben wurde. Das musste sich ein Vermieter vor dem Bundesgerichtshof (BGH) sagen lassen, der von seinem Mieter auf Auszahlung eines Guthabens verklagt worden war. Er hatte sich gegen die Auszahlung mit dem Argument zur Wehr gesetzt, dass er seinerseits noch eine Nachforderung aus einem anderen Abrechnungsjahr habe. Jene Betriebskostenabrechnung habe er ordnungsgemäß erstellt und noch innerhalb der Abrechungsfrist an den Mieter verschickt. Das reichte den Richtern jedoch nicht aus. Sie verurteilten den Vermieter zur Zahlung. Er sei mit seiner Nachforderung ausgeschlossen, weil er die einjährige Abrechnungsfrist nicht eingehalten habe. Zur Wahrung dieser Frist müsse die Betriebskostenabrechnung dem Mieter noch innerhalb der Frist zugegangen sein. Die rechtzeitige Absendung der Abrechnung genüge nicht. Auch begründe die Tatsache, dass die Betriebskostenabrechnung innerhalb der Frist als Brief zur Post gegeben worden sei, keinen Anscheinsbeweis dafür, dass sie dem Mieter auch rechtzeitig zugegangen sei. Bei zur Post gegebenen Briefen bestehe nach ständiger Rechtsprechung des BGH kein Anscheinsbeweis für den Zugang der Sendung (BGH, VIII ZR 107/08).
Schönheitsreparatur: Unwirksame Farbwahlklausel für Renovierungen während der MietzeitDer Bundesgerichtshof (BGH) hat seine Rechtsprechung bestätigt, nach der eine Klausel zur Durchführung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist, die dem Mieter während der Mietzeit vorgibt, die Mieträume in einer ihm vorgegebenen Farbwahl zu streichen. Anlass des Rechtsstreits war die Formulierung in einem Mietvertrag, dass der Mieter während der Mietzeit regelmäßig Schönheitsreparaturen vornehmen müsse. Die Räume sollten dabei in "neutralen Farbtönen" gestrichen werden. Die Richter machten deutlich, dass eine mietvertragliche Renovierungspflicht unwirksam sei, wenn sie den Mieter auch während der Mietzeit zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbwahl verpflichte. Dadurch werde der Mieter in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse für den Vermieter bestehe. Im vorliegenden Fall sei die Pflicht zur Dekoration in neutralen Farbtönen nicht allein auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung beschränkt. Vielmehr werde dem Mieter auch schon im laufenden Mietverhältnis eine solche Farbwahl vorgegeben. Das sei zu weitgehend. Folge der unwirksamen Klausel sei, dass die Renovierungspflicht für den Mieter ganz entfalle (BGH, VIII ZR 166/08).
WEG: Einbau eines Treppenlifts muss unter bestimmten Voraussetzungen geduldet werdenDer Einbau eines Treppenlifts ist eine bauliche Veränderung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes. Es handelt sich weder um eine Instandhaltung durch Erhaltung des ursprünglich ordnungsgemäßen Zustands, noch um eine modernisierende Instandsetzung durch Ersatz einer veralterten Anlage. Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) München bedürfe der Einbau des Treppenlifts im gemeinsamen Treppenhaus daher der Zustimmung der anderen Miteigentümer. Allerdings bestehe grundsätzlich kein Anspruch auf Zustimmung zu dieser baulichen Veränderung. Würden allerdings die übrigen Wohnungseigentümer durch die bauliche Veränderung nicht über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt, bestehe gegen sie ein Anspruch auf Duldung der baulichen Maßnahme. Es müsse also eine Interessenabwägung vorgenommen werden. Das Interesse des Gehbehinderten auf leichten und gefährdungsfreien Zugang zu seiner Wohnung bemesse sich vor allem nach dem Grad und Umfang seiner Behinderung. Je stärker die Beeinträchtigung sei, desto stärkeres Gewicht komme dem Verbot der Benachteiligung Behinderter zu. Das Interesse der anderen Wohnungseigentümer (z.B. Vermeiden von massiven baulichen Eingriffen, räumliche Enge und teilweise Unbenutzbarkeit des Treppenhauses) müsse dann dahinter zurückstehen (OLG München, 34 Wx 66/07). Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG) - März 2009Mieterhöhung für Einfamilienhaus: Begründung mit dem MietspiegelDer Vermieter kann zur Begründung einer Mieterhöhung für ein Einfamilienhaus auf einen Mietspiegel, der keine Angaben zu Einfamilienhäusern enthält, jedenfalls dann Bezug nehmen, wenn die geforderte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt. Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Vermieters. Dieser forderte von dem Mieter des vermieteten Einfamilienhauses vergeblich die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete auf 4,79 EUR/m². Er bezog sich dabei auf den örtlichen Mietspiegel. Der Mietspiegel enthielt den Hinweis "Bei Wohnungen in Zweifamilienhäusern (...) ist in der Regel vom oberen Tabellenwert auszugehen". Der BGH begründete die Verurteilung des Mieters damit, dass die Miete für Einfamilienhäuser im Regelfall über der Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liege. Dieser Erfahrungssatz werde durch den Hinweis im Mietspiegel gestützt, dass Wohnungen in kleineren Wohneinheiten in der Regel nach dem oberen Tabellenwert einzustufen seien. Vorliegend werde die Spanne für sonst vergleichbare Wohnungen in Mehrfamilienhäusern im örtlichen Mietspiegel mit 6,50 EUR bis 7,40 EUR angegeben. Damit habe es ferngelegen, dass die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für Einfamilienhäuser mit den verlangten 4,79 EUR/m² überschritten würde (BGH VIII ZR 58/08).
Schönheitsreparaturen: Bei der Mietvertragsklausel steckt der Teufel im DetailDie in einem Formularmietvertrag über Wohnraum enthaltene Klausel "Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen. Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeiträumen erforderlich sein: In Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre" hält einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB stand. Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH). Die Richter machten deutlich, dass vorformulierte Fristenpläne für die Ausführung von Schönheitsreparaturen nur wirksam seien, wenn sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen würden. So müssten sie so abgefasst sein, dass der Fristenplan nur den Charakter einer Richtlinie habe, von der im Einzelfall bei gutem Erhaltungszustand der Mieträume auch nach oben abgewichen werden könne. Dies müsse für den durchschnittlichen, verständigen Mieter erkennbar sein. Daher sei folgende Klausel unwirksam: "Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4 bis 5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jahre)". Bei dieser Formulierung sei nicht erkennbar, ob die dort beispielhaft genannten Fristen verbindlich oder flexibel seien (BGH, VIII ZR 283/07; BGH, VIII ZR 106/05).
Mietkaution: Vermieter darf verpfändetes Bankguthaben auch bei strittiger Forderung verwertenWird eine Mietkaution durch Verpfändung eines Bankguthabens geleistet, darf der Vermieter bei beendetem Mietverhältnis grundsätzlich auf die verpfändete Forderung zugreifen. Das setzt nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Karlsruhe nicht voraus, dass die Ansprüche des Vermieters unstreitig sind. Ausreichend sei vielmehr, dass der Vermieter eine Abrechnung über die von ihm geltend gemachten Ansprüche aufstelle und diese mit der Mietsicherheit verrechne. Die Richter begründen ihre Entscheidung damit, dass sich der Vermieter wegen seiner nach Beendigung des Vertrags noch bestehenden Ansprüche aus der Kaution auf einfache Weise, nämlich durch Aufrechnung gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters, befriedigen solle. Das bedeute aber nicht, dass die Forderung, auf die sich der Vermieter zur Rechtfertigung der Verwertung der Kaution berufe, unstreitig sein müsse. Gerade wenn die Kaution ihren Zweck erfüllen solle, müsse dem Vermieter die Kaution als Instrument zur schnellen Durchsetzung seiner Ansprüche zur Verfügung stehen. Dieser Zweck würde vereitelt, wenn der Vermieter zunächst die Klärung streitiger Ansprüche in einem Rechtsstreit herbeiführen müsste. Die Kaution habe insofern nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht nur Sicherungs-, sondern auch Verwertungsfunktion. Ebenso wie bei der Barkaution dürfe deshalb der Vermieter bei beendetem Mietverhältnis grundsätzlich auf die verpfändete Forderung zugreifen, sofern er eine Abrechnung über seine noch offenen Forderungen aufgestellt habe (OLG Karlsruhe, 8 W 34/08).
WEG: Anspruch auf Unterlassung von Prostitution in teilweise gewerblich genutzten GebäudenAuch in Gebäuden mit Wohnungen und gewerblich genutzten Flächen muss Prostitution nicht geduldet werden. So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken im Fall mehrerer Eigentümer von Wohnungen oder gewerblich genutzten Einheiten eines Gebäudes, das in einem Gewerbegebiet liegt. In der WEG-Anlage befindet sich ein Kfz-Sachverständigenbüro, eine Kfz-Reparaturwerkstatt, fünf Wohnungen werden nur zu Wohnzwecken genutzt und in drei vermieteten Wohnungen wird der Prostitution nachgegangen. Diese Nutzung zur Ausübung der Prostitution wollten die übrigen Wohnungseigentümer und die Eigentümer der gewerblich genutzten Einheiten nicht hinnehmen. Sie verlangten von den Eigentümern der betroffenen Wohnungen Unterlassung. Das OLG gab ihnen in vollem Umfang recht. Der Senat hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt, dass die Ausübung der Prostitution auch heute noch mit einem sozialen Unwerturteil behaftet sei. Die Verbesserung der sozialen Stellung der Prostituierten durch das Prostitutionsgesetz habe hieran nichts geändert. Das soziale Unwerturteil führe auch in einem teils gewerblich genutzten Gebäude erfahrungsgemäß zu einer erschwerten Vermietbarkeit und Verkäuflichkeit der anderen Einheiten. Die hierin liegende Eigentumsstörung müssten die übrigen Eigentümer nicht hinnehmen (OLG Zweibrücken, 3 W 182/08). Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG) - Februar 2009Gewerbemietrecht: Bedenkliches Warensortiment muss dem Vermieter angezeigt werdenEin Mietinteressent, der beabsichtigt, in bevorzugter Innenstadtlage einer Landeshauptstadt ein Ladengeschäft anzumieten und dort das Warensortiment einer Marke anzubieten, die in der Presseberichterstattung in Zusammenhang mit der rechtsextremen Szene gebracht wird, muss dem Vermieter bei den Vertragsverhandlungen die Marke des Warensortiments ungefragt mitteilen. Mit dieser Begründung gab das Oberlandesgericht (OLG) Naumburg einem Vermieter recht. Dieser hatte das Mietverhältnis fristlos gekündigt, nachdem er festgestellt hatte, dass der Ladenmieter u.a. auch ein Warensortiment mit rechtsextremem Inhalt vertrieb. Weil der Mieter dies verschwiegen habe, liege nach Ansicht der Richter eine arglistige Täuschung vor. Dadurch habe er eine insgesamt unzutreffende Angabe über die beabsichtigte Geschäftstätigkeit gemacht, die für ihn erkennbar den Vermieter zum Abschluss des Mietvertrags veranlasst habe. In Kenntnis des wahren Sachverhalts hätte der Vermieter den Mietvertrag nicht geschlossen. Entscheidend für die Relevanz der falschen Angabe in der Sortimentsliste sei das Bild der vertriebenen Ware in der Öffentlichkeit mit den daraus abgeleiteten Reaktionen auf die Marke und mit den daraus sich ergebenden negativen Rückwirkungen auf die Wertschätzung des in renommierter Lage befindlichen Mietobjekts. Solche negativen Umstände seien dem Vertragspartner bei Vertragsschluss mitzuteilen, unabhängig davon, ob der Beklagte die Einschätzung der Öffentlichkeit teile (OLG Naumburg, 9 U 39/08).
Heizkosten: Wärmeverlust der Heizung berechtigt grundsätzlich nicht zur MietminderungNur wenn ungewöhnlich hohe Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage beruhen, kann ein Mangel der Mietsache vorliegen. Hierauf wies das Kammergericht (KG) hin und versagte einem gewerblichen Mieter die Mietminderung. Dieser hatte sich darauf berufen, dass das Gebäude ein veraltertes und mangelhaft isoliertes Leitungsnetz aufweise und sich daraus ein erheblicher Verlust von Wärmeenergie ableite. Die Richter machten in ihrer Entscheidung deutlich, dass nach dem Stand der Technik zur Zeit des Einbaus der Heizungsanlage zu beurteilen sei, ob ein Fehler der Heizungsanlage vorliege. Ohne eine besondere Vereinbarung sei der Vermieter nicht verpflichtet, die Anlage ständig auf dem neuesten Stand zu halten. Er schulde daher auch keine Verbesserung der dem technischen Stand zur Zeit der Gebäudeerrichtung entsprechenden Wärmedämmung. Allerdings gebe es hier Grenzen. Der Vermieter müsse zumindest für einen Mindeststandard sorgen, den der Mieter bei Vertragsschluss erwarten durfte. Dies sei hier der Fall gewesen, da die Heizung in der Lage gewesen sei, die Mieträume ausreichend mit Wärme zu versorgen (KG, 12 U 6/07).
Kündigungsrecht: Ständig verspätete Mietzahlungen rechtfertigen die fristlose KündigungStändig verspätete Mietzahlungen rechtfertigen jedenfalls nach vorheriger Abmahnung die fristlose Kündigung. Das schrieb das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf einem gewerblichen Mieter ins Stammbuch. Dieser hatte für die angemietete Gaststätte mit Betriebswohnung die Miete regelmäßig bis zu drei Monaten verspätet gezahlt. Die Richter machten deutlich, dass ein zur Kündigung berechtigender Grund vorliege, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könne. Maßgeblich sei hier also die Wertung, ob dem Vermieter aufgrund der ständig verzögerten Mietzahlungen die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar geworden sei oder nicht. Eine solche Unzumutbarkeit sei hier zu bejahen, da der Eingang der jeweiligen Zahlungen für den Vermieter nicht mehr zu kalkulieren gewesen sei (OLG Düsseldorf, I-24 U 177/07). Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG) - Januar 2009Videoüberwachung: Kamera im Aufzug verletzt PersönlichkeitsrechtDie Videoüberwachung im Aufzug eines Mietshauses bewirkt ohne Einwilligung des Mieters eine rechtswidrige Persönlichkeitsverletzung. Mit dieser Begründung untersagte das Kammergericht (KG) einem Vermieter die Videoüberwachung des Aufzugs in seinem Mietshaus. Die Richter wiesen in ihrer Entscheidung darauf hin, dass dabei auch unerheblich sei, ob nach den Vorgaben des Datenschutzbeauftragten gehandelt werde. Dies schließe einen Missbrauch der erfassten Daten nicht aus. Auch eine einmalige Schmiererei im Zusammenhang mit Bauarbeiten im Haus wiege bei einer Abwägung nicht höher als das Persönlichkeitsrecht der betroffenen Mieter. Dies gelte insbesondere, da die Überwachung hier besonders eingriffsstark sei. Der Betroffene stehe der Videokamera unmittelbar Auge in Auge gegenüber (KG, 8 U 83/08).
Wohnraummietrecht: Bei Beleidigungen droht Kündigung auch ohne AbmahnungWer in einem Mietshaus die anderen Mietparteien mit Beleidigungen und nächtlichem Lärm traktiert, setzt nicht nur die nachbarschaftlichen Beziehungen aufs Spiel. Er riskiert vielmehr auch die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Das zeigt ein von Amts- (AG) und Landgericht (LG) Coburg entschiedener Fall, bei dem verbal rabiaten Mietern erfolgreich gekündigt wurde. Schon kurz nach ihrem Einzug in ein Mehrfamilienhaus kam es zu massiven Streitigkeiten mit Mitbewohnern. Daraufhin kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis. Die Mieter widersprachen dieser Kündigung jedoch und zogen nicht aus, sodass die Vermieterin vor den Coburger Gerichten auf Räumung der Wohnung klagen musste. Mit Erfolg. Wie die Beweisaufnahme ergab, hatten die Mieter ihre Mitbewohner vor und sogar nach der Kündigung aufs Übelste beschimpft und außerdem durch nächtlichen Lärm belästigt. Diese nachhaltigen Störungen des Hausfriedens würden nach Ansicht der Richter ein berechtigtes Interesse der Vermieterin an der Beendigung des Mietverhältnisses begründen. Eine Abmahnung sei in diesem Fall ausnahmsweise entbehrlich. Das Verhalten der Mieter lasse nur den Schluss zu, dass weitere Beleidigungen folgen würden. Die Gerichte ließen auch die Entschuldigung der Mieter, die Wohnung befinde sich in einem sozialen Brennpunkt, nicht gelten. Denn auch dort müssten - eigentlich selbstverständlich - die allgemein gültigen Rechtsnormen beachtet werden (AG Coburg, 11 C 1036/08; LG Coburg, 32 S 85/08).
WEG: Nutzung eines Dachbodens als HobbyraumWird einem Wohnungseigentümer durch die Teilungserklärung die ausschließliche Nutzung des Dachbodens zugewiesen, so schließt dies eine gelegentliche Nutzung zu Wohnzwecken (Hobbynutzung) nicht von vornherein aus. Mit dieser Entscheidung wies das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf die Klage einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen der Wohnungseigentümer zurück. Die Richter wiesen darauf hin, dass im vorliegenden Fall die Teilungserklärung die Nutzungsmöglichkeit nicht genau beschreibe. Sie verbiete also die Nutzung zu Wohnzwecken nicht ausdrücklich. Zu berücksichtigen seien zudem die Besonderheiten des Einzelfalls. Hier sei beachtlich, dass der von der Wohnung zugängliche Dachboden auch als Galeriegeschoss bezeichnet werde. Zudem habe er mehrere großflächige Dachfenster. Wäre hier nur eine Nutzung als Abstellraum vorgesehen gewesen, wäre dies mit Blick auf den erhöhten Installations- und Wartungsaufwand sinnlos. Daher könne die Nutzung als Hobbyraum nicht als zweckwidrig eingestuft und verboten werden (OLG Düsseldorf, I-3 Wx 98/07).
Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG) Dezember 2008Juristische Person: Im Zweifel liegt Mietverhältnis über Geschäftsräume vorMietet eine juristische Person ein Reihenhaus an, um es teils als Büroraum für ihren Geschäftsbetrieb zu nutzen und teils ihrem Geschäftsführer als Wohnung zur Verfügung zu stellen, handelt es sich um einen Mietvertrag über Geschäftsräume mit den hierfür geltenden Kündigungsfristen. Mit diesem Argument verurteilte der Bundesgerichtshof (BGH) eine GmbH zur Zahlung ausstehender Miete. Im Streit zwischen der Gesellschaft und dem Vermieter war die Frage, mit welcher Kündigungsfrist die GmbH den Mietvertrag hatte kündigen können. Die Richter stellten klar, dass es sich bei dem hier vorliegenden Vertrag nicht um einen Wohnraummietvertrag handele. Dieser wäre bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ende des übernächsten Monats kündbar gewesen. Es liege vielmehr ein Mietvertrag über Geschäftsräume vor, der nur bis zum dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres durch ordentliche Kündigung beendet werden könne. Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliege, müsse auf den Zweck abgestellt werden, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolge. Wolle er die Räume weitervermieten oder sonst Dritten - auch zu Wohnzwecken - überlassen, seien die Vorschriften des Wohnraummietrechts nicht anwendbar. Entscheidend sei also, ob der Mieter die Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmiete. Dies sei bei einer juristischen Person schon begrifflich nicht möglich, da die Gesellschaft nicht selber "wohnen" könne. Im vorliegenden Fall sei daher die längere Kündigungsfrist anwendbar gewesen, die GmbH müsse daher die Miete für die Differenzmonate nachzahlen (BGH, VIII ZR 282/07).
Pkw-Stellplatz: Kein Anspruch auf WinterdienstDer Mieter eines Pkw-Stellplatzes hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Winterdienst des Vermieters. Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf im Fall eines Autofahrers, der auf einem kleinen Privatparkplatz einen Stellplatz gemietet hatte. Als er sich bei einem Sturz wegen Schnee und Eisglätte verletzte, verlangte er von dem Vermieter Schadenersatz. Die OLG-Richter wiesen seine Klage jedoch ab. Der Vermieter sei hier nicht zur Durchführung von Winterdienstmaßnahmen verpflichtet gewesen. Selbst bei öffentlichen Parkplätzen bestehe eine Streupflicht lediglich bei großer Ausdehnung und großem Fassungsvermögen oder bei einem schnellen Fahrzeugwechsel. Eine generelle Pflicht, den gesamten Parkplatz von Glatteis zu befreien und zu streuen, existiere auch hier nicht. Vielmehr sei ausreichend, die Möglichkeit zum gefahrlosen Verlassen des Platzes oder zum gefahrlosen Erreichen des Wagens sicherzustellen. Nach Ansicht der Richter könnten auf dem kleinen Privatparkplatz keine strengeren Regeln gelten. Die öffentliche Straße mit Gehweg sei dort in wenigen Schritten zu erreichen. Dem Mieter könne daher zugemutet werden, auf winterliche Glätte zu achten und etwaige Gefahren auf einer kurzen Strecke selbst zu meistern. Eine völlige Mangel- und Gefahrenfreiheit werde auch von einem vernünftigen Verkehrsteilnehmer nicht erwartet. Dieser stelle sich in der Regel auch auf die winterlichen Verhältnisse durch eigene Vorkehrungen (z.B. geeignetes Schuhwerk; Mitnahme von Hilfsmitteln zur Schnee- oder Eisbeseitigung etc.) ein (OLG Düsseldorf, 24 U 161/07).
Mietmangel: Bei Vertragsschluss bekannte Lärmbelästigung berechtigt nicht zur MietminderungIst bei Vertragsschluss bekannt, dass es wegen einer Großbaustelle zu Lärmbelästigungen und sonstigen Beeinträchtigungen kommen wird, kann darauf später keine Mietminderung gestützt werden. Das musste sich die Betreiberin eines Restaurants vor dem Oberlandesgericht (OLG) Dresden sagen lassen. Sie hatte über lange Zeit die Miete gemindert und dies mit erheblichen Lärmbeeinträchtigungen und der eingeschränkten Zugänglichkeit infolge von Tiefgaragenbauarbeiten begründet. Der Vermieter hatte wegen der Zahlungsrückstände das Mietverhältnis gekündigt und Räumungsklage erhoben. Das OLG erklärte diese Kündigung nun für wirksam und verurteilte die Restaurantbetreiberin zur Räumung des Ladenlokals. Zwar seien die gerügten erheblichen Beeinträchtigungen des Restaurantbetriebs infolge der umfangreichen und länger andauernden Bauarbeiten im Grundsatz geeignet, einen Mangel der vermieteten Sache zu begründen. Dass die Vermieterin die Mängel nicht abstellen könne, ändere daran nichts. Im vorliegenden Fall sei ein Anspruch auf Minderung aber ausgeschlossen. Das folge daraus, dass der Mieterin bei Abschluss des Mietvertrags bereits bekannt gewesen sei, dass innerhalb der vertraglich auf zehn Jahre befristeten Mietzeit in direkter Nachbarschaft eine Tiefgarage gebaut werden würde. Auf Mängel, die dem Mieter aber bei Vertragsschluss bekannt (oder aufgrund grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben) seien, könne kein Minderungsbegehren gestützt werden (OLG Dresden, 5 U 1030/08).
WEG: Verwalter muss in der Gewährleistungsfrist Gebäude auf Baumängel überprüfenZu den Pflichten des Verwalters gehört auch die Überprüfung des Gebäudes auf Baumängel innerhalb des Laufs der Gewährleistungsfrist. Dies schrieb das Oberlandesgericht (OLG) München einem Gebäudeverwalter ins Stammbuch, der die Mängelprüfung versäumt hatte. Die Richter wiesen zudem darauf hin, dass ein entdeckter Mangel an einem mehrfach vorhandenen Bauteil Veranlassung zu einer weitergehenden Prüfung gebe. Werde ein Mangel an einem Balkon gerügt und für berechtigt anerkannt, so müsse der Verwalter baugleiche weitere Balkone ebenfalls auf das Vorhandensein eines Mangels untersuchen (OLG München, 32 Wx 79/08). Mietrecht November 2008Elektroleitungen: Keine Verpflichtung des Vermieters zur regelmäßigen GeneralinspektionDer Vermieter von Wohnraum muss im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht keine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen der Mieter vornehmen. Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters. In dessen Nachbarwohnung kam es durch einen technischen Defekt an der Dunstabzugshaube zu einem Brand. Hierbei wurden auch Gegenstände des Mieters beschädigt. Er forderte daher Schadenersatz von seinem Vermieter. Der BGH wies seine Klage jedoch ab. Die Richter entschieden, dass ihm kein Schadenersatzanspruch gegen den Vermieter zustehe. Der Vermieter sei nicht verpflichtet gewesen, die Elektroleitungen und elektrischen Anlagen in den von ihm vermieteten Wohnungen ohne konkreten Anlass oder Hinweis auf Mängel regelmäßig durch einen Elektrofachmann überprüfen zu lassen. Zwar habe der Vermieter die vertragliche Nebenpflicht, die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten. Diese Pflicht erstrecke sich grundsätzlich auf alle Teile des Hauses. Ihm bekannt gewordene Mängel, von denen eine Gefahr für die Mietwohnungen ausgehen könne, müsse der Vermieter deshalb unverzüglich beheben. Er müsse im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht aber keine regelmäßige Generalinspektion vornehmen. Im Einzelfall mögen zwar besondere Umstände, wie zum Beispiel ungewöhnliche oder wiederholte Störungen, Anlass bieten, nicht nur einen unmittelbar zutage getretenen Defekt zu beheben, sondern eine umfassende Inspektion der gesamten Elektroinstallation durchzuführen. Solche Umstände hätten aber im konkreten Fall nicht festgestellt werden können (BGH, VIII ZR 321/07).
Mietvertrag: Schönheitsreparaturklauseln mit starren Fristen auch bei Gewerberäumen unwirksamAuch im Gewerberaummietrecht ist eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen unwirksam, wenn der Mieter danach verpflichtet wäre, die Arbeiten in starren Fristen und unabhängig von dem Erhaltungszustand der Mietsache durchzuführen. Dies musste sich ein Vermieter sagen lassen, der in seinem Formularmietvertrag u.a. folgende Bestimmung nutzte:
die Schönheitsreparaturen (so insbesondere das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke sowie der Fenster und Außentüren von innen, Abziehen bzw. Abschleifen der Parkettfußböden und danach deren Versiegelung, Reinigung der Teppichböden) auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen." Der Mieter, der in dem Ladenlokal eine Änderungsschneiderei betrieb, hatte sich an diese Renovierungsverpflichtung nicht gehalten. Der Vermieter hatte daraufhin bei Gericht die Feststellung beantragt, dass der Mieter zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet sei. Mit dieser Klage fand er vor dem Bundesgerichtshof (BGH) jedoch kein Gehör. Die Richter wiesen die Klage ab. Sie stellten klar, dass nach der gesetzlichen Regelung nicht der Mieter, sondern der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen habe. Das folge aus der Pflicht, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Diese Pflicht könne jedoch vertraglich auf den Mieter übertragen werden. Das sei auch im Wege eines Formularvertrags möglich. Ein solcher Formularmietvertrag sei jedoch als Allgemeine Geschäftsbedingung an deren Inhaltskontrollen zu messen. Danach sei die Klausel unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteilige. Das sei im Zweifel anzunehmen, wenn die Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen werde, nicht zu vereinbaren sei. Sei der Mieter - wie hier - zu Schönheitsreparaturen nach starren Fristen verpflichtet, werde ihm damit der Einwand genommen, dass überhaupt kein Renovierungsbedarf gegeben sei. Wäre er nicht nach dem Mietvertrag davon befreit, müsse der Vermieter auch nur abhängig von dem Erhaltungszustand der Mietsache renovieren. Der XII. Zivilsenat hat sich deswegen für das Gewerberaummietrecht der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats zum Wohnungsmietrecht angeschlossen, wonach die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch solche Formularklauseln unwirksam ist (BGH, XII ZR 84/06).
WEG: Grillverbot hängt vom Einzelfall abEs hängt von den Gegebenheiten des Einzelfalls ab, ob Grillen uneingeschränkt zu verbieten, zeitlich und/oder örtlich begrenzt zu erlauben oder ohne Einschränkung zu gestatten ist. Diese Entscheidung traf das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. im Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft einer Doppelhaus-Anlage. Die Antragsteller hatten beantragt, den anderen Wohnungseigentümer zu verpflichten, seinen Holzkohlegrill maximal fünfmal jährlich, einmal kalendermonatlich und nach einer Vorankündigung von mindestens 48 Stunden in Betrieb zu nehmen. Der Antrag hatte jedoch keinen Erfolg. Das OLG machte deutlich, dass eine vom Einzelfall losgelöste Pauschalregelung nicht möglich sei. Es müsse vielmehr jeweils auf die Gegebenheiten des Einzelfalls abgestellt werden. Maßgebend seien danach Lage und Größe des Gartens bzw. der sonstigen Örtlichkeiten, die Häufigkeit des Grillens und das verwendete Grillgerät. Im vorliegenden Fall konnten die Richter eine über das unvermeidliche Maß hinausgehende Belästigung der Antragsteller nicht erkennen (OLG Frankfurt a.M., 20 W 119/06).
Mietrecht Oktober 2008Schadenersatz: Haftung des Mieters besteht nur für gemeldete MängelStolpert der Mieter über Risse schadhafter Bodenplatten der angemieteten Flächen und verletzt er sich dabei, kommt eine Haftung des Vermieters nur in Betracht, wenn der Mieter den Mangel angezeigt hat. Mit dieser Begründung wies das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf die Klage eines Mieters zurück. Dieser war in seinen Mieträumen gestürzt und hatte sich dabei schwer verletzt. Ein Schmerzensgeld könne er nach Ansicht der Richter dafür von seinem Vermieter jedoch nicht erhalten. Zwar sei der Vermieter verpflichtet, die Mietsache für die Dauer des Mietverhältnisses instand zu halten. Er könne aber nicht ständig die Mieträume betreten und kontrollieren, ohne den Mieter in seinem Besitz zu stören. Daher müsse er ohne konkreten Anlass die Mieträume nicht untersuchen. Erst wenn der Mieter einen Mangel anzeige, müsse der Vermieter aktiv werden. Obwohl der Mieter im vorliegenden Fall die schadhafte Bodenplatte gekannt habe, habe er dies dem Vermieter nicht angezeigt. Der Vermieter habe daher auch keine Veranlassung zur Reparatur gehabt. Entsprechend sei er nicht zum Schadenersatz verpflichtet (OLG Düsseldorf, I-24 U 44/08).
Mietzahlung: Kein Verzug, wenn Vermieter ohne Ankündigung Lastschriftverfahren aussetztWird die Einziehung von Mietzinsforderungen im Lastschriftverfahren vereinbart, so kommt der Schuldner nicht in Verzug, wenn der Gläubiger von der Ermächtigung keinen Gebrauch mehr macht, ohne dies vorher anzukündigen. Dies gilt nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Stuttgart grundsätzlich auch, wenn die Einziehung im Lastschriftverfahren unterbleibt, weil es zuvor zu einzelnen Rücklastschriften gekommen ist. Anders verhält sich die Sachlage nach Ansicht der Richter nur, wenn so konkrete Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass keine Deckung besteht, dass es treuwidrig wäre, wenn der Schuldner sich weiterhin auf das Lastschriftverfahren berufen könnte. Diese Ausnahme liege aber üblicherweise nicht vor, wenn es in mehreren Monaten nur zu vereinzelten Rücklastschriften gekommen ist (OLG Stuttgart, 5 U 20/08).
Befristetes Mietverhältnis: Krankheit ist kein Grund zur fristlosen KündigungEine schwere Krankheit des Mieters rechtfertigt nicht die Kündigung des Mietvertrags. Mit dieser Begründung verweigerte das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf einem Mieter die beantragte Prozesskostenhilfe. Die Richter machten deutlich, dass seine beabsichtigte Klage keine Aussicht auf Erfolg habe. Der schwer krebskranke Mieter wollte wegen seiner Erkrankung das befristete Mietverhältnis fristlos kündigen. Nach Ansicht der Richter rechtfertige die Erkrankung jedoch keine Kündigung des Vertrags aus wichtigem Grunde. Habe der Vermieter seine Vertragspflichten unstreitig nicht verletzt, könne ein befristeter Mietvertrag allenfalls ausnahmsweise vorzeitig gekündigt werden, wenn sonstige wichtige Gründe aus dem lnteressenbereich des Mieters vorlägen, die nicht in dessen Risikosphäre fallen. Das treffe für eine Erkrankung des Mieters aber nicht zu. Dieser trage vielmehr das persönliche Verwendungsrisiko. Dabei sei gleichgültig, warum er für die langfristig angemieteten Räume keine Verwendung mehr habe. Zu dem vom Mieter zu tragenden Risiko gehöre deshalb auch der Erhalt seiner Gesundheit. Nach den Gesetzesvorschriften falle selbst sein Tod in seinen Risikobereich. Dieser beende das Mietverhältnis nicht, sondern lasse es auf die Erben übergehen. Dieser gesetzlich vorgesehenen Risikoverteilung stünden auch nicht die Grundsätze von Treu und Glauben entgegen. Der Mieter habe nämlich die Möglichkeit der Untervermietung. Hierdurch werde sein Risiko deutlich reduziert (OLG Düsseldorf, I-24 W 53/08).
Nebenwohnsitz: Student muss keine Zweitwohnungsteuer zahlenEin Student, der im Haushalt seiner Eltern mit Hauptwohnsitz gemeldet ist, kann für seinen Nebenwohnsitz am Studienort nicht zur Zweitwohnungsteuer herangezogen werden. Dies entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz im Fall eines Studenten, der mit Hauptwohnsitz in der elterlichen Wohnung in Landau und mit Nebenwohnsitz in seinem Studienort Mainz gemeldet war. Die Stadt forderte von ihm für die Nebenwohnung Zweitwohnungsteuer in Höhe von 340,00 EUR jährlich. Der hiergegen erhobenen Klage gab das Verwaltungsgericht statt. Das OVG wies die von der Stadt Mainz eingelegte Berufung zurück. Eine Zweitwohnungsteuer könne nur erhoben werden, wenn für eine weitere Wohnung ein besonderer Aufwand betrieben werde, der über die Befriedigung des allgemeinen Lebensbedarfs hinausgehe und deshalb eine besondere wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen vermuten lasse. An dem danach für die Steuererhebung erforderlichen Wohnen in zwei Wohnungen fehle es im Allgemeinen bei Studenten, die in der elterlichen Wohnung melderechtlich ihre Hauptwohnung beibehielten. Denn über die ihnen von den Eltern überlassenen Räumlichkeiten stehe Studenten in der Regel keine tatsächliche und rechtliche Verfügungsmacht zu, sodass sie dort nicht Inhaber einer Erstwohnung im steuerrechtlichen Sinne seien. Deshalb könnten sie am Studienort auch keine zweite Wohnung innehaben (OVG Rheinland-Pfalz, 6 A 11354/07.OVG).
Mietrecht September 2008Mieterhöhung: Kein Zuschlag zur Miete bei unwirksamer SchönheitsreparaturklauselEin Vermieter kann im Rahmen einer Mieterhöhung keinen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn eine in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel, die den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, unwirksam ist. Diese Klarstellung traf jetzt der Bundesgerichtshof (BGH). Auch wenn der Vermieter wegen der unwirksamen Klausel die Kosten der zu verbringenden Schönheitsreparaturen nun selber tragen müsse, könne er dafür keinen Ausgleich durch den Mieter verlangen. Nach der gesetzlichen Vorgabe könne der Vermieter lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Einen darüber hinausgehenden Zuschlag sehe das Gesetz nicht vor. Er ließe sich auch nicht mit dem vom Gesetzgeber vorgesehenen System der Vergleichsmiete in Einklang bringen. Insoweit würden die jeweiligen Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung bilden. Der begehrte Zuschlag orientiere sich aber an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Mit der Anerkennung eines Zuschlags würde daher im nicht preisgebundenen Mietwohnraum ein Kostenelement zur Begründung einer Mieterhöhung ohne Rücksicht darauf herangezogen, ob diese Kosten am Markt durchsetzbar wären (BGH, VIII ZR 181/07). Räumungsvollstreckung: Minderjährige Kinder müssen nicht namentlich im Räumungstitel bezeichnet seinMinderjährige Kinder, die mit ihren Eltern zusammenleben, haben grundsätzlich keinen Mitbesitz an der gemeinsam genutzten Wohnung. Die Besitzverhältnisse an der Wohnung ändern sich im Regelfall nicht, wenn die Kinder nach Erreichen der Volljährigkeit mit ihren Eltern weiter zusammenleben. Haben Kinder keinen Mitbesitz an der Wohnung erlangt, reicht für eine Räumungsvollstreckung ein Vollstreckungstitel gegen die Eltern aus. Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Vermieters, der gegen seine Mieterin ein Urteil zur Räumung und Herausgabe der Wohnung erstritten hatte. Der Gerichtsvollzieher lehnte jedoch die Vollstreckung des Räumungstitels gegen die Mieterin ab, weil gegen deren auch in der Wohnung lebende volljährige Tochter und deren Ehemann kein Vollstreckungstitel vorlag. Der Vermieter zog gegen diese Entscheidung bis vor den BGH und bekam dort Recht. Die Richter ließen den Vollstreckungstitel gegen die Mieterin ausreichen. Grundsätzlich hätten minderjährige Kinder keinen Mitbesitz an den Räumen. Dafür würden sie auch nicht für die Kosten des Räumungsprozesses und der Zwangsräumung haften. An den Besitzverhältnissen würde sich auch nichts ändern, wenn die Kinder volljährig würden, aber weiter in der Wohnung wohnen blieben. Etwas anderes könne nach Ansicht des BGH nur gelten, wenn eine Änderung der Besitzverhältnisse volljähriger Kinder an der elterlichen Wohnung nach außen eindeutig erkennbar geworden sei. Hiervon könne z.B. auszugehen sein, wenn die erwachsenen Kinder aus dem "Hotel Mama" ausgezogen und später wieder mit den Eltern zusammengezogen seien (BGH, I ZB 56/07). Duplex-Garage: Einstellen eines Motorrads erfolgt auf eigene GefahrWer sein Motorrad in einer Duplex-Garage abstellt, trägt selbst das Risiko, dass dieses beim Auf- und Abfahren eventuell umfallen kann und beschädigt wird. Das musste ein Motorradfahrer vor dem Amtsgericht (AG) München erfahren. Er hatte für seine Motorräder zwei Stellplätze in einer Duplex-Garage gemietet. Hier hatte er auf dem oberen Stellplatz seine Honda geparkt, die nur durch den allein vorhandenen Seitenständer gesichert war. Als der Verwalter der Garagenanlage bei Wartungsarbeiten die Duplex-Garage nach oben fuhr, fiel das Motorrad um und wurde beschädigt. Es brach die vordere und linke Verkleidung, der linke Auspuff war eingedellt, die linke Schalteinheit und der Kupplungshebel wurden beschädigt. Den Schaden in Höhe von 3.120 Euro verlangte der Motorradfahrer nun vom Verwalter ersetzt. Dieser weigerte sich zu bezahlen, schließlich hätte ein Motorrad auf einem Stellplatz einer Duplex-Garage nichts verloren und hätte besser gesichert werden müssen. Der Motorradfahrer erhob Klage vor dem AG, verlor den Rechtsstreit jedoch. Die zuständige Richterin wies darauf hin, dass ihn ein erhebliches eigenes Verschulden an dem Schaden treffe. Durch das Abstellen des Motorrads habe er seine eigenen Sorgfaltspflichten in hohem Maße verletzt. Plattformen von Duplex-Garagen seien für das Abstellen von Motorrädern weder geeignet noch bestimmt. Motorräder seien äußerst instabil, da sie über lediglich zwei Räder verfügen. Sie sollten daher nicht auf unebenen und glatten Flächen, deren Niveau erheblich verändert werde, abgestellt werden. Plattformen von Duplex-Garagen bestünden aber aus Trapezblechen, seien also uneben. Durch das Auf- und Abfahren würde sich deren Niveau stark verändern. Auch Autos müssten in besonderer Weise abgestellt und gesichert werden. Dies sei dem Motorradfahrer auch durch Aushändigung der Bedienungsanleitung bekannt gewesen. Dadurch habe er von den Gefahren gewusst. Er hätte, wenn er sein Motorrad schon abstellt, dieses ordnungsgemäß sichern müssen. Schließlich sei der Verwalter auch berechtigt gewesen, die Garagen zu bedienen. Ihm sei die Instandhaltung übertragen worden. Deshalb habe er Kontrollgänge durchführen dürfen, um sich vom Funktionieren der Garagen zu überzeugen (AG München, 282 C 8621/07). WEG: Anspruch auf Beseitigung einer ParabolantenneDer Anspruch auf Beseitigung einer Parabolantenne ist nicht schon verwirkt, wenn diese längere Zeit angebracht war und der Eigentümer auf den Verbleib der Antenne vertraut hat. Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) München in einem Streit zwischen Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft hin. Erforderlich sei nach Ansicht der Richter auch, dass im Hinblick auf den Vertrauenstatbestand der Verpflichtete sich auch auf den Verbleib eingerichtet habe. Hierzu seien tatsächliche Feststellungen über die Dispositionen des Eigentümers der Antenne erforderlich (OLG München, 32 Wx 1/08).
Mietrecht August 2008Mietvertrag: Unwirksamkeit einer "Farbwahlklausel" in einem WohnraummietvertragDie formularmäßige Klausel in einem Mietvertrag "Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen" ist unwirksam. Mit dieser Entscheidung gab der Bundesgerichtshof (BGH) einer Mieterin recht, die festgestellt wissen wollte, dass ihr Vermieter keinen vertraglichen Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen habe. Sie hielt die in ihrem Mietvertrag enthaltene Klausel für unwirksam. Die Bundesrichter sahen das ebenso. Sie entschieden, dass die hier verwendete "Farbwahlklausel" den Mieter unangemessen benachteilige. Daher sei seine Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam. Die Klausel schreibe dem Mieter nicht erst für den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung, sondern bereits während der Mietzeit vor, für die Schönheitsreparaturen helle, deckende und neutrale Farben zu verwenden. Dem Vermieter sei zwar vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein berechtigtes Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses in einer Farbgebung zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. Es bestehe jedoch kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters daran, dass der Mieter bereits während laufender Mietzeit auf andere Gestaltungen, seien sie farbig oder nicht deckend, verzichten müsse (BGH, VIII ZR 224/07). Vermieterpfandrecht: Vermieter darf dem Pfandrecht unterliegende Gegenstände vom Grundstück entfernenEin Vermieter, der von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch macht, ist nicht zur Herausgabe der Gegenstände an den Mieter verpflichtet, wenn er sie nicht sofort verwertet. Diese Entscheidung traf das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart im Rechtsstreit eines säumigen Mieters mit seinem Vermieter. Die Richter wiesen zudem darauf hin, dass das Pfandrecht auch nicht erlösche, wenn der Vermieter die Gegenstände aus den Mieträumen entferne. Es wäre verfehlt, den Vermieter mit dem Verlust des Pfandrechts zu bestrafen, wenn er die Gegenstände nur zur Sicherung seiner Forderungen an einen sicheren Ort verbringe (OLG Stuttgart, 13 U 139/07). Vermieterpflichten: Vermieter muss durch Mieter vermüllte Wohnung reinigen lassenDer Eigentümer eines Mietshauses ist verpflichtet, die Wohnung seiner Mieter unverzüglich zu reinigen, zu entwesen und zu entrümpeln, wenn diese dazu selbst nicht in der Lage sind. Das ergibt sich aus einer Eilentscheidung des Verwaltungsgerichts (VG) Arnsberg. Das Gericht bestätigte damit eine entsprechende Ordnungsverfügung der Bürgermeisterin der Stadt Witten. Die Mieter hatten offenkundig über einen längeren Zeitraum hinweg in ihrer Wohnung Müll (u.a. geöffnete Konservendosen) gelagert. Außerdem befanden sich in der ganzen Wohnung verteilt neben Kleidungsstücken auch beträchtliche Mengen benutzten, aber ungespülten Geschirrs. Töpfe mit teils stark verkrusteten Speiseresten stapelten sich u.a. auch in der Badewanne. Der in der Küche befindliche Herd war von einer undefinierbaren Verkrustung überzogen, Bettzeug und Matratzen waren mit Exkrementen verunreinigt. Bei einer nach einem Hinweis erfolgten Begehung der Wohnung stellte das Ordnungsamt eine Vielzahl von Fliegen und einen äußerst üblen Geruch fest. Hieran anschließend hatte die Behörde vergeblich versucht, die Mieter zur Reinigung der Wohnung zu veranlassen; auch ihnen angebotene Unterstützung durch Kräfte der Stadt lehnten sie ab. Daraufhin forderte die Stadt unter Androhung der Ersatzvornahme den Eigentümer des Mietshauses zur Beseitigung der Mängel auf. Den Antrag des Vermieters, die aufschiebende Wirkung seines Widerspruchs hiergegen anzuordnen, lehnte das VG ab. Zur Begründung führte es u.a. aus: Die Behörde habe zu Recht angenommen, dass der unhygienische Zustand der Wohnung und die daraus resultierenden Gesundheitsgefahren (verursacht etwa durch Fliegen oder Maden) nicht weiter hingenommen werden könnten. Insbesondere mit Blick auf die derzeitige und für die nächsten Tage vorausgesagte warme Wetterlage, die ein Fortschreiten des Ungezieferbefalls begünstige, sei ein rasches Einschreiten notwendig. Die Inanspruchnahme des Wohnungseigentümers sei nicht zu beanstanden. Zwar hätten die Mieter die Gefahrenlage durch ihr Handeln veranlasst. Sie seien aber nicht nur nicht willens, sondern vor allem auch finanziell nicht in der Lage, eine sachgerechte Reinigung, Entrümpelung und Entwesung der Wohnung durch ein geeignetes Spezialunternehmen durchführen zu lassen. Deshalb komme aus Gründen der Effektivität der Gefahrenabwehr nur ein Vorgehen gegen den Eigentümer als sog. Zustandsstörer in Betracht. Eine gesetzliche Rangfolge, den sog. Handlungsstörer stets vor dem sog. Zustandsstörer heranzuziehen, existiere nicht (VG Arnsberg, 3 L 336/08). WEG: Aufstellen eines Schwimmbeckens kann verboten werdenDem Miteigentümer einer Wohnungseigentumsanlage kann untersagt werden, ein mobiles Schwimmbecken mit einem Durchmesser von 3,5 Metern und einer Höhe von 90 Zentimetern aufzustellen, wenn damit eine optisch nachteilige Veränderung der Wohnanlage verbunden ist. Dabei sei nach einer Entscheidung des Kammergerichts (KG) unerheblich, dass sich das Schwimmbecken auf der dem Miteigentümer zugewiesenen Sondernutzungsfläche befinde. Entscheidend sei allein, ob den anderen Miteigentümern ein über das unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil erwachse. Dieser könne auch in einer Änderung des optischen Gesamteindrucks bestehen. So sei es auch im vorliegenden Fall. Durch das großvolumige Schwimmbecken verliere der relativ kleine Garten sein Erscheinungsbild als Garten. Er bekomme vielmehr die Züge eines Spielplatzes. Dadurch verstärke sich der Eindruck des "zugebauten Gartens". Schließlich sei die Anlage deutlich sichtbar und werde nicht etwa durch Bäume, Büsche o.Ä. verdeckt (KG, 24 W 5/07).
Mietrecht Juli 2008WEG: Hund darf im gemeinsamen Garten einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht frei umherlaufenIm gemeinsamen Garten einer Wohnungseigentümergemeinschaft darf ein großer Hund nicht ohne Aufsicht frei herumlaufen. Dass musste sich ein Ehepaar vor dem Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe sagen lassen, die zusammen mit einer anderen Familie eine Wohnungseigentümergemeinschaft in einem Zweifamilienhaus bildeten. Für den gemeinsam genutzten Garten waren keine Sondernutzungsrechte begründet worden. Als das Ehepaar einen Berner-Sennenhund/Bernhardiner anschaffte, ließen sie diesen ohne Leine im Garten laufen. Hiergegen wandte sich die andere Familie, die zwei 4 und 6 Jahre alte Kinder hat. Zu Recht, entschied das OLG. Bei der Abwägung der Interessen der Beteiligten müsse berücksichtigt werden, dass es sich bei dem Tier um einen sehr großen Hund handele. Dabei komme es nicht entscheidend darauf an, dass der Hund noch nie jemanden gebissen habe. Es folge jedoch schon aus der Größe des Hundes, dass er sich nicht unangeleint und ohne Aufsicht im Garten aufhalten dürfe, in dem kleine Kinder spielten. Das Verhalten des Hundes und der Kinder sei nicht sicher vorhersehbar. Daher könne es zu Situationen kommen, in denen der Jagdinstinkt eines noch so kinderlieben und gut ausgebildeten Hundes erwache. Auch sei nicht auszuschließen, dass Kinder und Erwachsene erschräken oder Angst bekämen, wenn sie diesem großen Hund im Garten begegneten. Auch dass der Hund im Garten "sein Geschäft" verrichten könne, und dies trotz aller entgegenstehenden Beteuerungen der Antragsgegner und trotz allen "Gassi-Gehens" immer wieder mal tun werde, sei von Bedeutung. Auch die Ausscheidungen von entwurmten Hunden könnten den anderen Miteigentümern auf dem Grundstück nicht zugemutet werden. Diesen Gefahren könne allein dadurch begegnet werden, dass das Tier im Gartenbereich stets mittels einer höchstens drei Meter langen Führung angeleint und durch eine ausreichend für die Führung des großen Hundes geeignete, mindestens 16 Jahre alte Person begleitet werde (OLG Karlsruhe, 14 Wx 22/08). Nächtlicher Lärm: Vermieter kann dem Mieter, der trotz Abmahnung nachts überlaute Musik hört, fristlos kündigenDass man als Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus auf die Nachtruhe der anderen Mietparteien Rücksicht nimmt, ist ein eigentlich selbstverständliches Gebot der Höflichkeit. Wer sich nicht daran hält, muss aber nicht nur mit der Verärgerung der Nachbarn rechnen. Ihm droht auch die fristlose Kündigung durch den Vermieter wegen Störung des Hausfriedens. Diese Erfahrung musste jetzt ein Freund des nächtlichen Musikgenusses vor dem Landgericht (LG) Coburg machen. Die Richter verurteilten ihn zur Räumung seiner Mietwohnung, weil sie die fristlose Kündigung des Vermieters für wirksam erachteten. Dem Vermieter sei die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten, nachdem der Mieter schuldhaft durch überlaute Musik den Hausfrieden gestört habe. Den Einwand des Beklagten, jedenfalls nach der fristlosen Kündigung sei es nicht mehr zu Ruhestörungen gekommen, ließen sie nicht gelten. Ausschlaggebend sei vielmehr, dass der Mieter auch nach einer Abmahnung weiter regelmäßig durch überlaute Musik den Hausfrieden gestört und der Vermieter ihm daraufhin wirksam gekündigt habe. Die dadurch eingetretene Beendigung des Mietverhältnisses könne der Beklagte nicht durch Wohlverhalten nach der Kündigung rückgängig machen (LG Coburg, 32 S 1/08). Stadtreinigung: Kein Anspruch auf eine "Mini-Mülltonne"Eine fünfköpfige Familie kann angesichts des in ihrem Haushalt nur geringen Restmüllaufkommens von der Stadt nicht die Zuteilung eines lediglich 30 l fassenden Mülleimers beanspruchen, der zudem nur alle vier Wochen abgeholt werden soll. Diese Entscheidung traf das Verwaltungsgericht (VG) Arnsberg im Streit eines Bürgers mit der Stadt Wetter, wie das Volumen einer Mülltonne bemessen sein muss, die eine Familie für die Restmüllbeseitigung vorzuhalten hat. Nach der städtischen Abfallsatzung müssen alle Grundstückseigentümer ein mindestens 60 l fassendes Gefäß verwenden, das im Regelfalle alle zwei Wochen geleert wird. Allerdings sind die Grundstückseigentümer berechtigt, ihre Mülltonne nur für jede zweite Leerung an den Straßenrand zu stellen. Der Kläger meinte, diese Regelungen genügten nicht den Forderungen des Abfallrechts, wonach die Gemeinden ihre Abfallsatzungen so zu gestalten haben, dass über die Gebührenregelungen ausreichende Anreize zur Abfallvermeidung, Abfalltrennung und Abfallverwertung geschaffen werden. Dieser Auffassung konnte sich das VG indessen nicht anschließen. Es billigte ausdrücklich die Satzung der beklagten Stadt, nachdem es festgestellt hatte, dass die darin angenommenen Mindestabfallmengen keineswegs "aufs Blaue" festgelegt worden waren. Sie würden auf einer tatsächlichen Beobachtung der durchschnittlichen Abfallmengen in Wetter beruhen. Im Übrigen müsse das Volumen eines Restabfallbehälters auch so festgelegt werden, dass kein Anreiz gegeben werde, Abfallbeseitigungsgebühren zu sparen, indem Abfälle in die Landschaft gekippt oder über "gelbe Säcke" oder "grüne Tonnen" abgeholt werden (VG Arnsberg, 14 K 1086/07). Mietrecht Juni 2008Nebenkosten: Wasserkosten müssen nicht nach Verbrauch umgelegt werdenDer Vermieter ist zu einer Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch nicht verpflichtet, solange nicht alle Mietwohnungen eines Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet sind. Das stellte der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Rechtsstreit zwischen Mieter und Vermieter fest. Der Vermieter hatte die Wasserkosten wie in der Vergangenheit auch flächenbezogen abgerechnet, obwohl die Wohnung nach einer Modernisierung nun über einen Wasserzähler verfügte. Der Mieter war nur bereit, die Kosten für den gemessenen, tatsächlichen Verbrauch zu tragen, nicht jedoch die erheblich höheren Kosten nach einem Flächenmaßstab. Nach Ansicht der Richter sei zwischen den Parteien keine Änderung des Abrechnungsmaßstabs vereinbart worden. Allein im Einbau der Wasseruhr könne eine solche Vereinbarung nicht gesehen werden. Der Vermieter sei auch nicht zu einer Umstellung der Abrechnungsmodalitäten verpflichtet. Der Abrechnungsmaßstab müsse für alle Mieter gleich sein. Der Vermieter müsse daher keine Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch vornehmen, solange nicht alle Mietwohnungen des Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet seien. Die Richter machten schließlich deutlich, dass Zweifel des Mieters an der Billigkeit des Abrechnungsmaßstabs nicht ausreichen würden, um eine Änderung des Umlageschlüssels zu rechtfertigen. Ein solcher Anspruch sei nach dem Willen des Gesetzgebers nur bei besonderen Ausnahmefällen möglich. Ein Ausnahmefall liege nur vor, soweit es im Einzelfall zu einer krassen Unbilligkeit komme. Das sei vorliegend nicht der Fall gewesen (BGH, VIII ZR 188/07). Nebenkosten: Mieter kann pauschale Verwaltungs- und Instandsetzungskosten bestreitenNimmt der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vor, kann sich der Mieter einfach dagegen zur Wehr setzen. Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) hin. Nach der Entscheidung der Richter genüge es, wenn der Mieter die Höhe des Abzugs schlicht bestreitet. Dann sei es Aufgabe des Vermieters, die Kosten nachvollziehbar so aufzuschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können (BGH, VIII ZR 27/07). Gewerbemietrecht: Umlage von VerwaltungskostenWenn Ihr Unternehmen Gebäude im Betriebsvermögen hat, die Sie an Gewerbetreibende vermieten, sollten Sie Klauseln zur Umlage der Verwaltungskosten prüfen lassen. Im Moment streiten sich nämlich die Geister, ob es reicht, wenn im Mietvertrag steht, dass die "Kosten für die kaufmännische und technische Hausverwaltung" auf den Mieter umgelegt werden, ohne dazu nähere Angaben zu machen:
Unser Tipp: Solange eine klärende Entscheidung durch den Bundesgerichtshof fehlt, sollten Sie die umgelegten Verwaltungskosten in der Höhe begrenzen, und zwar entweder durch eine Pauschale, durch Festlegung eines Prozentsatzes von der Nettomiete oder durch Ansatz eines bestimmten Betrags pro Quadratmeter. Tiefgarage: Wenn der große Wagen nicht auf den gemieteten Stellplatz passt...Wer ein überdurchschnittlich großes Auto fährt, muss sich vor Abschluss des Mietvertrags selbst davon überzeugen, ob er den Wagen auf dem gemieteten Stellplatz überhaupt abstellen kann. Dass musste sich ein Autofahrer vor dem Amtsgericht (AG) München sagen lassen. Er hatte für seinen Porsche Cayenne einen Tiefgaragenplatz gemietet. Bereits fünf Tage später kündigte er den Vertrag aber wieder fristlos. Miete zahlte er keine. Daraufhin ging der Vermieter vor Gericht und verlangte den ausstehenden Mietzins von zu diesem Zeitpunkt insgesamt 460 Euro. Der Mieter weigerte sich zu zahlen. Er gab an, sein Fahrzeug habe eine Breite von 193 cm und passe nicht auf den Stellplatz. Der Vermieter habe ihm vor der Anmietung erklärt, dass er das Fahrzeug in der Garage abstellen könne. Seiner Meinung nach sei der Vermieter auch verpflichtet, den Stellplatz anderweitig zu vermieten. Der Vermieter erwiderte, dass der Beklagte zumindest rückwärts einparken könne. Dann könne er auch über die Fahrertüre ein- und aussteigen. Er habe auch nicht zugesichert, dass der Wagen auf den Parkplatz passe. Die Kündigung sei nicht wirksam. Der zuständige Richter gab dem Vermieter recht und verurteilte den Mieter zur Zahlung des Mietzinses. Er machte deutlich, dass die Kündigung das Mietverhältnis nicht beendet habe. Dabei könne dahinstehen, ob der Porsche Cayenne auf den Parkplatz passe und ob der Kläger erklärt habe, ein Abstellen des Fahrzeugs sei möglich. Selbst in diesem Fall stelle es jedenfalls eine grobe Fahrlässigkeit seitens des Mieters dar, wenn er sich auf eine solche Äußerung verlasse, ohne selbst die Geeignetheit des Stellplatzes zu überprüfen. Bei einem Fahrzeug mit derart überdurchschnittlichen Abmessungen hätte er den Stellplatz selbst vor Vertragsschluss ansehen müssen. Da ihm daher der Mangel durch eigene grobe Fahrlässigkeit unbekannt geblieben sei, könne er sich nicht auf diesen berufen. Entsprechend sei ihm eine Kündigung des Vertrags wegen Mangelhaftigkeit der gemieteten Sache nicht möglich. Da der Vertrag weiter bestehe, müsse der Vermieter auch den Stellplatz nicht anderweitig vermieten (AG München, 423 C 11099/07). Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht April 2008Renovierung: Rauchen kann vertragswidrig sein und Schadenersatzpflichten begründenGeht das Rauchen in einer Mietwohnung über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus, kann es eine Schadenersatzpflicht des Mieters begründen, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden. Diesen Grundsatz stellte der Bundesgerichtshof (BGH) in einer aktuellen Entscheidung auf. Zu dem Rechtsstreit war es gekommen, weil der Vermieter nach Auszug des Mieters die Rückzahlung der Kaution verweigerte. Er erklärte vielmehr die Aufrechnung mit einem Schadenersatzanspruch. Dazu hat er behauptet, der Mieter hätte in der Wohnung stark geraucht. Beim Auszug seien Decken, Wände und Türen der Wohnung durch Zigarettenqualm stark vergilbt gewesen. Der Zigarettengeruch habe sich in die Tapeten "eingefressen". Dies habe eine Neutapezierung und Lackierarbeiten an den Türen erforderlich gemacht. Der BGH verneinte in diesem Fall einen Schadenersatzanspruch. Er konnte eine "Verschlechterung" der Wohnung nicht erkennen. Nach Ansicht der Richter müsse nämlich berücksichtigt werden, ob sich die Folgen des Rauchens durch Schönheitsreparaturen im Sinne der Zweiten Berechnungsverordnung (Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) beseitigen ließen. Nur wenn dies nicht der Fall sei, also darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erforderlich seien, sei ein Schadenersatzanspruch gegeben. Das gelte auch unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entstehe. Grund: Der Vermieter werde dadurch nicht unbillig benachteiligt. Denn er hat die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen - auch im Wege formularvertraglicher Vereinbarung - auf den Mieter abzuwälzen. Fehle es an einer solchen Abwälzung der Renovierungspflichten, gehe dies zulasten des Vermieters. Im entschiedenen Fall hätten sich die behaupteten Spuren des Tabakkonsums durch das Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken sowie die Lackierung von Türen beseitigen lassen. Dies seien Schönheitsreparaturen im Sinne der Zweiten Berechnungsverordnung. Ein Schadenersatzanspruch des Vermieters habe daher nicht bestanden (BGH, VIII ZR 37/07).
Wohnraummietrecht: Kein Rechtsschutz gegen AbmahnungenDer Mieter einer Wohnung kann sich nicht durch Klage gegen eine von ihm als unberechtigt angesehene Abmahnung durch den Vermieter wehren. Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters, der von seinem Vermieter abgemahnt wurde. In dem Schreiben teilte ihm der Vermieter mit, dass er eine Beschwerde wegen Ruhestörung, häufig durch ein überlaut eingestelltes Fernsehgerät, erhalten habe. Für den Fall einer erneuten Beschwerde drohte ihm der Vermieter die fristlose Kündigung des Mietvertrags an. Der Mieter machte geltend, dass die Abmahnung unberechtigt sei. Mit der Klage beantragt er, die Abmahnung zu "beseitigen". Der BGH ließ es dahingestellt, ob die Abmahnung unberechtigt war. Selbst dann könne der Mieter weder Beseitigung noch Unterlassung der Abmahnung verlangen. Ein solcher Anspruch sei im Mietvertragsrecht nicht geregelt. Er lasse sich auch nicht aus anderen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs herleiten, weil eine unberechtigte Abmahnung den Mieter noch nicht in seinen Rechten verletze. Die Wirkung einer Abmahnung erschöpfe sich darin, ihm ein als Vertragsverletzung beanstandetes Fehlverhalten vor Augen zu führen. Der Vermieter erlange dadurch für einen späteren Rechtsstreit keinen Beweisvorsprung. Vielmehr müsse er weiterhin den vollen Beweis für die vorausgegangene Pflichtwidrigkeit führen, wenn der Mieter diese bestreite. Die davon abweichende Beurteilung der Folgen einer fehlerhaften Abmahnung im Arbeitsrecht lasse sich auf das Mietvertragsrecht nicht übertragen. Im Arbeitsrecht werde dem Arbeitnehmer zwar ein Beseitigungsanspruch gegen eine zu Unrecht erteilte Abmahnung zugebilligt. Grundlage dessen sei jedoch eine sehr ausgeprägte Fürsorgepflicht des Arbeitgebers, die im Mietvertragsrecht - wenn überhaupt - jedenfalls nicht in einem annähernd vergleichbaren Maße besteht (BGH, VIII ZR 139/07).
Kündigungsrecht: Störung durch andere Mieter als fristloser KündigungsgrundEin wichtiger Grund für die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses kann vorliegen, wenn dem gewerblichen Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil durch Störungen von Dritten, zu denen auch andere Mieter zu rechnen sind, entzogen wird. Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf in einem Rechtsstreit zwischen Mieter und Vermieter. Der Mieter hatte den Mietvertrag seines Ladenlokals fristlos gekündigt, der Vermieter hatte die Kündigung nicht anerkannt. Die Richter gaben dem Mieter recht. Die vorgetragenen Störungen würden eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Grundsätzlich müsse der Vermieter im Rahmen seiner Gebrauchsgewährungspflicht den Mieter gegen Störungen des vertragsgemäßen Gebrauchs schützen. Der Mieter eines Ladenlokals könne daher verlangen, dass der Vermieter ihm einen ungestörten Geschäftsbetrieb ermögliche. Hierzu gehöre z.B. der freie Zugang ebenso wie die Möglichkeit einer ungestörten Schaufensterwerbung. Im vorliegenden Fall sei der Vermieter daher zum Einschreiten verpflichtet gewesen, wenn Kunden oder Passanten vom Betreten des Ladengeschäfts oder vom Betrachten der zugehörigen Schaufenster abgehalten würden. Er müsse sicherstellen, dass der Zugang durch abgestellte Fahrzeuge oder herumliegende Gegenstände anderer Mieter nicht unmöglich gemacht oder so erschwert werde, dass Kunden oder Passanten von einem Betreten des Geschäftslokals Abstand nehmen. Dazu müsse der Vermieter notfalls auch gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen (OLG Düsseldorf, I-10 U 86/07).
Altbau: Kein Anspruch auf neue FensterMieter einer Altbauwohnung müssen gegebenenfalls mit zugigen Fenstern leben. Hierauf wies das Landgericht (LG) Karlsruhe hin. Die Richter entschieden, dass Mieter einer Altbauwohnung nur den Standard erwarten könnten, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspreche. Hätten vergleichbare Wohnungen in der Umgebung ebenfalls keine neuen Fenster, bestehe kein Anspruch auf Modernisierung. Im konkreten Fall habe daher der Mieter die Miete nicht kürzen dürfen (LG Karlsruhe, 9 S 157/05).
Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht März 2008Betriebskosten: Vermieter darf zur Ermittlung der Wohnungsbelegung nicht einfach auf Einwohnermelderegister zurückgreifenIst im Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten nach Personenzahl vereinbart, kann der Vermieter nicht auf das amtliche Einwohnermelderegister zurückgreifen, um die Belegung des Hauses zu ermitteln. Dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) liegt im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde: Die klagende Gemeinde ist Vermieterin einer von der Beklagten gemieteten Wohnung. Die Parteien vereinbarten die Umlage bestimmter Betriebskosten, unter anderem Kaltwasserverbrauch und Müllabfuhr, nach der Kopfzahl der Mietparteien. Mit der Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2004 errechnete die Klägerin eine Nachforderung zu ihren Gunsten. Die für die Verteilung maßgebliche Personenzahl hatte sie anhand des Einwohnermelderegisters ermittelt. Mit der Klage hat sie eine Betriebskostennachzahlung sowie die Feststellung verlangt, dass sie Betriebskosten anhand derjenigen Personenzahl verteilen könne, die sich aus dem amtlichen Einwohnermelderegister für die jeweilige Abrechnungsperiode ergebe. Die Klage wurde jedoch durch alle Instanzen abgewiesen. Der BGH begründete dies damit, dass die Klägerin die Klage nicht schlüssig begründet habe. Sie dürfe für die Ermittlung der Zahl der in den einzelnen Wohnungen ständig lebenden Menschen nicht ausnahmslos die Angaben aus dem amtlichen Einwohnermelderegister verwerten. Wenn für die Verteilung der Betriebskosten die Anzahl der Bewohner maßgeblich sein solle, komme es auf die tatsächliche Benutzung an, nicht auf die melderechtliche Registrierung. Das Einwohnermelderegister sei keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von (wie hier 20) Wohnungen. In einem solchen Haus finde ein regelmäßiger Mieterwechsel statt. Dieser spiegele sich nach der Lebenserfahrung nicht oder nur unzureichend im Einwohnermelderegister wider. Eine Umlage von Betriebskosten nach Kopfzahl setze deshalb voraus, dass der Vermieter - für bestimmte Stichtage - die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen feststellt. Dass dies mit einem höheren Aufwand und mit gewissen tatsächlichen Schwierigkeiten verbunden sein könne, vermöge daran nichts zu ändern (BGH, VIII ZR 82/07).
Mietmangel: Vermieter haftet für Zugangsmöglichkeit zum MietobjektWird der Zugang zu einem Ladenlokal durch eine Baustelle behindert, ist dies ein Mangel der Mietsache. So entschied das Kammergericht (KG) in Berlin. Die Richterin machte dabei deutlich, dass dies auch gelte, wenn der Vermieter die Baumaßnahmen nicht beeinflussen könne. In dem betreffenden Fall habe der Mieter daher die Miete mindern können, weil wegen einer Sperrung des Zugangsbereichs infolge des U-Bahnbaus das Ladenlokal nicht betreten werden konnte (KG, 8 U 194/06).
WEG: Eigentümer haftet für Mietausfallschaden, wenn sein Mitbewohner andere Hausbewohner bedrohtEin Wohnungseigentümer haftet für den entstandenen Mietausfallschaden eines anderen Wohnungseigentümers, wenn er nicht verhindert, dass sein Mitbewohner die dortigen Mieter regelmäßig massig bedroht und beleidigt und damit zur Kündigung treibt. Das musste sich eine Wohnungseigentümerin vor dem Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken sagen lassen, weil ihr Lebensgefährte die ausländischen Mieter einer Nachbarwohnung regelmäßig beleidigte und bedrohte. Diese kündigten daraufhin das Mietverhältnis. Der dortige Eigentümer konnte die Wohnung erst nach sieben Monaten wieder vermieten. Er nahm daraufhin die Wohnungseigentümerin auf Ersatz des Mietausfallschadens in Anspruch. Das OLG sprach ihm den gesamten Schaden zu. Die Wohnungseigentümerin habe ihre Pflichten aus dem Wohnungseigentumsgesetz verletzt. Danach müsse sie bei der Nutzung des Wohnungseigentums dafür Sorge tragen, dass kein anderer Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus einen Nachteil erleide. Dabei hafte sie auch für ein schuldhaftes Handeln ihres Mieters bzw. Mitbewohners. Dessen regelmäßige psychischen Beeinträchtigungen der anderen Mieter würden einen solchen Verstoß darstellen, da sie zu einer Beeinträchtigung des körperlichen Wohlbefindens der betroffenen Mieter geführt hätten (OLG Saarbrücken, 5 W 2/07).
"Hartz IV": Größere Wohnung ist bei umfangreicher und häufiger Betreuung von Kindern zulässigEmpfänger von Grundsicherung für Arbeitsuchende nach dem SGB II (im Volksmund: "Hartz IV"), die nach einer Trennung alleine leben, müssen sich in der Regel auf eine Wohnungsgröße von höchstens 45 m² beschränken. Unter bestimmten Voraussetzungen kann aber auch eine größere Wohnung angemessen sein, wenn nämlich nach der Trennung vom Partner die gemeinsamen Kinder regelmäßig und häufig zu Besuch kommen. So entschied das Sozialgericht (SG) Aachen im Fall eines Mannes, dessen drei zwischen 1997 und 2003 geborene Kinder sich regelmäßig von freitagmittags bis sonntagabends bei ihm aufhalten. Zusätzlich übernachtet seine jüngste Tochter an zwei weiteren Tagen der Woche bei ihm, um von dort den nahe gelegenen Kindergarten zu besuchen. Das SG orientierte sich an der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts. Danach sei in derartigen Fällen eine zeitweilige Bedarfsgemeinschaft zwischen dem Elternteil und den Kindern anzunehmen. Dem sei dann aber nach Ansicht des SG auch bei der Prüfung, welche Wohnungsgröße der allein lebende Elternteil noch als angemessen beanspruchen könne, Rechnung zu tragen. Im konkreten Fall hielt das SG für den Mann eine Wohnungsgröße wie für einen Zwei-Personen-Haushalt, also bis zu 60 m², für angemessen (SG Aachen, S 14 AS 80/07).
Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Februar 2008Betriebskosten: Berechnungsgrundlage, wenn tatsächliche Wohnfläche von vertraglicher Angabe abweichtWeicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist bei der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 Prozent beträgt. Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Rechtsstreit. Der Mieter kann sich in einem solchen Fall also nicht auf die Unwirksamkeit der Abrechnung berufen (BGH, VIII ZR 261/06). Mietkaution: Mieter kann bei einer Insolvenz des Vermieters leer ausgehenDer Wohnungsmieter kann eine gestellte Mietkaution bei einer Insolvenz des Vermieters nur ungeschmälert herausverlangen (aussondern), wenn der Vermieter - wie es das Gesetz vorschreibt - die Kaution von seinem sonstigen Vermögen getrennt angelegt hat. Verstößt der Vermieter gegen diese zugunsten des Mieters vorgesehene Bestimmung, ist nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) der dem Mieter zustehende Auszahlungsanspruch nur eine einfache Insolvenzforderung. Folge ist, dass er seine Mietkaution voraussichtlich gar nicht oder nur in einem Bruchteil zurückbekommen wird. Dies folge nach Ansicht der Richter aus dem allgemeinen insolvenzrechtlichen Grundsatz, dass ein Kontoguthaben nur aus der Insolvenzmasse ausgesondert werden könne, wenn es sich um ein ausschließlich zur Aufnahme von Fremdgeldern bestimmtes Konto handelt. Hinweis: Der Mieter ist allerdings berechtigt, die Pflicht des Vermieters zur gesonderten Anlage der Kaution durchzusetzen. So kann er vom Vermieter den Nachweis verlangen, dass die Kaution auch tatsächlich auf einem Treuhandkonto angelegt wurde. Solange der Vermieter dieser gesetzlichen Anlageverpflichtung nicht nachkommt, kann der Mieter grundsätzlich die geschuldete Mietzahlung bis zur Höhe des Kautionsbetrags zurückhalten (BGH, IX ZR 132/06). Mietgebrauch: Vermieter muss für dauerhafte Dichtigkeit des Dachs Sorge tragenDer Vermieter muss für eine Gebrauchsfähigkeit und den sicheren Zustand der Mieträume sorgen. Bei einer Beschädigung muss er das Gebäude in der Weise instand setzen, dass es genutzt werden kann. Das schrieb das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf einem Vermieter ins Stammbuch. In dem betroffenen Gebäude war es über Jahre immer wieder zu Feuchtigkeitseintritten wegen des undichten Dachs gekommen. Die Richter machten deutlich, dass sich der Vermieter in einem solchen Fall nicht damit begnügen dürfe, nur die jeweils konkrete Undichtigkeit beseitigen zu lassen. Er müsse vielmehr das Dach so sanieren, dass es dauerhaft dicht sei. Unterlasse er die erforderlichen Maßnahmen, habe der Mieter ein Recht zur fristlosen Kündigung des Vertragsverhältnisses (OLG Düsseldorf, I-10 U 46/07). Befristeter Mietvertrag: Einhaltung der Schriftform bei Beitritt eines weiteren MietersDer Beitritt eines weiteren Mieters zu einem auf mehr als ein Jahr abgeschlossenen Mietvertrag genügt der Schriftform, wenn der Vermieter mit dem neu eintretenden Mieter unter Bezugnahme auf den Mietvertrag den Beitritt schriftlich vereinbart und der bisherige Mieter formlos zustimmt. Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Celle hin. Die Richter erläuterten zunächst, dass ein Mietvertrag grundsätzlich auch mündlich vereinbart werden könne. Eine Ausnahme gelte jedoch, wenn ein befristeter Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr gelten solle. Dann müsse der Mietvertrag in schriftlicher Form geschlossen werden. Diese Schriftform sei im vorliegenden Fall eingehalten worden. Es sei nicht erforderlich, dass alle drei Parteien gemeinsam einen neuen Mietvertrag unterzeichnen würden. Vielmehr sei ausreichend, wenn der neu hinzutretende Mieter mit dem Vermieter eine schriftliche Vereinbarung treffe, in der ausdrücklich auf den bisherigen Mietvertrag Bezug genommen werde. Damit werde dem Sinn und Zweck des Gesetzes Genüge getan. Ein späterer Grundstückserwerber werde so in die Lage versetzt, sich vollständig über die auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zu unterrichten (OLG Celle, 2 W 116/07). Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Januar 2008Mietvertrag: Wahrung der Schriftform bei Vertrag mit einer GmbHZur Wahrung der Schriftform eines Mietvertrags mit einer GmbH als alleiniger Mieterin oder Vermieterin ist es nicht erforderlich, dass die auf deren Seite geleistete Unterschrift mit einem die Vertretung kennzeichnenden Zusatz versehen wird. Dies gelte nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) auch für den Fall, dass die GmbH satzungsgemäß von zwei Geschäftsführern gemeinsam vertreten werde, die Unterschrift in der für die GmbH vorgesehenen Unterschriftszeile aber (hier: mit dem Zusatz "i.V.") von einem Dritten stamme. Ob dieser hierzu bevollmächtigt war oder als vollmachtloser Vertreter unterzeichnet hat, sei eine Frage des Zustandekommens des Vertrags, nicht der Wahrung seiner Form (BGH, XII ZR 121/05).
Tierhaltung: Weit verbreitete Klausel zum Verbot von Haustieren ist unwirksamEine formularmäßige Mietvertragsklausel ist unwirksam, wenn sie eine Ausnahme von dem Zustimmungserfordernis zur Haustierhaltung nur für Ziervögel und Zierfische einräumt, nicht jedoch für andere kleine Haustiere. Mit dieser Entscheidung gab der Bundesgerichtshof (BGH) einem Mieter recht, der in seiner Wohnung zwei Katzen halten wollte. Der Vermieter verweigerte jedoch seine Zustimmung. Er berief sich dazu auf eine Klausel des Mietvertrags, nach der "jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, … der Zustimmung des Vermieters" bedarf. Daraufhin zog der Mieter vor Gericht.
Der BGH hielt die Klausel des Mietvertrags für unwirksam. Sie benachteilige den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen. Die Benachteiligung ergebe sich daraus, dass eine Ausnahme von dem Zustimmungserfordernis nur für Ziervögel und Zierfische bestehe, hingegen nicht für andere kleine Haustiere. Deren Haltung gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung, weil von ihnen in der Regel Beeinträchtigungen der Mietsache und Störungen Dritter nicht ausgehen können. Das sei allerdings nicht nur bei den in der Klausel aufgeführten Ziervögeln und Zierfischen, sondern auch bei anderen Kleintieren der Fall, die, wie etwa Hamster und Schildkröten, ebenfalls in geschlossenen Behältnissen gehalten werden. Hinweis: Die jetzt für unwirksam erklärte Klausel findet sich ein einer Vielzahl von Mietverträgen. Die Unwirksamkeit der Klausel hat jedoch nicht automatisch zur Folge, dass nun die Tierhaltung uneingeschränkt möglich ist. Die Zulässigkeit der Tierhaltung hängt vielmehr davon ab, ob sie zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung gehört. Die Beantwortung dieser Frage erfordert bei anderen Haustieren als Kleintieren eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen. Die dabei zu berücksichtigenden Umstände sind so individuell und vielgestaltig, dass sich jede schematische Lösung verbietet (BGH, VIII ZR 340/06).
Nutzerwechselgebühr: Kein Anspruch des Vermieters auf ErstattungZieht ein Mieter vor Ablauf der Abrechnungsperiode aus, kann der Vermieter für die Zwischenabrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten keine "Nutzerwechselgebühr" verlangen. Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Streit zwischen einem Vermieter und seinem ehemaligen Mieter. Nach dem Auszug des Mieters hatte der Vermieter von ihm in der Betriebskostenabrechnung u.a. die Erstattung einer "Nutzerwechselgebühr" in Höhe von 30,74 EUR verlangt. Dieser Betrag war dem Vermieter selbst von dem Abrechnungsunternehmen in Rechnung gestellt worden.
Der BGH entschied, dass es sich bei den Kosten des Nutzerwechsels nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um - nicht umlagefähige - Kosten der Verwaltung handele. Nach dem Gesetz seien unter Betriebskosten nur solche Kosten zu verstehen, die dem Vermieter durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstünden. Die "Nutzerwechselgebühr" falle in einem Mietverhältnis aber nicht in wiederkehrenden, periodischen Zeiträumen an. Sie entstünde lediglich einmal, nämlich im Zusammenhang mit dem Auszug des Mieters. Damit habe der Vermieter die Kosten des Nutzerwechsels zu tragen, sofern die Parteien keine anderweitige vertragliche Regelung getroffen hätten (BGH, VIII ZR 19/07).
WEG: Kosten für Reparatur und Austausch von ThermostatventilenThermostatventile und sonstige Einrichtungen zur Regelung der Heizungswärme dienen - auch - dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer und sind deshalb Gemeinschaftseigentum. Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Stuttgart sind daher die Kosten für ihre Reparatur und den Austausch Kosten der Verwaltung. Der klagende Wohnungseigentümer konnte damit die Handwerkerrechnungen von der Gemeinschaft ersetzt verlangen, die ihm aufgrund eines Defekts verschiedener Regelungsteile und der Thermostatventile der in seiner Wohnung installierten Fußbodenheizung entstanden waren (OLG Stuttgart, 8 W 404/07).
MietrechtMeldungen Dezember 2007 Haftungsrecht: Hauseigentümer haftet nicht für Schäden beim TreppengeländerrutschenEin Hauseigentümer haftet nicht für Schäden, die daraus entstehen, dass das Treppengeländer zum Hinunterrutschen missbraucht wird. Aus diesem Grund wies das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken die Klage eines 12-jährigen Mädchens ab, die in einem Mietshaus wohnte. Diese hatte sich beim Spielen im Treppenhaus mit dem Bauch auf das Treppengeländer gelegt, um das Geländer herunterzurutschen. Dabei hatte sie das Gleichgewicht verloren und war kopfüber neun Meter tief in das offene Treppenhaus abgestürzt. Hierbei hatte sie schwere Schädelverletzungen erlitten. Sie verlangte nun Schadenersatz vom Hauseigentümer. Dieser sei seiner Verkehrssicherungspflicht nicht nachgekommen. Er hätte das Geländer mit geeigneten Vorrichtungen gegen das Rutschen auf dem Handlauf sichern müssen. Zudem hätte er das offene Treppenhaus durch gespannte Netze sichern müssen. Das OLG sah das jedoch nicht so. Nach Ansicht der Richter habe die Verkehrssicherungspflicht des Hauseigentümers seine Grenzen. Er müsse keinen Schutz bei einer fernliegenden bestimmungswidrigen Benutzung bieten. Bei deutlich erkennbaren Gefahren scheide die Verkehrssicherungspflicht aus, wenn bei verständiger Würdigung anzunehmen sei, dass der zu Schützende der Gefahr ausweichen könne und werde. Im vorliegenden Fall dränge sich die erkennbare Gefahr förmlich auf. Es handele sich auch für ein 12-jähriges Kind um eine offensichtliche Gefahrenquelle (OLG Saarbrücken, 4 U 126/06).
Gewerbemietrecht: Übergang einer Konkurrenzschutzklausel bei Aufteilung des ObjektsBei Aufteilung eines Gewerbemietobjekts geht eine mietvertragliche Konkurrenzschutzverpflichtung auf den jeweiligen Erwerber einzelner Räumlichkeiten über. Darauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz einen Vermieter hin, der in einem größeren Gewerbeobjekt vom Bauträger eine vermietete Einheit erworben hatte. Als in einer anderen Einheit ein Konkurrenzbetrieb des Mieters eröffnet wurde, kürzte dieser die Miete. Er berief sich dabei auf eine Konkurrenzschutzverpflichtung, die er mit dem Bauträger, also seinem früheren Vermieter, getroffen hatte. Das OLG hielt die Mietkürzung für rechtens. Auch wenn der Vermieter einen Verstoß nicht verhindern könne, müsse er für einen solchen im Rahmen der Gewährleistung (Mietminderung) einstehen (OLG Koblenz, 10 U 1013/05).
WEG: Zuweisung von Gegenständen des Gemeinschaftseigentums an einzelne EigentümerDie Zuweisung von Gegenständen des Gemeinschaftseigentums an einzelne Wohnungseigentümer zur alleinigen Nutzung und Kostentragung kann nicht durch Mehrheitsbeschluss erfolgen. Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) München im Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die vorhandene Wasserhähne im Garten einzelnen Eigentümern durch Mehrheitsbeschluss in einer WEG-Versammlung zuweisen wollte. Nach Ansicht der Richter sei dies jedoch nicht möglich. Bei der Zuweisung handele es sich um die Festlegung von Sondernutzungsrechten, nicht um eine Gebrauchsregelung. Sondernutzungsrechte könnten aber nur durch Vereinbarung, nicht aber durch Mehrheitsbeschluss begründet werden. Eine wirksame Vereinbarung liege jedoch nicht vor (OLG München, 34 Wx 103/05). Meldungen November 2007
Schönheitsreparaturen: Vertragliche Renovierungspflicht bei Auszug ist unwirksam Eine formularvertragliche Endrenovierungspflicht des Mieters ist auch ohne Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen (isolierte Endrenovierungsklausel) in Wohnraummietverträgen unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt.
Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters. Dessen Mietvertrag enthielt zu Schönheitsreparaturen nur folgende Regelung: „Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage zurückzugeben“. In der Anlage zum Mietvertrag heißt es unter Nr. 10: „Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Rauhfaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen“. Der Mieter wollte gleichwohl die Wohnung bei seinem Auszug nicht renovieren.
Der BGH gab ihm recht. Nach Ansicht der Richter sei Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam. Der Mieter sei daher nicht verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in dieser Wohnung auszuführen. Weder aus dem Mietvertrag noch aus der Anlage folge, dass der Vertrag dem Mieter Schönheitsreparaturen nur insoweit auferlege, als dies nach dem Abnutzungszustand erforderlich sei. Aus der maßgeblichen Sicht eines durchschnittlichen Mieters liege vielmehr das Verständnis näher, dass die Wohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renoviert sein müsse oder jedenfalls seit der letzten Renovierung keine Abnutzungsspuren aufweisen dürfe. Die Formularbestimmung sei daher als uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung unwirksam.
Hinweis: Der BGH hat mehrfach entschieden, dass eine Formularklausel im Wohnraummietvertrag unwirksam ist, wenn sie den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben. Danach benachteiligt eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung sowie vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, den Mieter auch unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen trifft. Denn sie verpflichtet den Mieter, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses auch zu renovieren, wenn er dort nur kurze Zeit gewohnt hat oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat (BGH, VIII ZR 316/06).
Betriebskosten: Keine Ausschlussfrist für Abrechnung im Gewerbemietrecht Bei Wohnraum muss die Betriebskostenabrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter seine Forderung nicht mehr geltend machen.
Das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf wies nun in einem Rechtsstreit darauf hin, dass eine vergleichbare Regelung für die gewerbliche Miete fehle. Die Rechtsprechung lehne es auch ab, die Ausschlussfrist entsprechend auf gewerbliche Mietverhältnisse anzuwenden. Im Ergebnis bedeute dies, dass Vermieter die Betriebskosten im Gewerbemietrecht auch noch nach Ablauf eines Jahres geltend machen können (OLG Düsseldorf, I-10 U 66/07).
WEG: Wohnungseigentümer hat Anspruch auf Einsichtnahme in Einzelabrechnungen Der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Abrechnung beinhaltet ein Recht auf Einsichtnahme in fremde Einzelabrechnungen.
Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) München im Rechtsstreit mehrerer Mitglieder einer größeren Wohnungseigentümergemeinschaft hin. Diese wollten die Verwalterin verpflichten, ihnen gegen Erstattung der Kosten Kopien der Einzelabrechnungen für sämtliche Wohn- und Gewerbeeinheiten zu erstellen.
Die Weigerung der Verwalterin war nach Ansicht des OLG rechtswidrig. Jeder Wohnungseigentümer habe als Kontrollrecht ein Recht auf Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen. Dies schließe Einzelabrechnungen aller Wohnungseigentümer ein, ohne dass hierfür datenschutzrechtlich Einschränkungen zu beachten seien. Dem stehe das Bundesdatenschutzgesetz nicht entgegen, da die Wohnungseigentümergemeinschaft keine anonyme Gemeinschaft sei. Vielmehr diene die Einsichtnahme dem Zwecke des Gemeinschaftsverhältnisses. Dabei habe der Wohnungseigentümer auch ein Recht auf Fertigung und Aushändigung von Kopien. Es könne ihm i.d.R. nicht zugemutet werden, handschriftliche Abschriften zu erstellen (OLG München, 32 Wx 177/06).
WEG: Haustierhaltungsverbot durch Mehrheitsbeschluss ist unzulässig Durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer kann kein generelles Haustierhaltungsverbot beschlossen werden.
Mit dieser Entscheidung gab das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken zwei Hundehaltern recht, die sich gegen ein entsprechendes Tierverbot zur Wehr gesetzt hatten. Es wies die Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft ab, mit der die Hundehalter zur Entfernung Ihrer Hunde verpflichtet werden sollten. Die Richter wiesen darauf hin, dass der Beschluss über die Hausordnung mit dem generellen Tierhaltungsverbot nichtig sei. Er verstoße gegen ein gesetzliches Verbot. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) könne jeder Eigentümer in seiner Wohnung machen was er wolle, solange er die anderen Eigentümer nicht in einem mehr als unvermeidlichen Umfang beeinträchtige. Eine Beeinträchtigung der anderen Eigentümer sei aber nicht bei jeder Haustierhaltung gegeben. So würden z.B. von Zierfischen oder Kleinvögeln keine Geruchs- oder Geräuschbelästigungen ausgehen. Dies würde ein generelles Haustierverbot nicht berücksichtigen (OLG Saarbrücken, 5 W 154/06-51).
Meldungen Oktober 2007 Gewerberaummiete: Bei Nichtzahlung der Kaution kann fristlos gekündigt werden Die Nichtzahlung der Kaution stellt grundsätzlich eine erhebliche Vertragsverletzung dar. Diese Klarstellung traf jetzt der Bundesgerichtshof (BGH). Nach dem Gesetz könne jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ob die Voraussetzungen der Kündigung vorlägen, könne aber nur von Fall zu Fall beantwortet werden. Das gelte auch für die Frage, ob dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen Nichtzahlung der Kaution nicht mehr zumutbar sei. Allerdings räumt der BGH bei dieser Frage mit der verbreiteten Vorstellung auf, in der Nichtzahlung der Kaution liege i.d.R. keine schwerwiegende Störung des Mietverhältnisses. Er stellt vielmehr klar: Da die Kaution regelmäßig ein legitimes Sicherungsbedürfnis des Vermieters befriedige, sei ihre Nichtzahlung grundsätzlich eine erhebliche Vertragsverletzung. Der Vermieter könne daher jedenfalls im Bereich der Gewerberaummiete vor der Kündigung i.d.R. nicht auf das Einklagen der Kaution verwiesen werden. Das heißt: Ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses bei der gebotenen Abwägung wegen dieser erheblichen Pflichtverletzung für den Vermieter unzumutbar, scheitert die Kündigung nicht daran, dass der Vermieter gegen den Mieter Klage auf Leistung der Kaution hätte erheben können (BGH, XII ZR 36/05).
Mieterrecht: Vermieter muss unauffällige Parabolantenne dulden Wenn mit der Aufstellung einer Parabolantenne weder eine Substanzverletzung noch eine nennenswerte ästhetische Beeinträchtigung des Eigentums des Vermieters verbunden ist, kann der Vermieter verpflichtet sein, einer solchen Aufstellung zuzustimmen. Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters, in dessen Wohnungsmietvertrag es hieß: „Ist die Wohnung an eine Gemeinschaftsantenne oder an eine mit einem Breitbandkabelnetz verbundene Verteilanlage angeschlossen, darf der Mieter außerhalb seiner Wohnung keine eigene Antenne für Hörfunk oder Fernsehen anbringen“. Die Wohnung verfügte über einen Breitbandkabelanschluss. Gleichwohl stellte der Mieter ohne feste Verbindung zum Gebäude auf dem Fußboden des Balkons eine Parabolantenne auf. Der Vermieter verlangte deren Entfernung. Der BGH hielt die Klausel des Mietvertrags für unwirksam. Sie untersage dem Mieter grundsätzlich und ohne Ausnahme die Anbringung einer eigenen Antenne. Das sei mit der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts nicht zu vereinbaren. Danach sei nämlich im Hinblick auf die Grundrechte von Mieter und Vermieter i.d.R. eine fallbezogene Abwägung erforderlich. So gelte zwar als Faustregel, dass regelmäßig ein sachbezogener Grund zum Verbot einer zusätzlichen Parabolantenne gegeben sei, wenn die Wohnung einen Kabelanschluss habe. Allerdings sei der Vermieter verpflichtet, das grundgesetzlich geschützte Interesse des Mieters am zusätzlichen Empfang von (ausländischen) Satellitenprogrammen zu berücksichtigen, wenn damit weder eine Substanzverletzung noch eine nennenswerte ästhetische Beeinträchtigung seines Eigentums verbunden sei. Das heißt: Eine von außen kaum erkennbare und im Verhältnis zu der zulässigen Aufstellung von z.B. Gartenmöbeln und der restlichen Fassadengestaltung nicht weiter ins Gewicht fallende optische Beeinträchtigung des Gebäudes überwiege danach nicht ohne Weiteres das Interesse des Mieters am Empfang der von ihm ausgewählten ausländischen Satellitenprogramme (BGH, VIII ZR 207/04).
Wohnraummiete: Kein Eigenbedarf für Kommanditgesellschaft Eine Kommanditgesellschaft kann Wohnräume weder als „Wohnung für sich“ noch für Familien- oder Haushaltsangehörige benötigen. Eigenbedarf i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kommt bereits begrifflich nicht in Betracht. Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in einem entsprechenden Rechtsstreit. Allerdings wiesen die Richter darauf hin, dass durchaus ein berechtigtes Interesse der Kommanditgesellschaft an der Beendigung des mit einem Betriebsfremden abgeschlossenen Mietverhältnisses bestehen könne. Das sei z.B. der Fall, wenn das Wohnen ihres Mitarbeiters gerade in dieser Wohnung nach seiner betrieblichen Funktion und Aufgabe für den Betriebsablauf von nennenswertem Vorteil sei. Dies gelte auch für den Geschäftsführer der Komplementärin der Kommanditgesellschaft (BGH, VIII ZR 122/06).
Nutzungsentschädigung: Ist bei der Berechnung die vereinbarte oder niedrigere ortsübliche Miete heranzuziehen? Gibt der Mieter die Mietsache nach Ablauf des Mietverhältnisses nicht zurück, kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung eine Entschädigung verlangen. Bei der Berechnung dieser Entschädigung kann er zwischen der vereinbarten Miete oder der ortsüblichen Miete entscheiden. Das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg hat nun entschieden, dass dabei unerheblich ist, wenn die ortsübliche Miete unterhalb der vereinbarten Miete liegt. Der Vermieter könne in diesem Fall gleichwohl die vereinbarte Miete als Entschädigung beanspruchen (OLG Brandenburg, 3 U 8/07).
Mieterhöhung: Zulässigkeit, wenn sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsschluss nicht erhöht hat Ein Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete ist möglich, wenn die ursprünglich vereinbarte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsschluss nicht erhöht hat. So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Fall, in dem die Parteien im Mietvertrag eine Miete von 4 EUR/m² vereinbart hatten. Die ortsübliche Vergleichsmiete belief sich zu dieser Zeit auf 4,60 EUR/m². Ein Jahr später verlangte die Vermieterin - bei unveränderter ortsüblicher Vergleichsmiete - die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete auf 4,26 EUR/m². Der Mieter verweigerte seine Zustimmung. Der BGH hielt die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage der Vermieterin für berechtigt und verurteilte den Mieter entsprechend. Die Richter erläuterten, dass der Vermieter vom Mieter unter bestimmten Voraussetzungen Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen könne. Nach Wortlaut und Zweck dieser gesetzlichen Regelung setze ein Mieterhöhungsverlangen nicht voraus, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsschluss erhöht habe. Das Vergleichsmietensystem solle dem Vermieter ermöglichen, eine am Markt orientierte, die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellende Miete zu erzielen. Das treffe auch auf denjenigen Vermieter zu, der bei Vertragsbeginn eine für den Mieter besonders günstige, unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete vereinbart habe. Der Mieter müsse im Gegenteil von vornherein damit rechnen, dass die Miete stufenweise bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst werde, sofern die Parteien eine Mieterhöhung nicht ausgeschlossen hätten. Den Interessen des Mieters werde insbesondere durch die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete, die Jahressperrfrist, die 15-monatige Wartezeit und die Kappungsgrenze Rechnung getragen (BGH, VIII ZR 303/06).
Eigenbedarf: Kündigungsverzicht muss schriftlich erfolgen Ein Verzicht des Vermieters auf das Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedarf - wie der gesamte Mietvertrag - der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll. Mit dieser Begründung bestätigte der Bundesgerichtshof (BGH) eine Entscheidung, in der eine Mieterin zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt worden war. Zwar hatte die Mieterin der Kündigung widersprochen und sich auf die von ihr vorgelegte Version der Anlage zu § 27 des Mietvertrags berufen. Diese Anlage bestand aus einem einzelnen, losen Blatt mit der Überschrift „§ 27 - Sonstige Vereinbarungen“ ohne weitere Hinweise auf ein bestimmtes Mietverhältnis und ohne Unterschriften oder Paraphen. Hierin hieß es u.a. „Auf eine Kündigung wegen Eigenbedarf wird verzichtet“. Ein Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung in dieser Art und Weise sei nach Ansicht des BGH aber wegen fehlender Nichteinhaltung der erforderlichen Schriftform unbeachtlich. Das gesetzlich vorgesehene Formerfordernis verfolge vor allem den Zweck, es dem Grundstückserwerber zu erleichtern, in einen bestehenden Mietvertrag einzutreten. So könne er sich einfacher über den Umfang der auf ihn übergehenden Bindungen unterrichten. Hauptzweck des Schriftformerfordernisses (neben Warn- und Beweisfunktion) sei damit der Schutz des Informationsinteresses eines potenziellen Grundstückserwerbers. Dabei betreffe die Formbedürftigkeit nicht nur Mietgegenstand, Mietzins, Dauer des Mietverhältnisses und genaue Bezeichnung der Vertragsparteien. Vielmehr seien alle Vertragsbestimmungen umfasst, die nach dem Willen der Parteien einen wesentlichen Vertragsbestandteil bilden würden. Hierzu zähle auch der Kündigungsverzicht wegen Eigenbedarfs, der eine wesentliche Einschränkung des verfassungsrechtlich geschützten Eigentums des Erwerbers beinhalte. Ohne Einhaltung der Schriftform würde der Erwerber anhand des Mietvertrags die Beschränkung des Kündigungsrechts nicht erkennen, obwohl gerade der Erwerber von Wohnraum häufig ein gesteigertes Interesse am Sonderkündigungsrecht habe. Die vorgelegte Anlage zum Mietvertrag entspreche jedoch nicht der gesetzlichen Schriftform. Aus den in mehreren Schriftstücken „verstreuten Bestimmungen“ der wesentlichen Vertragsbestandteile werde die Zusammengehörigkeit nicht zweifelsfrei erkenntlich. Die Anlage sei weder mit dem Mietvertrag verbunden noch unterzeichnet worden. Zudem nehme sie auch im Text nicht auf den Hauptvertrag Bezug (BGH, VIII ZR 223/06).
Kaution: BGH stärkt Rechte des Erwerbers Erwirbt ein Käufer ein Grundstück erst nach der Beendigung eines Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters, tritt er nicht in die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters aus dem beendeten Mietverhältnis ein. Der Bundesgerichtshof (BGH) wies darauf hin, dass dies auch für eine getroffene Sicherungsabrede zur Kaution gelte. Vielmehr obliege die Abrechnung der Nebenkosten aus der im Zeitpunkt des Auszugs des Mieters laufenden Abrechnungsperiode allein dem bisherigen Vermieter (BGH, VIII ZR 219/06).
Aktuelle Gesetzgebung: Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes ist am 1. Juli 2007 in Kraft getreten Die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes ist am 1. Juli 2007 in Kraft getreten. Das Gesetz soll die Verwaltung von Eigentumswohnungen vereinfachen und verweist das Gerichtsverfahren in Wohnungseigentumssachen an die Zivilgerichte. Zu den Regelungen im Einzelnen:
Beispiel: Hat das Haus einen Fahrstuhl, können die Wohnungseigentümer über die Verteilung der Kosten für Strom und Wartung künftig mit einfacher Mehrheit der (in der Wohneigentümerversammlung anwesenden) Miteigentümer beschließen. Liegt etwa im 4. Stock eine häufig besuchte Arztpraxis, können die Miteigentümer dies bei der Entscheidung über die Verteilung der Kosten berücksichtigen. Bislang konnte eine andere Kostenverteilung als nach Miteigentumsanteilen nur einstimmig beschlossen werden, es sei denn, die Wohnungseigentümer hatten in der Gemeinschaftsordnung (Teilungserklärung) etwas anderes vereinbart.
Wohnraummiete: Mieterhöhung, wenn die vermietete Wohnung tatsächlich größer als vertraglich vereinbart ist Bei der Berechnung einer zulässigen Mieterhöhung kommt es ausschließlich auf die im Vertrag angegebene Wohnfläche an. Ist die Wohnung tatsächlich größer als im Vertrag angegeben, ist dies unerheblich. Diese mieterfreundliche Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Mieterin, in deren Mietvertrag die Wohnfläche mit 121,49 m² angegeben war. Tatsächlich betrug sie aber 131,80 m². Als der Vermieter die Zustimmung der Mieterin zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete verlangte, hatte er seiner Berechnung die tatsächliche Wohnungsgröße zugrunde gelegt. Die Mieterin lehnte die Zustimmung ab. Nach ihrer Ansicht müsse es auf die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße ankommen. So sah es auch der BGH. Der Mieter könne nach dem Gesetz vom Mieter unter bestimmten Voraussetzungen die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur örtlichen Vergleichsmiete verlangen. Maßgebend hierfür sei insbesondere die Größe der Wohnung. Dabei komme es grundsätzlich auf die vertraglich vereinbarte Wohnfläche an. Die Angabe der Wohnfläche von 121,49 m² im Mietvertrag der Parteien sei keine unverbindliche Objektbeschreibung. Es liege vielmehr eine rechtsverbindliche Vereinbarung über die Beschaffenheit der Wohnung vor. Die davon abweichende tatsächliche Wohnungsgröße sei jedenfalls nicht maßgebend, wenn die Wohnflächenabweichung nicht mehr als 10 Prozent betrage. Dies hatte der BGH bereits für den umgekehrten Fall eines Mieterhöhungsverlangens, bei dem die tatsächliche Wohnfläche geringer war als angegeben, entschieden (BGH, VIII ZR 192/03). Gleiches gelte auch hier. Erst bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 Prozent könne es dem Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen nicht mehr zugemutet werden, an der vertraglichen Vereinbarung über die Wohnungsgröße festgehalten zu werden. Diese Grenze sei im vorliegenden Fall jedoch nicht überschritten. Die zulässige Mieterhöhung hätte daher vorliegend nach der im Vertrag angegebenen Wohnfläche berechnet werden müssen (BGH, VIII ZR 138/06).
Gesundheitsgefährdung: Keine fristlose Kündigung ohne Abmahnung Die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat. Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters, dessen Mietvertrag mit der Begründung befristet war, dass das bestehende Gebäude nach Vertragsablauf abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden solle. Ein Jahr vor Ablauf erklärte der Mieter die außerordentliche Kündigung wegen Schimmelpilzbefalls und hierdurch verursachter Gesundheitsschäden (Hautausschlag, Asthmaanfälle). Einige Tage später zog er aus und zahlte keine Miete mehr. So einfach könne er sich die Sache jedoch nicht machen, urteilten die Richter. Auch eine erhebliche Gesundheitsgefährdung gebe dem Mieter kein sofortiges Lösungsrecht mehr. Vielmehr müsse einer hierauf gestützten außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund grundsätzlich entweder eine Abhilfefrist oder eine Abmahnung vorausgehen. Die anderslautende, bis zur Mietrechtsreform gültige Rechtslage gelte nicht mehr (BGH, VIII ZR 182/06).
Gewerbemietrecht: Hohe Innentemperatur als Mietmangel Die Raumtemperatur in einem als Spielsalon genutzten gewerblichen Mietobjekt darf 26 Grad nicht überschreiten, es sei denn, draußen herrschen Temperaturen von mehr als 32 Grad. Diese Entscheidung traf das Oberlandesgericht (OLG) Hamm. Die Richter wiesen allerdings auch darauf hin, dass bei Außentemperaturen über 32 Grad die Innentemperatur in jedem Fall mindestens sechs Grad niedriger als die Außentemperatur liegen müsse. Der Vermieter müsse insofern hierfür die erforderlichen baulichen Voraussetzungen schaffen. Dabei dürfe er aber nicht das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes wesentlich ändern, insbesondere die Fensterflächen durch feste Elemente schließen (OLG Hamm, 30 U 131/06).
Mietwohnung: Aufstellung einer Parabolantenne auf dem Balkon Verfügt eine Mietwohnung über einen Kabelanschluss, liegt regelmäßig ein sachbezogener Grund vor, der den Vermieter zum Verbot einer Parabolantenne berechtigt. Allerdings gilt dies nicht in allen Fällen. Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters hin, der trotz Breitbandkabelanschluss seiner Wohnung auf dem Fußboden des Balkons eine Parabolantenne ohne feste Verbindung zum Gebäude aufgestellt hatte. Der Vermieter forderte die Entfernung der Parabolantenne. Der BGH bestätigte zunächst seine ständige Rechtsprechung, dass bei der Verfügbarkeit eines Kabelanschlusses regelmäßig ein sachbezogener Grund zur Versagung der Genehmigung einer Parabolantenne gegeben sei. Allerdings könne der Vermieter aber wegen des durch Art. 5 Abs. 1 Grundgesetz geschützten Interesses des Mieters am zusätzlichen Empfang von Satellitenprogrammen verpflichtet sein, der Aufstellung zuzustimmen. Dies sei der Fall, wenn weder eine Substanzverletzung noch eine nennenswerte ästhetische Beeinträchtigung des Eigentums des Vermieters zu erwarten sei, weil die Antenne keine oder lediglich geringfügige optische Beeinträchtigungen verursache. Beispiel: Sie ist auf dem Fußboden im hinteren Bereich eines sichtgeschützten Balkons aufgestellt. Der BGH hat das Urteil aufgehoben und an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Die dortigen Richter müssen nun prüfen, ob eine optische Beeinträchtigung des Gebäudes durch die Parabolantenne vorliege (BGH, VIII ZR 207/04).
Zahlungsverzug: Bei Aufrechnung muss die Gegenforderung genau bezeichnet sein Eine unverzügliche Aufrechnungserklärung des Mieters kann nur dann zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs führen, wenn die Gegenforderung so bestimmt bezeichnet ist, dass sie der Vermieter prüfen kann. Dies musste sich ein Mieter vor dem Oberlandesgericht (OLG) Celle sagen lassen. Er hatte gegenüber den ausstehenden Mieten mit „Schadenersatzansprüchen“ aufgerechnet. Dem OLG war das nicht ausreichend. Es hielt die Erklärung des Mieters, weit über die Mietzinsansprüche hinausgehende Gegenforderungen zu haben, für zu unbestimmt. Diese Gegenforderungen müssten schon genau bezeichnet sein. Zum einen sei wegen der Vielzahl der angeblichen Zahlungsansprüche unklar, mit welchen Einzelforderungen die Aufrechnung erklärt werden solle. Zum anderen lasse sich auch gar nicht feststellen, welche Forderung durch die Aufrechnung erloschen sei und damit anderweitig nicht mehr geltend gemacht werden könne (OLG Celle, 2 U 9/07).
Gewerberäume: Fristenplan zur Schönheitsreparatur im Mietvertrag unterliegt AGB-Kontrolle Die Rechtsprechung zum Fristenplan bei Schönheitsreparaturen gilt auch für das Gewerberaummietrecht. Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf hin. Die Richter entschieden, dass in dem betreffenden Fall die Mieterin entgegen der Klausel im Mietvertrag nicht zur Renovierung der Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet sei. Die entsprechende Klausel sei unwirksam. Diese Fälligkeitsregelung benachteilige die Mieterin unangemessen. So sei sie nach der Regelung bei Beendigung des Mietverhältnisses stets zur Renovierung verpflichtet, selbst wenn die vertraglichen Fristen zur Renovierung noch nicht abgelaufen seien und ein Renovierungsbedarf noch nicht bestehe. Dies entspreche nicht dem gesetzlichen Leitbild der Erhaltungspflicht des Vermieters. Es führe vielmehr zu einer zusätzlichen Verschärfung zulasten der Mieterin. Die Unwirksamkeit einer solchen Regelung gelte nicht nur für die Wohnraummiete, sondern auch für den Bereich der Geschäftsraummiete (OLG Düsseldorf, I-24 U 113/06).
WEG: Durchsetzung von baulichen Veränderungen gegen den Willen der anderen Wohnungseigentümer Ob und inwieweit bauliche Veränderungen (hier: Umbau von Fenster- in Türelemente mit abweichender Farbgebung an der Rückfront einer Wohneinheit) gegen den Willen eines anderen Wohnungseigentümers durchgeführt werden können, richtet sich in erster Linie nach der Gemeinschaftsordnung. Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf hin. Bestimme die Gemeinschaftsordnung, dass Veränderungen an der äußeren Gestalt der Wohnanlage sowie an der Farbe des Hauses der schriftlichen Einwilligung der anderen Eigentümer bedürfen, soweit das gemeinschaftliche Eigentum, oder das Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers gestört werde, sei die Schwelle einer relevanten Beeinträchtigung gegenüber dem "Nachteil" im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes gesenkt. Ein Verbot sei in diesen Fällen leichter durchsetzbar (OLG Düsseldorf, I-3 Wx 21/07).
Konkurrenzschutz: Verstoß berechtigt zur Minderung der Miete Eine vertragswidrige Konkurrenzsituation stellt einen zur Minderung des Mietzinses berechtigenden Sachmangel der Mietsache dar.
Diese Klarstellung traf das Kammergericht (KG) im Fall eines Arztes, der im Mietvertrag seiner Praxis einen Konkurrenzschutz für den Bereich „Praktischer Arzt speziell hausärztlicher Internist“ vereinbart hatte. Gleichwohl schloss der Vermieter mit einem anderen Allgemeinmediziner einen Mietvertrag über Praxisräume im gleichen Gebäude. Dies stelle nach Ansicht des KG einen Sachmangel der Räumlichkeiten dar. Aufgrund des Konkurrenzschutzverstoßes weiche der tatsächliche Zustand der Mietsache in für den Mieter nachteiliger Weise von dem vertraglich vorausgesetzten Zustand der Mietsache ab. Dabei sei es ohne Belang, ob der Verstoß nachweisbar mit Umsatzeinbußen des Mieters einhergehe. Dass die Abweichung des vertraglich vereinbarten Zustands vom tatsächlichen Zustand der Mietsache bei Vorliegen eines Konkurrenzschutzverstoßes für den Mieter nachteilig sei, ergebe sich schon allein daraus, dass die Miete für ein Objekt ohne Konkurrenz im Allgemeinen höher sei, als diejenige für Räume, bei denen eine Konkurrenzsituation bestehe (KG, 8 U 140/06).
WEG: Bei Abberufung des Verwalters hat die Eigentümergemeinschaft grundsätzlich einen Ermessensspielraum Auch wenn ein wichtiger Grund für die Abberufung eines Verwalters vorliegt, steht der Eigentümergemeinschaft für ihre Entscheidung grundsätzlich ein Beurteilungsermessen zu.
Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig hin. Nach der Entscheidung des Gerichts lasse sich ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft auf Abberufung des Verwalters deshalb erst bejahen, wenn dessen Nichtabberufung nicht mehr den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen würde, also nicht mehr vertretbar wäre. Im vorliegenden Fall sei diese Voraussetzung nicht erfüllt gewesen. Eine fehlerhafte Abrechnung des Verwalters sei kein so schwerwiegender Fehler, dass das Festhalten der Gemeinschaft an dem Verwalter nicht mehr vertretbar erscheine. Es handele sich vielmehr um einen jederzeit korrigierbaren Fehler, zumal nicht vorgetragen sei, dass der überzahlte Betrag im Gemeinschaftsvermögen nicht vorhanden gewesen sei (OLG Schleswig, 2 W 137/06).
Hofnutzung: Ohne vertragliche Regelung kann Nutzungsgestattung frei widerrufen werden Wurde zur Nutzung einer Fläche keine vertragliche Regelung getroffen, so ist die Gestattung frei widerruflich. Dabei ist unerheblich, ob die Nutzung ausdrücklich oder stillschweigend durch bloße Duldung erteilt wurde.
Mit dieser Entscheidung gab das Kammergericht (KG) einem Vermieter recht. Dieser hatte von einem Mieter die Räumung der bisher von ihm allein genutzten Hoffläche gefordert. Der Hof sollte umgestaltet und für alle Mieter zugänglich gemacht werden.
Die Richter machten dabei deutlich, dass dem Widerruf der Nutzung nicht der Grundsatz von Treu und Glauben entgegenstehe. So habe das Interesse des Vermieters, die Hoffläche allen Mietern zur Verfügung zu stellen, vor dem Alleinnutzungsinteresse des Mieters Vorrang. Der Mieter könne sich nicht auf ein Gewohnheitsrecht berufen (KG, 8 U 83/06).
Betriebskosten: Kosten für die Revision der Elektroanlage sind umlegbar Wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter zur Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage (hier: Elektroanlage) entstehen, sind Betriebskosten, die bei entsprechender ausdrücklicher Vereinbarung der Mietvertragsparteien als „sonstige Betriebskosten“ i.S.v. § 2 Nr. 17 BetrKV (bzw. Anlage 3 Nr. 17 zu § 27 II. BV) auf den Mieter umgelegt werden können.
Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Streit zwischen Mieter und Vermieter über die Nebenkosten. Der Wohnungsmietvertrag enthielt zu den Vorauszahlungen für die Nebenkosten folgende Bestimmung: „Es werden Vorauszahlungen erhoben für (Einzelaufstellung siehe Anlage 1) Betriebskosten kalt: 107,96 DM (Vorauszahlung s. Anlage 1) …“. In der Anlage 1 hieß es: „Übersicht der in der Vorauszahlung enthaltenen Kostenarten gemäß Anlage 3 (zu § 27 Abs. 1) der II. BV. Bezeichnung: …“ Anschließend wurden die einzelnen Betriebskosten genannt. Bei den sonstigen Betriebskosten waren ausdrücklich die Kosten für die Revision von Elektroanlagen, Gasgeräten, brandschutztechnischen Einrichtungen sowie weiterer installierter Haustechnik aufgeführt. Der Vermieter ließ die Revision der Elektroanlagen entsprechend den berufsgenossenschaftlichen Unfallverhütungsvorschriften im vierjährigen Turnus durchführen. Der Mieter zahlte die anteiligen Kosten für die Revision der Elektroanlage aus der Betriebskostenabrechnung nicht.
Der BGH verurteilte ihn nun zur Zahlung (22,65 EUR!). Die Richter wiesen darauf hin, dass die Betriebskosten in Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV (ebenso in § 1 der ab 1.1.04 geltenden Betriebskostenverordnung vom 25.11.03, BGBl. I S. 2346, sowie in § 556 Abs. 1 S. 2 BGB in der ab 1.1.07 geltenden Fassung) wie folgt definiert seien: die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Hiervon abzugrenzen sind die Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung. Diese werden durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht oder müssen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden, um die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Instandsetzung und Instandhaltung betreffen deshalb Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile. Es handelt sich dabei um weitgehend inhaltsgleiche Begriffe. Hieran gemessen diene die regelmäßige Überprüfung der Funktionsfähigkeit der elektrischen Anlagen eines Mietobjekts als solche weder der Beseitigung von Mängeln. Es handele sich auch nicht um eine vom Vermieter in erster Linie im eigenen Interesse getroffene Maßnahme der vorbeugenden Instandhaltung. Es lägen vielmehr Betriebskosten vor, die – bei entsprechender Vereinbarung – auf den Mieter umgelegt werden könnten (BGH, VIII ZR 123/06).
Kündigungsfrist: Fortsetzung des Mietvertrags nach Ablauf des Mietverhältnisses Zieht der Mieter nach Ablauf eines Mietverhältnisses nicht aus, sondern zahlt die Miete in voller Höhe weiter und nimmt der Vermieter dieses Verhalten hin, so besteht zwischen ihnen nicht nur ein faktisches Nutzungsverhältnis.
Nach Ansicht des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf bleibt in diesem Fall das bisherige Mietverhältnis bestehen, zumindest bestehe ein neuer Mietvertrag zu den bisherigen Vertragsbedingungen. In jedem Fall aber finde die gesetzliche Kündigungsfrist Anwendung. Der Mieter könne daher nicht einfach ausziehen und die Mietzahlung einstellen. Er müsse den Mietvertrag vielmehr ordentlich kündigen und die Mieten bis zum Ende des Mietverhältnisses zahlen (OLG Düsseldorf, I-24 U 189/05).
WEG: Freilaufender Rottweiler stört die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums Lässt ein Wohnungseigentümer einen Rottweiler auf dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Hofgrundstück unangeleint und ohne Maulkorb umherlaufen, kann dies die ungehinderte Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums mehr als unerheblich stören.
Diese Klarstellung traf jetzt das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf. Der frei laufende Hund beeinträchtige nach Ansicht der Richter die ungehinderte Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die anderen Wohnungseigentümer hätten daher einen Unterlassungsanspruch gegen den Hundehalter (OLG Düsseldorf, I-3 Wx 64/06).
Mietminderung: Tauwasserbildung bei Fenstern in Altbauten ist kein Mietmangel Eine Tauwasserbildung bei alten Kastenfenstern ist kein Mietmangel.
Dies machte das Amtsgericht (AG) Hannover in einem Rechtsstreit deutlich. In diesem Verfahren hatte ein Mieter von seinem Vermieter verlangt, die betreffenden Fenster zu erneuern. Der Vermieter hatte dies angesichts des Baujahrs des Mietobjekts abgelehnt und das Vorliegen eines Mangels bestritten. Zu Recht, wie das AG feststellte. Es verneinte eine nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten mit folgenden Argumenten:
(AG Hannover, 409 C 13101/06)
WEG: Was tun, wenn der Miteigentümer die Ruhezeiten nicht einhält? § 13 Abs. 1 WEG berechtigt jeden Wohnungseigentümer, mit seinen im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben zu verfahren, insbesondere diese zu bewohnen. Dies gilt allerdings nur, soweit nicht „das Gesetz” entgegensteht. „Das Gesetz” bestimmt in § 14 Nr. 1 WEG, dass jeder Wohnungseigentümer von den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nur in solcher Weise Gebrauch machen darf, dass keinem der anderen Wohnungseigentümer ein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidbare Maß hinausgeht.
Welches Maß an Nachteilen beim geordneten Zusammenleben entsteht und somit hinzunehmen ist und wann es überschritten ist, ist von Anlage zu Anlage unterschiedlich. Anhaltspunkte geben Hausordnungen, sofern solche vereinbart (meist als Teil der Gemeinschaftsordnung) oder als Gebrauchsregelung beschlossen wurden. Gibt es im konkreten Fall keine Hausordnung, ist auf “übliche” Ruhezeiten abzustellen. Üblich ist es, ab 20.00 Uhr, spätestens aber ab 22.00 Uhr Ruhe zu bewahren. Was „Ruhe” bedeutet, ist allerdings ebenfalls nicht definiert. Die Rechtsprechung greift in vergleichbaren Fällen auf DIN-Normen zurück. Die Faustformel lautet: Die Einhaltung der jeweils einschlägigen DIN-Normen schließt eine Beeinträchtigung i.S.d. § 14 Nr. 1 WEG aus (OLG Frankfurt a.M., 20 W 204/03).
In der Praxis bestehen allerdings oft Beweisschwierigkeiten. Es empfiehlt sich daher, die einzelnen Störungshandlungen mit möglichst viel Details zu dokumentieren („Duschen am ... um ... Uhr, meine Kinder wurden wach”). Ergibt die Prüfung, dass die Ruhestörungen das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß übersteigen, bestehen Unterlassungsansprüche und ggf. – bei eingetretenem Schaden (z.B. wenn ein Mieter die Miete mindert) – Schadenersatzansprüche.
Nebenkosten: Kosten einer Terrorversicherung können unter bestimmten Umständen auf Mieter umgelegt werden Die Kosten einer Terrorversicherung, die der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses für ein gewerbliches Mietobjekt abschließt, weil die Versicherung gegen Terrorgefahren nicht mehr von der Feuerversicherung mit umfasst wird, können auf den Mieter umgelegt werden.
Diese Entscheidung traf das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart. Die Richter wiesen darauf hin, dass dies auch gelte, wenn es sich um kein besonders gefährdetes Objekt handele. Voraussetzung sei allerdings, dass im Mietvertrag die Kosten von Sachversicherungen als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet seien (OLG Stuttgart, 13 U 145/06).
Wohnungsöffnung wegen Klopfgeräuschen: Mieter muss keine Kosten tragen Ein Mieter, dessen Wohnung von der Polizei geöffnet wurde, weil aus ihr laute Klopfgeräusche zu hören waren, muss nicht für die dadurch entstandenen Kosten aufkommen.
Dies geht aus einem Urteil des Verwaltungsgerichts (VG) Neustadt hervor. Im entschiedenen Fall war die Polizei von Bewohnern eines Mehrfamilienhauses davon verständigt worden, dass aus der Wohnung starke Klopf- und Knackgeräusche zu vernehmen seien. Die Polizeibeamten befürchteten, dass ein defektes Elektrogerät die Ursache hierfür sei und dadurch ein Brand ausgelöst werden könnte. Da weder der Mieter noch der Hausmeister zu erreichen waren, ließ die Polizei die Wohnung durch einen Schlüsseldienst öffnen. Nach der Öffnung wurde festgestellt, dass die Geräusche von der Heizung ausgegangen waren und durch das Zurückdrehen des Heizkörperventils abgestellt werden konnten. Die Kosten in Höhe von ca. 200 EUR stellte die Polizei dem betroffenen Mieter in Rechnung.
Auf seine Klage hin hat das VG den Kostenbescheid aufgehoben: Zwar sei das Eindringen in die Wohnung gerechtfertigt gewesen. Die Polizei habe zu Recht davon ausgehen können, dass möglicherweise die Gefahr eines Brandes bestehe. Die Kosten hierfür dürften dem Kläger aber nicht auferlegt werden. Dieser sei für das ungewöhnliche Geschehen nicht verantwortlich. Er habe nicht vorhersehen können, dass ein Thermostatventil derart laute Klopfgeräusche verursache und es deshalb sogar zu einem Polizeieinsatz komme (VG Neustadt, 5 K 1581/06.NW).
Nebenwohnung: Student muss keine Zweitwohnungssteuer zahlen Ein Student, der im Haushalt seiner Eltern mit Hauptwohnsitz gemeldet ist, kann für seinen Nebenwohnsitz am Studienort nicht zur Zweitwohnungssteuer herangezogen werden.
Nach einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts (OVG) Rheinland-Pfalz verstoße die Erhebung einer Zweitwohnungssteuer von Studierenden, die am Studienort eine Nebenwohnung nutzen, gegen den Grundsatz der Steuergerechtigkeit. Der Student habe keine Verfügungsmöglichkeit über die elterlichen Räume und unterhalte keine Hauptwohnung in diesem Sinne. Das Gericht machte zudem deutlich, dass eine Zweitwohnungssteuer nur gerechtfertigt sei, wenn das Innehaben einer weiteren Wohnung neben der Erstwohnung auf eine besondere wirtschaftliche Leistungsfähigkeit schließen lasse. Dies sei bei Studierenden zumeist nicht der Fall (OVG Rheinland-Pfalz, 6 B 11579/06.OVG).
Aktuelle Gesetzgebung: Abzugsfähigkeit von Handwerkerrechnungen Seit dem 1.1.06 können neben den Zahlungen für sog. „haushaltsnahe Tätigkeiten“ auch Zahlungen an Handwerker für die Modernisierung, Renovierung und Erhaltung der Mietwohnung bis zu 600 EUR von der Steuerschuld abgezogen werden. Das bedeutet, dass der Mieter bei eigenen Zahlungen an Handwerker, z.B. im Rahmen der Durchführung von Schönheitsreparaturen, in den Genuss der Steuervergünstigung kommt. Abzugsfähig sind nur reine Lohnkosten, nicht Aufwendungen für Material oder Fahrtkosten.
Kaum bekannt ist, dass der Mieter auch Zahlungen absetzen darf, die der Vermieter getätigt hat, wenn der Mieter letztendlich der Zahlpflichtige ist, z.B. über die Betriebskostenabrechnung. Hat der Vermieter also in die Betriebskostenabrechnung auch Handwerkerrechnungen aufgenommen, z.B. für Dachrinnenreinigung, kann der Mieter den auf ihn entfallenden Anteil von der Steuerschuld absetzen. Diese Möglichkeit besteht neben der für haushaltsnahe Tätigkeiten, wozu etwa Kosten der Gartenpflege gehören.
Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat die Einzelheiten geregelt. Danach ist es Aufgabe des Vermieters, dem Mieter seinen „Lohnkostenanteil“ derart auszuweisen bzw. den Nachweis durch eine entsprechende Bescheinigung zu erbringen, damit dieser die Kosten im Rahmen seiner Steuererklärung geltend machen kann. Ein Nachweis in Form von Rechnungskopien und Kontobelegen ist gem. Rn. 27 des BMF-Schreibens wohl nicht erforderlich. Da der Mieter einen Anspruch auf diese Bescheinigung hat, dürfte ihm ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Vorlage der Bescheinigung bzw. bis zur Mitteilung, dass keine ansatzfähigen Lohnkosten angefallen sind, zustehen. Die Regelung gilt auch für Wohnungseigentümer. Auch Verwalter müssen in der Abrechnung die ansatzfähigen Lohnkosten gesondert ausweisen. Falls nicht, machen sie sich ggf. ebenso schadenersatzpflichtig wie Vermieter, die ihren Mietern den Steuerabzug nicht ermöglichen (BMF, IV C 4 – S 2296b – 60/06).
Schönheitsreparaturen: Wenn der Mieter ohne zu renovieren auszieht ... Zieht ein Mieter aus, ohne Schönheitsreparaturen auszuführen, kann darin eine endgültige Erfüllungsverweigerung liegen. Voraussetzung hierfür ist aber grundsätzlich, dass der Vermieter dem Mieter zuvor konkret mitgeteilt hat, welche Schönheitsreparaturen durchzuführen sind.
Die Entscheidung des Kammergerichts (KG) betrifft einen Fall, der so oder ähnlich in der Praxis häufig vorkommt: Der Mieter war ausgezogen. Der Vermieter hielt es für entbehrlich, dem Mieter eine Frist zur Durchführung der für erforderlich gehaltenen Schönheitsreparaturen zu setzen. Stattdessen hatte er ein Unternehmen mit deren Ausführung beauftragt und vom Mieter Kostenerstattung verlangt.
Zu Unrecht, urteilte das KG und stellte in diesem Zusammenhang mehrere Merksätze auf:
(KG, 8 U 38/06)
WEG: Einberufung zur Wohnungseigentümerversammlung muss geplante Beschlussfassung genau bezeichnen Bei der Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung ist der Gegenstand der beabsichtigten Beschlussfassung genau zu bezeichnen.
Diese Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) München begründeten die Richter damit, dass die Beteiligten weitestgehend vor Überraschungen geschützt werden müssten. Ihnen müsse die Möglichkeit zur Vorbereitung gegeben werden. Zudem müssten sie sich überlegen können, ob ihre Teilnahme erforderlich sei. Das OLG präzisierte seine Entscheidung dahingehend, dass der Beschlussgegenstand umso genauer in der Ladung zu bezeichnen sei, je größer seine Bedeutung und je geringer der Wissensstand des einzelnen Eigentümers hierzu sei. So reiche es z.B. bei der geplanten Großsanierung einer mittelgroßen Wohnanlage nicht aus, wenn in der Einberufung der Eigentümerversammlung die Angabe „Beschluss über ergänzende und weiterführende Beschlüsse zur Großsanierung“ enthalten sei. Bei dieser allgemeinen Angabe könne nicht wirksam über konkrete bauliche Einzelmaßnahmen beschlossen werden (OLG München, 34 Wx 49/06).
WEG: Verjährung von Schadenersatzansprüchen gegen den Verwalter Die Verjährung von Schadenersatzansprüchen gegen den Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage kann durch Allgemeine Geschäftsbedingungen verkürzt werden.
Auf diese Möglichkeit machte das Oberlandesgericht (OLG) München aufmerksam. Es wies allerdings auch darauf hin, dass solche Klauseln nicht in jedem Fall wirksam seien. Dies gelte z.B., wenn die Ansprüche auch bei vorsätzlichem Handeln des Verwalters unabhängig von der Kenntnis der Geschädigten nach drei Jahren verjähren sollen. Eine solche Klausel benachteilige den Vertragspartner des Verwalters unangemessen. Sie sei deshalb unwirksam (OLG München, 34 Wx 45/06).
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